Comment investir dans l’immobilier ? Guide 2022

Tout sur limmobilier ! Les sommes en jeu sont conséquentes, il ne faut pas se louper. Notre discours nest pas forcément « mainstream », mais il est objectif et vous aurez une bonne vision densemble. Quels que soient vos moyens (financiers mais aussi en termes de compétences et de temps disponible) et selon vos goûts et objectifs, vous saurez comment vous pouvez investir dans limmobilier. Et vous aurez les bases pour ensuite dévorer les meilleurs livres sur linvestissement immobilier.

SOMMAIRE

Limmobilier est lun des rares actifs que lon peut acquérir à crédit, et là réside son principal intérêt. Car pour construire et développer son patrimoine, il faut optimiser les deux leviers : la capacité dépargne (pour investir en assurance vie et en bourse notamment) et la capacité dendettement (pour linvestissement immobilier). Ainsi, quand on a peu de capacité dépargne, lachat de la résidence principale est bien souvent le seul moyen de se constituer un patrimoine.

Mais il y a bien dautres solutions dinvestissement immobilier que nous allons comparer : avec levier du crédit ou non, en gestion active (immobilier locatif classique) ou passive (pierre-papier), immobilier dentreprise ou résidentiel.

Comparaison des différents moyens dinvestir dans limmobilier

Les Français qui souhaitent investir dans limmobilier pensent généralement à linvestissement locatif classique « en dur ». Mais il y a dautres solutions pour investir dans limmobilier, à commencer par la « pierre-papier » : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier pour devenir propriétaire associé dun parc immobilier et recevoir des loyers), le crowdfunding (financement participatif de projets immobiliers) et les SIIC (les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées). Donc nous allons présenter le panorama complet de linvestissement immobilier classique « physique » et papier.

Toutes les solutions pour investir en immobilier

Nous comparons dans ce tableau les différentes solutions pour investir dans limmobilier. Ainsi, vous aurez une vision complète de limmobilier et tous les critères à évaluer pour investir. Dans la suite de larticle, nous développons en détail chaque solution dinvestissement.

Résidence principale — Résidence secondaire	Investissement locatif classique	SCPI	Crowdfunding	SIIC et REIT
Votre statut	Propriétaire	Propriétaire bailleur	Propriétaire associé	Créancier	Actionnaire
Ticket d’entrée (minimum pour investir)	> 50 000 €	> 50 000 €	500 €	1 000 €	100 €
Rendement	— Résidence principale : économie de loyer — Résidence secondaire : achat plaisir ou rentabilisation possible en location saisonnière ?	Très aléatoire selon le bien (et selon le régime fiscal choisi) : de 1% à 10% net	Environ 4% net (sous forme de loyers)	Environ 6% net (sous forme d’intérêts)	Environ 4% net (sous forme de dividendes)
Frais d’entrée	Frais de notaire : 7-8% (neuf = 2-3%)	Frais de notaire : 7-8% (neuf = 2-3%)	Frais d’acquisition : de 5 à 9%	0 frais	Coût d’ordre : 0,1 %
Levier du crédit	Non (hormis crédit à la consommation)	Non (hormis crédit à la consommation)
Fiscalité	Pas d’impôts sur les loyers «implicites» (Et taxe habitation majorée jusqu’à 60% pour les résidences secondaires)	Plusieurs régimes disponibles (location nue, LMNP, Pinel, Denormandie, etc). En nom propre ou via SCI. La location saisonnière.	— Fisca de l’assurance-vie OU — Fisca des revenus fonciers si achat en direct	Fisca des obligations : flat tax 30 %	Fisca du compte-titres (CTO) : flat tax 30 %
Liquidité	Plusieurs mois pour vendre (trouver un acheteur + signature notaire)	Plusieurs mois pour vendre (trouver un acheteur + signature notaire)	— En assurance-vie = excellente (1 clic) — En direct = bonne	À l’issue du projet immobilier (remboursement à la fin du chantier qui dure généralement 2 ans)	Excellente : vente en 1 clic
Risques encourus	Risque du marché (moins-value)	— Risque du marché (moins-value) — Dégradation du bien — Non paiement des loyers — Vacance locative — Aucune diversification	Risque du marché (moins-value)	Risque de défaut de paiement du promoteur immobilier	Risque du marché (moins-value)
Diversification	— Résidence principale : impossible — Résidence secondaire : possible mais budget important	Difficile : budget important (et on devient bailleur à temps plein lorsque l’on a plusieurs appartement à gérer)	Très facile : petits investissements et achat en quelques clics	Très facile : petits investissements et achat en quelques clics	Très facile : petits investissements et achat en quelques clics
Implication de gestion	Entretien et travaux	— Gestion locative (visites, assemblées générales. ) — Déclaration fiscale — Entretien et travaux.	Déclaration fiscale des loyers	Déclaration fiscale des intérêts	Déclaration fiscale des dividendes
Informations supplémentaires	-En savoir plus sur la résidence principale -En savoir plus sur la résidence secondaire	-En savoir plus sur l’investissement locatif -Les meilleurs livres sur l’investissement immobilier	En savoir plus sur les SCPI	En savoir plus sur le crowdfunding	-En savoir plus sur les SIIC -En savoir plus sur les REITS

