La fiscalit immobilire occupe une place particulire dans le dispositif dimposition de chaque pays. Et la mobiliarisation dactifs immobiliers nentraine pas forcment les mmes consquences quau civil (valeurs mobilires).
Imposition des revenus dactifs immobiliers
Cas des locaux lous meubls : les loyers nets sont des bnfices industriels et commerciaux (BIC)
Les revenus sont imposables dans la catgorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Ils doivent par consquent tre dclars dans le formulaire complmentaire 2042C (cadre 5 — rubrique B). Lanne du dpart hors de France, les montants perçus, aprs dpart, seront reporter la rubrique 5 sur la dclaration 2042 NR.
Cas des locaux lous nus : les loyers nets sont des revenus fonciers (RF)
Les revenus dimmeubles sis en France ou de droits relatifs ces immeubles (droit indivis, nue-proprit, usufruit, . ) ou de droits immobiliers (actions ou parts de socits immobilires) et des produits accessoires sont imposables dans la catgorie des revenus fonciers.
Les propritaires qui relvent du rgime rel (revenu brut foncier excdant 15 000€) et les associs de socits immobilires non passibles de limpôt sur les socits sont tenus de souscrire la dclaration annexe n 2044 et de reporter le rsultat sur la dclaration 2042 rubrique 4. Si vous dtenez seulement des parts de SCI soumises limpôt sur le revenu (qui dposent une dclaration 2072) vous pouvez reporter directement sur la dclaration 2042 la quote-part du bnfice ou du dficit
Les propritaires qui relvent du rgime du micro foncier (revenu brut foncier infrieur 15 000€) portent les recettes brutes directement sur la dclaration 2042 case 4BE. Ils peuvent cependant opter (engagement de trois ans) pour le rgime du foncier rel. Ils doivent dposer une dclaration 2044 et reporter le rsultat sur la dclaration 2042 rubrique 4. Si vous dtenez seulement des parts de SCI et que la quote-part des recettes est infrieure 15 000€ vous pouvez porter les recettes brutes directement sur la dclaration 2042 case 4BE
Disposition dune habitation en France (non loue)
Larticle 164 C du CGI prvoit la taxation des propritaires quand bien mme lhabitation ne procurerait aucun revenu.
Les personnes qui nont pas leur domicile fiscal en France mais qui y disposent dune ou plusieurs habitations, quelque titre que ce soit, directement ou sous le couvert dun tiers, sont assujetties limpôt sur le revenu sur une base gale trois fois la valeur locative relle de cette ou de ces habitations moins que les revenus de source française des intresss ne soient suprieurs cette base, auquel cas le montant de ces revenus sert de base limpôt.
Ce dispositif prvu larticle 164 C du CGI a t supprim par larticle 21 de la loi de finances rectificative pour 2015 car contraire la libert de circulation des capitaux
Imposition
Principe : Taux minimum de 20%
Larticle 197 A du CGI, nous dit que, bien que les revenus de source française soient soumis au barme tel que dfini par larticle 197 I 1. du CGI, limpôt exigible des non-rsidents ne peut tre infrieur 20% du revenu net imposable (ou 14.4% pour les revenus ayant leur source dans les dpartements doutre-mer).
Exception
Ces taux minima dimposition ne sont toutefois pas applicables aux personnes qui peuvent justifier que limpôt français sur leur revenu global serait infrieur celui rsultant de lapplication de ces taux minima. Dans ce cas, le taux de limpôt français sur lensemble de ses revenus de source française ou trangre qui est infrieur ces minima, sera applicable ses revenus de source française.
Et taxation aux prlvements sociaux soit 17,2%
Larticle 29 de la loi de finances rectificative pour 2012 publie au JORF (Journal Officiel de la Rpublique Française) du Vendredi 17 août 2012, est venu assujettir aux prlvements sociaux sur le capital des revenus immobiliers de source française (revenus fonciers et plus-values immobilires) les non-rsidents.
La dcision de la Cour de Justice de lUnion Europenne du 26 fvrier 2015, confirme par larrt du Conseil dEtat du 27 juillet 2015 (arrt De Ruyter ) a remis en cause cette taxation, au motif que le produit de ces prlvements tait destin financer des prestations qui ne bnficient quaux seules personnes assures au rgime français de la Scurit sociale.
Le Gouvernement a donc revu sa position, lors de la publication de la loi de financement de la scurit sociale pour 2016. Ces prlvements sociaux sont dsormais affects au fonds de solidarit vieillesse, afin de respecter les droits europen et français.
