Que ce soit pour llaboration de la proposition irrvocable dachat, la rdaction et la signature du compromis de vente, la conclusion de l’acte notari et la gestion de la fiscalit de l’opration d’achat d’un bien immobilier en Italie, le cabinet Lendo vous accompagne pour viter les embuches. Contactez-nous pour plus d’informations.
Lidentification du bien immobilier
La premire tape consiste identifier un bien acqurir. Comme en France, il est possible dacheter un bien directement un particulier ou passer par une agence immobilire. Il est gnralement conseill de passer par un professionnel de limmobilier, en particulier si la connaissance du march local et de la procdure dacquisition nest pas matrise par lacqureur.
En effet, le professionnel en loccurrence lagent immobilier — pourra vous aider afin dacheter au meilleur prix le bien cibl tout en vous accompagnant dans les dmarches accomplir jusqu la signature de lacte de vente. En Italie, la commission de lagent immobilier est acquitte par les deux parties, vendeur et acqureur. Elle slve gnralement entre 2 et 4% du prix de vente majore de la TVA italienne applicable (IVA 22 %).
Enfin, il est vivement conseill de ne faire recours qu des agents immobiliers enregistrs la chambre de commerce locale conformment la loi italienne. Cela permet de disposer de garanties quant (i) la qualification professionnelle de lagent et (ii) sassurer quil dispose bien des assurances professionnelles ncessaires son activit.
Les tapes de lacquisition du bien
La proposition dachat Proposta di Acquisto
Ds lors que votre recherche aboutit et que vous trouvez un accord avec le vendeur sur le prix, il convient de formaliser cet accord par une proposition dachat. La proposition saccompagne du versement dun acompte au bnfice du vendeur pour bloquer la vente. Dans le cas o loffre nest pas accepte par le vendeur, lagent immobilier devra restituer lacompte lacqureur.
Il est important de noter que cet acte est unilatral et quil ne cre dobligation que pour lacqureur, le vendeur demeurant libre dvaluer toute autre proposition dachat.
Par consquent, nous conseillons de limiter au maximum la dure de validit de la proposition et de prvoir un acompte le plus faible possible. Ds lors que les deux parties saccordent, il est ncessaire de passer la seconde tape savoir la signature dun compromis de vente.
Le compromis de vente Preliminare di compravendita
En Italie, la rdaction de ce compromis ne doit pas passer obligatoirement par un notaire. Toutefois Nous conseillons de faire appel un notaire ds le dbut des pourparlers ceci afin de minimiser les risques dirrgularit de la transaction.
Le compromis est un acte qui lie les deux parties, et uniquement celles-ci, en vue de la vente.
Cet acte fixe les conditions de la conclusion de la vente finale. Les principaux lments indiqus dans le compromis sont notamment les suivants :
- Prix de vente ;
- Descriptif du bien, avec attestation de conformit du mtrage indiqu (fournie par un professionnel du type gomtre inscrit lordre local des gomtres) ;
- Vrification de la proprit du vendeur (sur 20 ans) ;
- Communication du rglement de coproprit ;
- Vrification de la conformit de la construction (permis de construire) ;
- Vrification de ltat de la coproprit et de la situation du lot (situation du compte du vendeur, PV dassemble gnrale : vrification des ventuels travaux vots non acquitt par le propritaire actuel) ;
- Certification nergtique (ralise par un professionnel) ;
- Conditions suspensives (obtention de prt) ;
- Le notaire qui va rdiger lacte de vente, il est normalement choisi par lacqureur ;
- Date maximale de signature de lacte finale de vente.
Cet acte saccompagne gnralement d’un dpôt de paiement qui correspond une fourchette entre 10 et 30% du prix du bien (en tout tat cause le dpôt est proportionn eu prix de vente).
Lacheteur ne pourra pas rcuprer ces sommes en cas de non-respect de son fait des dispositions contenues dans lacte. De mme, le vendeur devra restituer le double de ces sommes ds lors que lchec de la vente relve de sa responsabilit.
Lacte Notari Latto pubblico di compravendita ou il rogito notarile
La vente se finalise avec la conclusion de lacte notari, communment dnomm il rogito . Lors de la signature, le notaire doit lire et expliquer intgralement le contenu de lacte toutes les parties en sassurant quelles en ont bien compris le contenu et ses effets juridiques.
Une fois lu, lacte doit tre sign par les parties et par le notaire afin de lui donner sa pleine valeur juridique. Une fois lacte finalis le notaire prend en charge toutes les formalits conscutives savoir lenregistrement auprs du fisc italien (Agenzia delle Entrate), le dpôt de lacte auprs du registre public afin de le rendre opposable aux tiers, le dpôt auprs du registre des hypothques, la mise jour du cadastre.
Les taxes applicables lors de lacquisition dun bien immobilier en Italie
Les taxes applicables lachat dun bien en Italie sont les suivantes :
- Impôt de Registre — imposta di registro 9% ;
- Impôt hypothcaire — imposta ipotecaria 50 € ;
- Impôt cadastrale — imposta catastale 50 €
Le niveau de pourcentage de limpôt de registre sapplique soit :
- Sur le prix de vente dclar dans lacte de vente.
- Soit, dans le cas dune vente une personne physique pour usage dhabitation priv, lacqureur peut demander ce que limpôt de registre soit calcul sur la valeur cadastrale du bien (mme valeur que celle calcule pour le calcul de lIMU (cf. section 2 B ci-dessous).
Cette option permet lacheteur dvaluer le calcul le plus avantageux. Il savre que dans la grande majorit des cas, le second mcanisme de calcul est le plus avantageux.
Par ailleurs, il convient de noter quen cas de premier achat de la rsidence principale, limpôt de registre est rduit 2%. Dans ce cas, il faut que le bien immobilier devienne votre rsidence principale dans les 18 mois suivant la signature de lacte et que vous y rsidiez plus de 6 mois par an.
Enfin, un taux de TVA de 10% est applicable ds lors que vous achetez le bien une entreprise soumise la TVA (notamment marchands de biens, promoteurs). La TVA est rduite 4% dans le cas dune premire acquisition.