On distingue 3 grandes familles dinvestissement immobilier :

limmobilier de jouissance : résidence principale et résidence secondaire (acheter ou louer ?) ;
limmobilier locatif classique : devenez bailleur en location nue (régime par défaut) ou meublée (LMNP), en immobilier défiscalisant dans lancien (Denormandie) ou le neuf (Pinel) ;
limmobilier pierre-papier : déléguez la gestion grâce aux SCPI, crowdfunding immobilier et SIIC. Idéal pour diversifier et obtenir des revenus sans gérer personnellement.

Investir dans limmobilier locatif classique

Quand on investit dans limmobilier locatif traditionnel, on devient bailleur avec les responsabilités qui en découlent vis à vis des locataires. Et des droits et des devoirs vous incombent vis à vis de la loi. Il faut investir davantage ET sinvestir personnellement. Ainsi, vous êtes responsable des achats de vos biens immobiliers, de la gestion locative (visites, états des lieux, régularisations de charges, assemblées générales, etc.), des déclarations fiscales, de lentretien et des travaux. Et le risque (dégradations, loyers impayés, vacances locatives, baisse du marché local) est très concentré par rapport à la pierre-papier, sauf à être suffisamment aisé pour diversifier sur plusieurs immeubles.

Le champ des possibles est vaste : location nue ou meublée ? Défiscaliser ou non ? Via une société (SCI) ou en nom propre ? Il faut bien se renseigner pour réaliser le meilleur montage, le plus adapté à votre situation, car loptimisation fiscale est déterminante pour bien rentabiliser votre investissement immobilier.

Note de Nicolas : les « investisseurs du dimanche » se laisseront souvent séduire par le Pinel ou investiront sans se renseigner en location nue. Dommage, ce sont rarement des investissements rentables. Généralement, les investisseurs les plus avisés choisissent dinvestir en meublé, sous le statut LMNP. Explications.

Location nue ou meublée ?

Par défaut si on ne choisit aucun dispositif fiscal, on fait de la location nue. Dans ce cas, sauf en déficit foncier, la fiscalité sera lourde. Fiscalement, on est imposé sur une assiette de 70 % des revenus fonciers (car abattement forfaitaire de 30 %), ou au choix sur une assiette des revenus fonciers diminuée des frais réels. Et votre taux dimposition peut monter jusquà 45 % de cette assiette, selon votre tranche marginale dimposition (TMI). Sans compter les 17,2 % de prélèvements sociaux à ajouter. Finalement, linvestissement locatif « par défaut » est très imposé en France, au point darriver à un rendement net proche de 0 % à moins doptimiser fiscalement.

La location meublée (statut LMNP) pour effacer limpôt sur les revenus locatifs

Le régime fiscal de la location meublée est généralement plus intéressant. Il sagit de la niche fiscale de la location meublée non professionnelle (LMNP). Dans ce cas, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec une imposition plus douce que celle des revenus fonciers de la location nue. Fiscalement, on peut choisir labattement forfaitaire (pour être taxé sur une assiette de 50 % des revenus locatifs) ou les frais réels (et généralement obtenir une assiette taxable de 0 € en comptant lamortissement !)