En ltat actuel des choses, les non-rsidents sont donc redevables aux prlvements sociaux, un taux 17,2% (en 2018).
Pour en savoir plus sur limposition des revenus, voir notre section : Expatris/Conseils. /Fiscalit/Calcul de limpôt
Imposition des plus-values immobilires
Modalits de dtermination de la plus-value immobilire
Sous rserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domicilies en France sont soumises un prlvement sur les plus-values ralises titre occasionnel rsultant de la cession dimmeubles en France.
Les modalits de dtermination de la plus-value sont alignes sur les dispositions applicables aux contribuables domicilis en France lexception du taux dimposition (voir ci-dessous).
Les contribuables personnes physiques non domicilis en France bnficient de la plupart des exonrations applicables aux rsidents, ainsi que dune exonration particulire, sous conditions, lors de la premire cession dune rsidence situe en France (CGI 150U II 2e).
Taux dimposition de la plus-value immobilire
Article 244 bis A
Depuis le 1er janvier 2015, le taux dimposition des plus-values immobilires ralises par des personnes physiques non-rsidentes quils soient ou non situs dans lUnion Europenne ou lEspace conomique europen est fix 19% (modification de larticle article 200 B et 238-0 A du CGI, est supprim (dcision n2014-708 DC du 29 dcembre 2014).
Prlvements sociaux
A compter du 17 août 2012, toute plus value immobilire ralise par un non rsident est taxable aux prlvements sociaux (soit 17,2% en 2018).
Exonrations spcifiques aux non-rsidents
La loi de finance 2014 prvoit une exonration pour les plus-values ralises au titre de la cession dun logement situ en France par des personnes physiques, non rsidentes en France.
Cette exonration sapplique dans la limite dune rsidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable et la double condition que :
- Le cdant ait t fiscalement domicili en France de manire continue pendant au moins deux ans un moment quelconque antrieurement la cession
- La cession intervienne au plus tard le 31 dcembre de la cinquime anne suivant celle du transfert par le cdant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de dlai, lorsque le cdant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de lanne prcdant celle de la cession
Les formalits
Dclaration obligatoire
Une dclaration de plus-value est obligatoire chaque fois que le cdant est une personne non domicilie en France, quil y ait plus-value taxable ou non. Les personnes physiques nont pas dposer de dclaration lorsquelles sont exonres pour dure de dtention ou prix de cession infrieur 15.000€.
Le reprsentant fiscal
Ce prlvement est acquitt sous la responsabilit dun reprsentant accrdit, charg de reprsenter les contribuables domicilis hors de France. La dsignation de ce reprsentant accrdit est obligatoire (sauf cas de dispense automatique) quels que soient la nature, le prix lorigine de la cession ou la qualit du cdant. Le reprsentant peut tre notamment lacqureur domicili fiscalement en France, une banque exerçant son activit en France ou une personne agre par le directeur des services fiscaux. Certains organismes bnficient dun agrment permanent de reprsentation fiscale. Par drogation au rgime de droit commun, les personnes physiques sont automatiquement dispenses de dsigner un reprsentant accrdit lorsque le prix de cession est infrieur ou gal 150.000 € ou si la plus-value est exonre au titre de la dure de dtention du bien.
Cas de dispense automatique
Cessions dont le prix est infrieur ou gal 150 000 €.
Cessions bnficiant dune exonration de plus-value compte tenu de la dure de dtention du bien (bien dtenu depuis plus de 30 ans).
Exemple de reprsentants fiscaux
Le reprsentant peut tre :
Une socit ou un organisme dj accrdit de façon permanente par ladministration fiscale.
Ou un tablissement bancaire en France ;
Ou lacqureur du bien sil a son domicile fiscal en France ;
Ou toute autre personne ayant son domicile fiscal en France. Dans ce cas laccrditation doit tre accorde par ladministration fiscale pralablement la publication de lacte de vente : Linspection de fiscalit immobilire du centre des impôts du lieu de situation de limmeuble ou, dans le cas des immeubles situs Paris, la Direction Spcialise des Impôts pour la Rgion Ile de France et Paris, Service des Agrments, 6, rue Paganini, 75020 Paris, Tel : 01 53 27 41 25 ou 29).
Paiement de limpôt sur la plus-value immobilire
Limpôt est prlev par le notaire au moment de la vente.
Elle ne doit donc pas tre reporte sur la dclaration 2042.