Le secteur immobilier au Portugal évolue à très grande vitesse. Est ce une chance pour ce pays ou une calamité à venir ? Et quelles en sont les conséquences pour vous ? Nous faisons le point sur un marché en ébullition où il reste encore de belles affaires à réaliser à condition de ne pas se presser et d’effectuer une étude approfondie du marché.
12 choses indispensables à savoir avant d’acheter
En tant que Français vivant au Portugal, nous avons découvert les vrais aspects de l’immobilier au Portugal. Beaucoup de surprises peuvent vous attendre lors de votre acquisition.
Sachez par exemple, qu’on ne trouve pas tout sur internet. Les descriptifs sont souvent fantaisistes, les photos ne correspondent pas. Bref la déception peut être au rendez-vous en arrivant dans le pays pour une visite réelle. Les agences immobilières ne sont pas toutes compétentes et vous présentent parfois des biens sans aucun rapport avec votre recherche ou avec insuffisamment d’informations sur l’environnement, le voisinage etc…
Maison ou appartement : le choix est vaste
Il y a véritablement beaucoup de biens disponibles au Portugal avec toutefois une prépondérance de maisons individuelles ou de villas. Les Portugais sont de vrais bâtisseurs avec des compétences pour construire des maison magnifiques. Le pays entier est parsemé de villas, de maisons individuelles de manière générale très bien bâties.
Bref le marché est très vaste, avec beaucoup de choix allant des maisons de rêves très chères aux ruines à reprendre. Même pour les appartements, il y a de tout et pour tous les goûts, toutes les bourses. Presque partout du Nord au Sud, vous allez découvrir des maisons et appartements remarquables. La qualité de construction est globalement de très bonne facture.
Pour réaliser votre opération, il est important d’être aidé sur place soit avec une agence immobilière soit avec un intermédiaire : avocat, juriste ou agent mandataire de recherche. En savoir plus pour bien choisir son agence immobilière au Portugal. Internet est d’une grande aide pour défricher les opportunités mais rien ne peut remplacer une présence sur place.
Les prix de l’immobilier : intéressant mais en augmentation rapide
Les prix sont encore à bien des endroits très intéressants. Vous trouverez des maisons d’au moins 200 M2 avec 4 chambres, 3 salles de bain pour 125 000 Euros, des appartement de plus de 100 M2 avec 3 chambres et 2 salles de bain très bien équipées pour 80 000 Euros. Bien sûr ce sera plus cher avec une vue mer.
Depuis des années maintenant, en partie grâce au Statut RNH, des milliers de français et d’étrangers ont déjà acheté ici. Il y a 10 ans on faisait de merveilleuses affaires même à Lisbonne, Porto et sans doute en Algarve. Les prix montent de 10% par an, partout ! Même au centre de Portugal et dans des zones reculée loin de l’Algarve, des grandes villes et du bord de mer.
Des régions comme l’Algarve, Lisbonne et même Porto sont d’ores et déjà trop chers. On peut y trouver encore des affaires ou simplement aimer ces régions suffisamment pour payer le prix actuel. C’est sans doute aussi un investissement sûr puisque tellement demandé. Néanmoins ce sont des places où les budgets d’achat sont devenus conséquents.
Comprendre le régime des plus values portugais
C’est une chose importante à savoir, peu connue et peu discutée par les agences. Il y a un impôt qui n’existe pas (encore) en France, à savoir un impôt sur les plus values même pour la revente d’une habitation principale.
Son calcul est complexe mais il faut le prendre en compte lorsque vous achetez au Portugal pour évaluer la rentabilité de votre investissement sur l’ensemble de son cycle de vie. On peut s’en affranchir mais il faut racheter un bien en Europe dans les 3 ans et de même valeur.
Comment financer un achat immo au Portugal ?
Vous pouvez opter pour un prêt octroyé au Portugal. Il faudra alors fournir une garantie d’hypothèque du bien dans ce pays. Les conditions de prêts y sont différentes. Les taux au Portugal sont majoritairement des taux variables non capés.
Si vous souhaitez emprunter pour financer votre achat, sachez que les taux d’intérêt au Portugal sont globalement un peu plus élevés qu’en France. La durée du crédit peut aller jusqu’à 40 ans pour les jeunes bien sûr. Mais les banquent prêtent jusqu’à 65 ans sur 10 ans.
Vous pouvez également opter pour un prêt depuis votre pays de résidence avec une garantie d’un bien dans ce pays. Attention toutefois : les contrats de promesses d’achat au Portugal ne sont pas soumis par la loi à des délais de rétractations ni à de clauses de suspensions par obtention du prêt immobilier. Vous devez donc obligatoirement connaître vos capacités financières et les conditions de prêts avant la signature.
Fiscalité immobilière
Les taxes, les frais juridiques, le paiement de l’enregistrement, droits de timbre et les frais de notaire le cas échéant sont exercés sur le prix d’achat du bien. Ils sont à la charge de l’acquéreur. Il n’y a pas de TVA sur l’achat d’une propriété.