En pratique, la location meublée sera bien adaptée aux studios et T2 dans les grandes villes pour louer à des étudiants et jeunes actifs. En contrepartie il faut meubler lappartement, mais le loyer sera un peu supérieur à la location nue (et la fiscalité plus clémente). De plus, la gestion est plus souple : bail dun an en location meublée contre 3 ans en location nue.

Bien investir avec du meublé LMNP clé en main ?

Nous ne parlons pas de LMNP géré en résidence de services pour les étudiants, les vacances, ou les personnes âgées. Trop risqué, car le bail est garanti généralement 9 ans par un gestionnaire, mais ensuite le gestionnaire peut exiger des travaux ou une baisse du loyer. En revanche, une société spécialisée dans l’investissement locatif clé en main peut apporter du confort et une réelle valeur ajoutée.

Ainsi, nous avons découvert Immocitiz, une société créée en 2012 qui propose aux investisseurs immobiliers de chercher un appartement décoté avec travaux afin de réaliser une bonne affaire (rendement généralement supérieur à 6 % net). Pour bien louer et avec de bonnes perspectives de plus-value, Immocitiz propose des biens dans des villes dynamiques à bon potentiel en Île-de-France, à Lille, Bordeaux, Rouen, Caen. En pratique, pour 7,7 % de frais, Immocitiz regroupe toutes les compétences pour réaliser de A à Z un projet locatif rentable :

chasseur d’appartement à bon rendement (car travaux à réaliser et négociation) selon votre cahier des charges ;
architecte pour réorganiser l’espace et optimiser la surface du bien choisi (pour louer au meilleur prix et donner le meilleur potentiel pour la revente éventuelle) ;
assistant à maîtrise d’ouvrage : pour les travaux, Immocitiz dispose de ses propres artisans dans plusieurs corps de métier (donc maitrise du calendrier, du budget et de la qualité du chantier) ;
décorateur d’intérieur pour meubler avec du mobilier et des décorations à bon rapport qualité / prix (et pour plaire au maximum de locataires) ;
gestionnaire locatif pour confier la mise en location et la gestion locative du bien (si linvestisseur souhaite aussi confier cette mission après lachat).

Finalement, cette solution en locatif meublé clé en main permet aux investisseurs immobiliers de gagner du temps et d’obtenir une meilleure rentabilité en déléguant le projet à des spécialistes de linvestissement locatif. Vous pouvez voir des exemples concrets d’investissements réalisés sur le site Immocitiz.

Défiscaliser dans limmobilier ?

Pour défiscaliser, beaucoup dinvestisseurs se ruent vers le Pinel, qui concerne limmobilier neuf. Mais ce nest pas forcément plus intéressant quun bon investissement immobilier non défiscalisant. Dailleurs, le LMNP est aussi une forme doptimisation fiscale !

Donc il faut calculer au cas par cas et garder à lesprit que lon achète un bien immobilier et non un vulgaire produit de défiscalisation. Car la rentabilité de linvestissement immobilier dépend de plusieurs facteurs et pas uniquement de la défiscalisation, notamment : le prix dachat, les loyers perçus, limposition des loyers, le prix de revente, la défiscalisation. Nous expliquons tout dans notre dossier complet sur le Pinel avec un cas pratique.

Dans lancien, le dispositif Denormandie permet également de défiscaliser. Avec un prix dachat plus bas (car prix de lancien et non du neuf), ce peut être plus rentable que le Pinel. Pour avoir un tour dhorizon complet, nous vous invitons à lire notre comparatif de 8 défiscalisations immobilières.

Ceci dit, limmobilier neuf présente quelques avantages. Notamment les frais de notaire réduits à 3 % (contre 8 % dans lancien), lexonération de taxe foncière pendant 2 ans et le respect de la norme BBC (bâtiment basse consommation).

Note de Nicolas : Pour chercher un bon investissement en Pinel, déficit foncier ou autre dispositif, nous avons trouvé le site Sphère immo très pratique. En effet, il centralise des milliers de biens immobiliers (le portefeuille le plus complet du marché). Et il permet de filtrer les biens les plus adaptés à nos souhaits : ville (recherche possible sur une carte de France), budget, surface, dispositif fiscal, etc. De plus, on apprécie que le site soit indépendant (pas rattaché à un promoteur en particulier). Si besoin de conseil, 250 conseillers répartis sur tout le territoire proposent un conseil personnalisé après bilan patrimonial. Ceci dit, rien dobligatoire, on peut se contenter de chercher un bien grâce à loutil de recherche.

Réussir dans limmobilier locatif

Devenir bailleur, cest un peu devenir chef dentreprise. Il faut avoir le même état desprit dentrepreneur. Pour réussir son investissement locatif, il faut simpliquer pour trouver le bon bien, avec un bon rendement et de bonnes perspectives. Et il faut optimiser fiscalement et ne pas se contenter dune location nue si on peut choisir un meilleur régime bien plus rentable : location nue ou meublée (LMNP), location longue durée ou saisonnière (Abritel), en nom propre ou en SCI, pourquoi pas défiscaliser dans lancien en Denormandie ou dans le neuf en Pinel. On explique en détail dans cet article comment réussir son investissement en immobilier locatif : choisir le bien, calculer le rendement, optimiser la fiscalité, optimiser le financement (crédit immobilier), etc.

En bref, limmobilier locatif traditionnel nest pas magique, pour obtenir un bon rendement il faut sinvestir et courir quelques risques (dégradations du bien, loyers impayés, baisse du marché immobilier, etc.) Et il faut du temps et des compétences (gestion, fiscalité, droit, bricolage) pour faire de bons investissements. Attention si on prend du locatif packagé via gestionnaire (comme les résidences de services sénior, étudiantes ou vacances en LMNP via un gestionnaire plutôt que du LMNP géré soi-même), alors on risque de grosses déconvenues car le bail commercial dure quelques années et ensuite on se retrouve pieds et mains liés au gestionnaire.

Note de Nicolas : même si ce nest pas « sexy », nous vous invitons à sérieusement vous pencher sur loptimisation fiscale de vos investissements immobiliers. En effet, la rentabilité de votre investissement peut varier du simple au double selon le régime fiscal choisi. Et choisir le bon montage (location nue, LMNP, Pinel, Denormandie, etc.) peut faire toute la différence entre un bon investissement et un mauvais investissement ! Donc il faut simuler et ne pas hésiter à solliciter les services dun bon conseiller en gestion de patrimoine (un CGP objectif qui norientera pas systématiquement vers le Pinel, mais fera différentes simulations pour choisir le meilleur montage fiscal).

Sinon, linvestisseur « passif » peut se tourner vers limmobilier pierre-papier pour faire aussi bien voire mieux, avec moins de temps et moins de stress. Tout comme en bourse, une bonne gestion pilotée (ou linvestissement en fonds passifs ETF et trackers) fera mieux que linvestisseur lambda.

Limmobilier pierre-papier : investir facilement en déléguant

Limmobilier « pierre-papier » est une famille qui regroupe plusieurs types dinvestissement (aux noms un peu barbares, nous expliquerons plus en détail ensuite) :

les SCPI: sociétés civiles de placement immobilier (pour devenir propriétaire associé dune « super SCI » et percevoir des loyers, en empruntant ou non) ;
le crowdfunding immobilier: financement participatif de projets immobiliers (pour prêter à un promoteur immobilier et percevoir des intérêts en tant que créancier) ;
les SIIC : sociétés dinvestissement immobilier cotées (pour devenir actionnaire dune société foncière et percevoir des dividendes).

Explications de ces 3 investissements.

Les SCPI : devenir propriétaire associé et percevoir des loyers

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) existent depuis plus de 40 ans déjà. Il existe environ 200 SCPI différentes regroupées en SCPI de rendement, SCPI de plus-value et SCPI de défiscalisation. Comme en immobilier locatif classique, on peut investir en SCPI en prenant un crédit immobilier.