L’impôt foncier (IMI) est dû annuellement. IL est calculé sur la Valeur Patrimoniale Tributaire (VPT) de propriétés généralement inférieure au prix d’achat.
Les villes et régions les plus demandées
Les prix des biens varient considérablement selon la région. Les deux zones les moins chères, le Centro et l’Alentejo sont deux fois moins chers que l’Algarve, Lisbonne ou Porto. Des villes comme Evora, Elvas, Coimbra ou Aveiro offrent encore de belles opportunités.
L’Algarve est la région la plus chère en raison d’une forte demande de la part des étrangers. Le triangle d’or de l’Algarve, entre Vale do Lobo, Quinta do Lago et Almancila suscité beaucoup d’intérêt en raison d’un marketing bien étudié et belles photos. Ce n’est pas ici que vous ferez les meilleures affaire si vous recherchez un bon plans.
La région de Lisbonne figure dans le haut du tableau ce qui est normal puisque la ville est tout de même la capitale et le centre financier du pays, mais aussi un site touristique majeur.
Le marché immobilier au Portugal en quelques chiffres
Les français raffolent du Portugal. Imaginez : près de 30 % des biens achetés par des non Portugais ont été acquis par des Français en 2017. Les français sont les premiers investisseurs immobilier du pays, devant la Chine.
Le marché, qui était en crise totale en 2009 a donc bien remonté la pente. Selon l’Apemip, 80 % des biens mis en vente en 2017 se sont vendus en moins de 6 mois. Le nombre de transactions immobilière y a augmenté de 31 % entre 2016 et 2017. Conséquence directe : les prix de l’immobilier portugais ont augmenté de près de 10 % en 2017. Dans le centre de Lisbonne, le prix moyen se situe désormais à 4.500 euros le m2.
Les changements principaux dans l’immobilier au Portugal
Pour faire simple nous dirons que la location et l’achat sont en évolution rapide par rapport aux années passées.
Le Portugal n’était pas un pays de location, les portugais étant très stables, ils préféraient acheter voir construire leur maison familiale. Donc peu de locations, peu de ventes et de transactions, des prix très légers.
De plus des lois protégeant bien trop les locataires en ville avaient découragé les loueurs et surtout quasiment empêché la maintenance des appartements loués. D’où une grand décrépitude des logements dans de nombreux quartiers centraux des grandes villes.
La location libérée
Le gouvernement portugais a proposé une nouvelle loi sur la Location Immobilière au Portugal dont l’objectif est essentiellement de dynamiser le marché. En 2012, la mise en place de la “Nova lei do arrendamento urbano” (la nouvelle loi de la location urbaine) est venue alléger les contraintes de la location immobilière.
Lire notre article sur la location ici pour plus de détails. Donc ce secteur s’améliore, il y a des offres et surtout beaucoup de réhabilitation dans les centres villes des grandes cités. De la spéculation aussi !
Du coup on trouve bien plus de locations mais le marché est très rapide. De très nombreux étrangers au pays tiennent d’abord à louer afin de savoir s’ils peuvent réellement s’adapter au pays. C’est une bonne stratégie et nous avons fait de même avec bonheur.
Comme je le dit depuis longtemps et par expérience : dans les plus petites villes du centre, même dans les campagnes TOUS MES VISITEURS ont trouvé leur location. Mais en venant sur place ! Les agences ne publient rien mais en poussant la porte, ils vous donnent une ou plusieurs locations disponibles. A visiter de suite ! Et si vous avez déjà fait (avec nous au besoin) votre NIF et avez un Compte en Banque au Portugal, vous pouvez attraper très vite ce qui se présente.
Ce qui est certain c’est que vous trouverez des locations peu chères en sortant des endroits trop connus. Nous pouvons trouver pour vous de très beaux appartement F2 F3 vers les 350-450 Euros mensuels, près de la mer ou plus à l’intérieur. Qualité portugaise de la construction, très belle salle de bain, belles cuisines équipées, parfois meublés.
Le marché de l’achat immobilier
On peut parler ici d’un énorme BOUM de l’immobilier au Portugal ! Résumons : ” Le nombre de transactions immobilière au Portugal a augmenté de 30,6 % entre 2016 et 2017. Une flambée colossale due à deux phénomènes conjoints. D’un côté, le prix de la pierre portugaise s’est envolé de 9,2 % l’année dernière.”
Presque 10 % en un an !! 30 % de transactions de plus en un an !! Je ne crois pas qu’on ai vu mieux et plus ailleurs. De plus le nombre de demandes de permis de construction neuve et de rénovation (période de janvier à novembre) a augmenté de 35 % face à la période homologue de 2016. Et en moyenne, 80 % des biens mis sur le marché en 2017 se sont vendus en moins de 6 mois.