En pratique, lépargnant peut investir sur les SCPI de son choix et cest la société de gestion qui gère le parc immobilier et reverse le loyer. Le choix est vaste : SCPI investies sur de limmobilier résidentiel, ou immeubles de bureaux, ou commerces, ou hôtels, diversifiées,en France et à létranger. Tout comme limmobilier locatif classique, il sagit dun investissement long terme, car il y a des frais dachat à amortir (entre 5 % et 9 % selon la SCPI, frais proches des frais de notaire en immobilier classique). Linvestisseur devient un propriétaire associé et connait les adresses des biens détenus, sachant quune SCPI peut compter des centaines voire des milliers dassociés avec un parc immobilier évalué à plus d1 milliard deuro.

Performance moyenne des SCPI en 2020 : 5,30 % (4,18 % de rendement sur loyer + 1,12 % de revalorisation des prix). En pratique, on peut investir en SCPI en assurance vie ou se faire accompagner par un courtier spécialisé en SCPI. Depuis fin 2019, on peut même investir en SCPI sur Plan dépargne Retraite (PER) tout en défiscalisant ! Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre guide complet sur les SCPI.

Le crowdfunding immobilier : prêter à des promoteurs et percevoir des intérêts

Le crowdfunding signifie « financement par la foule ». Il sagit de financement participatif, pour prêter en commun et participer à la réalisation dun projet. Ainsi, les épargnants font un peu office de banque et prêtent à un promoteur immobilier qui a un projet de construction ou de rénovation. Linvestisseur devient un créancier et signe un contrat pour obtenir la rémunération convenue (des intérêts annuels compris entre 8 % et 10 % généralement selon le projet). Il sagit dun investissement immobilier sans frais, à court terme puisque les travaux durent généralement 18-24 mois avec intérêts reçus à la fin de lopération.

En pratique, une plateforme de crowdfunding immobilier sert dintermédiaire entre les promoteurs immobiliers à la recherche de financement et les épargnants à la recherche de placement. La plateforme réalise un audit et sélectionne les projets quelle estime les plus sûrs pour les présenter aux épargnants. Homunity fait parti des leaders du marché, avec plus de 250 projets financés depuis 2016. Après inscription sur la plateforme, on a accès aux projets et linvestissement est très rapide, en quelques clics.

Rendement moyen du crowdfunding immobilier chez Homunity en 2020 : 9,3 %. Pour en savoir plus (fonctionnement, fiscalité, bonnes pratiques dinvestissement, etc.), nous vous invitons à lire notre dossier complet sur le crowdfunding immobilier.

Les SIIC : devenir actionnaire de sociétés foncières et percevoir des dividendes

Les SIIC sont des sociétés dinvestissement immobilier cotées (en bourse), aussi appelées des foncières. Vous connaissez sans doute les centres commerciaux Unibail (Westfield) et Klepierre, ou la société Icade spécialisée dans les bureaux et la santé. La spécificité des SIIC est quelles doivent reverser aux actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées. Donc les dividendes versés aux actionnaires sont généreux, pour un rendement généralement compris entre 5 % et 10 %.

Contrairement aux 2 précédents investissement pierre-papier, il sagit ici dinvestissement en bourse, donc il y a une certaine volatilité des cours à supporter pour des investisseurs plus aguerris. Il sagit dun investissement à long terme, pour des actionnaires qui veulent investir dans le secteur immobilier avec des dividendes généreux. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre guide sur les SIIC.

Les avantages de la pierre-papier

Les SCPI, le crowdfunding et les SIIC sont les investissements immobiliers les plus accessibles et confortables :

le ticket dentrée est bas (quelques centaines deuros pour investir),
ces investissements demandent moins defforts de gestion (lachat des biens, la vente, lentretien et la gestion locative sont complètement délégués) donc on reçoit réellement des revenus passifs,
tout en permettant de mieux diversifier et de moins subir les risques de dégradation et de loyer impayé.

Note de Nicolas : généralement, la « pierre-papier » est particulièrement appréciée par les actifs déjà bien occupés dans la vie (carrière, famille, etc.) et les retraités qui veulent du confort et du temps libre sans soucis de gestion, tout en obtenant un rendement intéressant. Et on peut diversifier facilement en investissant sur plusieurs SCPI ou/et en crowdfunding immobilier sur plusieurs projets ou/et sur plusieurs SIIC. Ceci dit, cela reste un investissement immobilier avec perspectives de plus-value mais également risque de moins-value selon lévolution du marché immobilier.

Lachat de la résidence principale

Nous ne sommes plus ici dans la famille de linvestissement immobilier locatif, mais dans limmobilier de jouissance. Nous ne débattrons pas de lachat de la résidence principale (RP), car l’achat immobilier ne doit pas être uniquement dicté par une logique purement financière, mais aussi par certains besoins un peu irrationnels tels que se sentir réellement chez soi.

Ceci dit, il y a des prérequis à lachat : il vaut mieux être stable professionnellement et personnellement et se projeter sur plus de 8 ans quand on envisage lachat plutôt que la location. Et être conscient que les frais de notaire représentent à eux-seuls environ 2 ans de loyer et que le propriétaire dépense plus pour son logement que le locataire (taxe foncière, travaux).

Vous hésitez entre lachat et la location ? Nous vous invitons à lire notre article « acheter ou louer ? » : vous y trouverez des pistes de réflexion et un outil de simulation. Par ailleurs, cet autre article vous informera sur la recherche du meilleur crédit immobilier.

Et pourquoi pas acheter une résidence secondaire ? Dans la famille de limmobilier de jouissance, les Français aiment aussi acheter une résidence secondaire pour les week-end et les vacances. On en parle dans notre article Résidence secondaire : investissement ou achat plaisir ? Sachez que les dépenses occasionnées par une résidence secondaire sont importantes (taxes, entretien courant,sans parler du coût dopportunité de ne pas investir ailleurs). Ceci dit, une résidence secondaire bien située peut se rentabiliser en la mettant en location saisonnière.

Avis de Nicolas : quitte à investir dans limmobilier, lachat de la résidence principale est généralement le plus recommandé car pas de locataire à gérer, pas dimpôt sur les revenus fonciers, pas de risque de dégradation ni de vacances locatives. Ceci dit, dans certains cas, notamment quand on est jeune et mobile professionnellement, il vaut mieux ne pas acheter sa résidence principale et investir dans limmobilier par dautres moyens comme expliqué plus haut.

Linvestissement immobilier à crédit

Comme on lexpliquait en introduction, un grand avantage de linvestissement immobilier est quil peut être réalisé à crédit, plutôt que de mobiliser son épargne. Cest un choix par contrainte financière, car on a rarement assez dépargne pour acheter un bien immobilier au comptant sans crédit. Mais cest aussi un choix doptimisation financière, pour profiter de leffet levier et également de la déduction des intérêts d;emprunt dans le cas de linvestissement locatif (y compris SCPI).

Ainsi, la plupart des investisseurs empruntent un maximum, pour conserver au maximum leur épargne placée. Dautant plus en période de taux bas. Avec leffet levier du crédit, on fait donc travailler un capital bien plus important. Par exemple pour un investisseur qui dispose dun patrimoine financier de 200 000 €, en conservant 200 000 € dépargne placée et en empruntant 200 000 € pour un investissement immobilier, il va faire travailler 400 000 € au total. Et en visant lautofinancement (cashflow équilibré entre revenus locatifs et sorties dargent), il pourra faire dautres investissements.

Voilà pour le principe général de linvestissement immobilier à crédit. En pratique, il faut optimiser le crédit en faisant des simulations (durée, taux, apport ou non) et retenir la meilleure offre de prêt.

Optimiser le crédit et choisir la meilleure offre de prêt immobilier

Il existe différentes solutions pour trouver la meilleure offre de prêt immobilier (notre article) : ne consulter que sa banque, faire la tournée des banques du quartier, déléguer à un courtier en crédit immobilier. Pour économiser du temps et de largent, nous préférons les courtiers. En particulier les FinTech 100 % en ligne, avec moins de frais et plus de personnalisation pour plus defficacité.