Il y a toutes les chances que cela continue : Rattrapage des prix (Lisbonne et Porto ne sont plus du tout bon marché, l’Algarve non plus), engouement pour le Portugal. Rappelons que cette envie de Portugal a d’abord été initiée par l’exonération fiscale. Mais si cette “cerise sur le gâteau” reste intéressante et actuelle, beaucoup de mes visiteurs viennent pour le climat au sens large. Météo mais aussi sécurité et calme social. Et cet avantage ne va que grandir à mon avis vu l’évolution du Nord de l’Europe.
Qui achète ?
” En tout, au début de l’année 2017, le Portugal comptait 10.684 résidents non permanents (en cumul depuis que le nouveau régime existe). « En 2018, environ 15.000 étrangers pourraient bénéficier de ce régime », souligne Cécile Gonçalves, directrice de l’agence immobilière franco-portugaise Maison au Portugal.” Quelle énorme progression !
Le Portugal fait plus que jamais figure d’eldorado immobilier pour les Français. Ils sont aujourd’hui les premiers investisseurs étrangers dans la pierre portugaise, déclassant pour la deuxième année consécutive, les Britanniques et les Chinois. Ainsi près de 30 % des biens achetés par des non Portugais ont été acquis par des Français en 2017.
” Le Portugal et l’Espagne allient qualité de vie et prix de l’immobilier attrayants. Pour un même budget de 150.000 à 200.000 euros, on ne peut quasiment rien acheter à Paris aujourd’hui. Mais on peut devenir propriétaire d’un logement de 100 m² au Portugal” ” Plus de 300.000 Français ont acheté un bien immobilier à l’étranger, en majorité des retraités ” explique Léo Attias, président de Fiabci France, fédération internationale de l’immobilier présente dans 48 pays. Pour en savoir plus sur la procédure pour acheter un bien immobilier au Portugal, lisez notre article et vous verrez qu’elle n’est pas d’une grande complexité.
Évolution de l’immobilier au Portugal
Il est évident que l’immobilier au Portugal va continuer à progresser mais que ce sera de moins en moins intéressant dans les grandes villes sauf spéculation. L’Algarve, à mon avis, a largement dépassé la saturation en étrangers et ne ressemble plus au Portugal naturel. Cela peut rester intéressant si vous y résidez temporairement et pas en été. Mais très peu agréable si vous cherchez à vivre à la portugaise.
Nous avons de plus en plus de personnes qui se dirigent directement sur le Centre et le Nord, très agréables, plus ou moins proche de la mer. Les prix restent encore accessibles et de très belles maisons sont au prix d’un studio parisien. Les portugais sur place sont très accueillants et la qualité de vie fort agréable. Le coût de la vie aussi.
C’est le nouvel Eldorado du Portugal. Il y a donc encore pour un an ou deux de très belles occasions et de très beaux lieux de vie. Il faut seulement être plus curieux, moins moutonniers, passer plus de temps à comprendre et parcourir le Portugal. et il faut s’y intéresser maintenant. C’est la clé d’une belle retraite au Portugal ou même pour y vivre avant la retraite bien sûr.
Une procédure de déménagement assez simple
Tout ressortissant européen peut déménager au Portugal. Pour ce faire, il convient de procéder à quelques mises en conformité. La première possibilité est d’obtenir le statut de Résident Non Habituel (RNH). Alternative possible, si vous vous emménagez au Portugal sans le statut RNH, vous devez obtenir un permis de séjour obligatoire mais vous ne pourrez pas prétendre au régime fiscal avantageux lié au RNH. Vous serez alors imposé sur vos revenus comme les portugais, à des taux situés entre 14% et 48%.
En résumé la procédure pour déménager au Portugal est la suivante : d’abord demander un NIF, puis ouvrir un compte bancaire dans une banque portugaise; aller a la Mairie avec un contrat de location pour demander le “Certificado de Registo” de votre nouveau domicile puis aller aux Finances ou “Loja de Cidadão” avec ce document pour demander la mise à jour de votre adresse et de votre NIF comme statut résident.
Faire construire sa maison au Portugal
Vous pouvez aussi décider de faire construire votre maison vous-même. C’est le meilleur moyen d’obtenir exactement le bien que l’on souhaite occuper, pratique, bien situé avec une bonne isolation thermique notamment. Financièrement, c’est une opération souvent intéressante car le prix des terrains est généralement bas, voire très bas. Vous pouvez ainsi, à budget équivalent obtenir une maison mieux située ou plus grande.
Toutefois, vous vous en doutez, les démarches administratives ne sont pas évidentes. Il faut recourir à un architecte qui va obtenir le permis de construire, une étape qui se subdivise en phases intermédiaires : permis architectural, permis d’ingéniérie puis obtenir au final le certificat d’habitation et enregistrer votre maison au cadastre.
En savoir plus sur la procédure pour faire contruire une maison au Portugal