En préambule à tout investissement immobilier, il est essentiel de déterminer un ordre de grandeur de votre capacité d;emprunt. Personnellement, nous utilisons régulièrement le simulateur du courtier Pretto. Courtier en crédit immobilier complètement digitalisé, rapide et efficace pour trouver les meilleurs taux selon son profil (également rachat de crédit). En 3 minutes, il permet de :

cerner son budget,
déterminer le coût des mensualités,
savoir quel est le meilleur taux que lon peut obtenir parmi quelques dizaines de banque (économie de milliers deuros dintérêts),
obtenir une attestation de solvabilité.

Avis de Nicolas : Ainsi, on peut cadrer le budget de l’investissement et on rassure les vendeurs avec l’attestation de solvabilité (promesse de financement), gage de sérieux et élément de poids dans la négociation de l’achat. Par la suite en cas d’achat immobilier, un conseiller Pretto prend en charge les formalités jusqu’à la signature chez le notaire. Cela évite de faire la tournée des banques, on peut tout faire en ligne (avec appui téléphonique si besoin) et directement obtenir la meilleure offre de prêt. Nous avons testé leurs services : mon avis sur Pretto (expérience de recherche du meilleur crédit immobilier). Efficace pour les simulations avant investissement, les souscriptions de crédit et également les rachats de crédit.

Vous préférez passer par un acteur traditionnel ? Empruntis figure parmi les leaders du marché et on peut aussi comparer les meilleures offres de prêt en quelques minutes.

Et lassurance emprunteur ?

Qui dit prêt immobilier, dit assurance emprunteur. Là aussi il y a beaucoup déconomies à réaliser en comparant : des milliers deuros sur la durée du crédit. Pour ma part, jai économisé plus de 4 000 € sur la durée de mon crédit en changeant dassurance emprunteur et cela ma pris moins dune heure !

En pratique, il est possible de souscrire à une assurance emprunteur différente de celle de la banque du crédit et on peut aussi changer dassurance emprunteur a posteriori (comment changer dassurance emprunteur ?)

Ainsi, le courtier Empruntis permet de comparer les assurances emprunteur pour trouver la meilleure offre en termes de tarif et de garanties.

Les sites de référence

Les meilleurs livres sur linvestissement immobilier : https://avenuedesinvestisseurs.fr/meilleurs-livres-investissement-immobilier-locatif/
Les prix officiels des notaires en Île-de-France (ces séries remontent à 1991 pour Paris et la Petite Couronne, à 1996 pour la Grande Couronne) : https://basebien.com/PNSPublic/DocPublic/Historiquedesprixdesappartementspardep.pdf
Lhistorique des prix de l’immobilier par arrondissement de Paris : ici ou là
Les prix officiels des notaires en France hors îdF : http://www.immoprix.com
Les prix moyen par quartier sur toute la France : http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier
Les prix et autres indicateurs économiques et sociaux par ville : http://www.linternaute.com/ville
Lhistorique de chaque annonce des grands sites immobiliers : https://www.castorus.com/
Lensemble des prix limmobilier dans le sud ouest de la France et à Toulouse : https://www.sporting-immobilier.fr/toulouse/prix-immobilier/prix-immobilier-toulouse/.

Questions fréquentes sur linvestissement immobilier

L’immobilier est l’un des meilleurs investissements pour faire fructifier son capital. Les avantages de l’immobilier sont multiples. (1) L’immobilier est réputé protéger de l’inflation, (2) On peut y investir à crédit sans apport, (3) L’immobilier répond à un besoin vital et intemporel : se loger. Pour les investisseurs, l’immobilier est une classe d’actif d’autant plus intéressante qu’il est possible de profiter de l’effet levier du crédit pour accélérer la progression de son patrimoine. Ainsi, la capacité d’épargne permet de construire le patrimoine financier (actions, obligations, etc.), tandis que la capacité d’endettement construit le patrimoine immobilier.

On distingue deux grandes familles d’investissement immobilier : l’investissement traditionnel en direct et l’investissement « pierre-papier ».
L’immobilier traditionnel en direct fait appel à vos compétences de bailleur entrepreneur : trouver le bon bien, l’entretenir, choisir le bon montage fiscal, assurer la gestion locative, etc. Il y a différents dispositifs : location nue, location meublée non professionnelle (LMNP), Pinel (immobilier neuf défiscalisant), Denormandie (immobilier ancien défiscalisant), location courte durée (Abritel), etc.
L’immobilier pierre papier permet de déléguer à des professionnels et de diversifier avec un “ticket d’entrée” plus accessible. C’est plus confortable et moins chronophage. Différentes solutions : investir en sociétés civiles de placement immobilier (SCPI avec un rendement moyen de 4,5 %), en actions de SIIC (sociétés foncières cotées en bourse), prêter à des projets immobiliers (crowdfunding immobilier avec un rendement de 8 à 10 %).

Les investisseurs peuvent déléguer la gestion de leurs investissements immobiliers à un conseiller en gestion de patrimoine (pour le conseil et l’optimisation fiscale) et à une agence immobilière (pour la gestion locative). Sinon, les investisseurs peuvent souscrire à des parts de SCPI pour s’appuyer sur des sociétés de gestion qui feront tout de A à Z : achat d’immeubles, gestion locative, entretien, paiement des factures, etc. Ainsi il n’y a absolument rien à gérer et la diversification est importante et permet de réduire le risque.

D’abord, ne pas se précipiter vers les investissements immobiliers les plus populaires (Pinel par exemple). Car ce ne sont pas forcément les plus intéressants dans votre situation et il faut comparer et calculer en simulant : location meublée en LMNP, location nue, défiscalisation dans l’ancien (Denormandie) ou dans le neuf (Pinel), location courte durée (Abritel) ou longue durée, en nom propre ou en SCI, etc. Ensuite, il faut bien connaître le marché local (offre et demande) lorsqu’on investit en direct dans un bien. Savoir anticiper les coûts d’entretien et de rénovation tout au long de la durée de l’investissement (être bricoleur ou connaître de bons artisans). Savoir optimiser le montage fiscal pour limiter les impôts.
Sans bonne connaissances de l’immobilier et des règles fiscales, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine et/ou à souscrire des parts de SCPI afin de déléguer la gestion et l’achat du foncier à des professionnels de l’immobilier.

Si investissement en direct, il existe principalement deux dispositifs de défiscalisation immobilière : le Pinel pour l’immobilier neuf et le Denormandie pour l’immobilier ancien. La défiscalisation prend la forme d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21 % du montant du logement acquis sur 12 ans. Ceci dit, il ne faut pas être aveuglé par la défiscalisation et ne pas surpayer le bien en Pinel. Par ailleurs, le LMNP est un dispositif fiscal très intéressant pour effacer son impôt sur ses revenus locatifs.
Si investissement en immobilier pierre papier, type SCPI, il est possible d’optimiser fiscalement en logeant les parts des SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie. Par ailleurs, il est possible de démembrer les SCPI, ou de choisir des SCPI qui achètent des biens à l’étranger avec une fiscalité plus clémente.

Finalement, comment investir en immobilier ? Vous avez découvert le champ des possibles et désormais vous savez sans doute mieux comment investir en immobilier selon votre goût pour le sujet et le temps que vous pouvez y consacrer. Nous vous invitons maintenant à voir plus en détail les différents moyens dinvestir dans limmobilier : investissement locatif classique, SCPI, crowdfunding immobilier et SIIC. Et pour aller plus loin, lisez donc notre sélection des meilleures livres dinvestissement immobilier.

On a coutume de dire que les français ont une pierre dans le ventre. Dailleurs, on fait souvent le raccourci « investir = investir en immobilier ». Alors quil y a bien dautres moyens dinvestir, noublions pas quil est recommandé de diversifier son patrimoine par prudence (« ne pas mettre tous les œufs dans le même panier ») sur les 3 grands actifs : actions, fonds euro en assurance vie, immobilier.