Immobilier : Pour faire des économies n’achetez pas en 2021!

Immobilier : Pour faire des économies n’achetez pas en 2021!

En raison de la Covid-19, les perspectives des marchés immobiliers se dégradent en France et dans le monde entier. Les prix ont flambé de 6 % en 2020 et la bulle financière menace d’éclater. Mais tous les secteurs ne sont pas touchés de la même manière. Si l’immobilier résidentiel devrait faire de la résistance en 2021, les hôtels vont beaucoup souffrir en raison de l’effondrement du tourisme international. Et ce n’est guère plus rassurant pour le commerce de détail ! Acheter un bien immobilier en 2021, est-il un bon ou un mauvais investissement ? Ne vaudrait-il pas plutôt attendre 2022 ou la fin de l’urgence sanitaire. A contrario, est-ce le bon moment de vendre cette année ? On fait le point sur la question.

Allons-nous assister à un krach immobilier?

Les prix au mètre carré en France

Les prix au mètre carré en France ont augmenté en 2020 dans presque toutes les grandes agglomérations. À Paris, le m² se négocie à 10 690 € et le prix devrait encore être revu à la hausse en 2021 à hauteur de 2,1 %.

Les villes de province suivent également les mêmes tendances. La palme d’or de la ville qui a connu une flambée des prix la plus importante revient à Amiens dont l’évolution annuelle du prix au mètre carré a atteint + 18,2 % en 2020 !

Autres exemples, les agglomérations de Lyon, Nantes, Mulhouse, Montpellier, Lille ou encore Dijon ont toutes enregistré une augmentation des prix au mètre carré supérieur à la barre fatidique des 10 % ! Seuls Limoges et Bordeaux parviennent à tirer leur épingle du jeu en proposant des investissements moins onéreux qu’en 2019 ( baisse aux alentours de 5 % du prix au mètre carré).

Les prévisions des prix de l’immobilier en 2021 en France

En Île-de-France, une poursuite générale du mouvement de hausse sera le scénario avec +6,6 % attendus en 2021. Les appartements et maisons en proche périphérie de Paris connaîtront même une flambée des prix supérieure à 9 %.

Même la grande couronne parisienne devra à nouveau faire face à une augmentation sensible, comparable au centre de la capitale (soit environ 7 %).

En ce qui concerne la province, encore une fois, les prix sont à la hausse au regard des prévisions pour 2021 : de l’ordre de 2 % pour le prix du mètre carré en appartement et de 2,5 à 3 % pour celui des maisons.

Covid-19 et immobilier : un duo explosif pour l’économie

Lémergence mondiale du coronavirus (COVID-19) a laissé des traces. Au niveau mondial, lactivité économique a très fortement diminué dès mars et avril 2020 et elle est encore loin des niveaux davant-crise.

Dune manière générale, on craint toujours que les marchés immobiliers ne traversent une période plus difficile en raison du ralentissement général de léconomie.

Il y a deux raisons principales à cela :

Depuis le début de la crise, le nombre dentreprises connaissant des difficultés économiques est en augmentation. Cela entraîne une baisse de la demande de biens immobiliers dans divers secteurs, ou fait en sorte quun plus grand nombre de biens soient mis sur le marché, car les surfaces commerciales dans des endroits coûteux, par exemple, ne sont plus rentables.

Dans le même temps, le nombre de personnes qui perdent leur emploi à cause dentreprises en crise augmente, ce qui leur cause des problèmes pour payer leurs loyers ou assurer le paiement des prêts.

Les conséquences sont une baisse de la demande ou une augmentation de la vente de biens immobiliers résidentiels. À moyen terme, une augmentation de biens immobiliers en vente tirera les prix vers le bas. Certains y voient d’ailleurs une période intéressante pour acheter leur futur logement. Et, ils ont raison…

Crise de l’immobilier en 2021 : analyse secteur par secteur

Tous les biens ne sont pas impactés de la même façon par la crise. Voici un aperçu des biens qui seront probablement gagnants et perdants en France en 2021.

Covid 19 et immobilier de commerce

Les biens immobiliers dans le secteur du commerce de détail sont parmi les plus grands perdants de la crise. Déjà mis à mal par la part croissante des achats en ligne, le covid-19 a aggravé la situation.

Le nombre dacheteurs ayant chuté, une présence physique nest plus rentable pour beaucoup de commerçants. Les experts sattendent donc à des changements majeurs dans le secteur du commerce de détail dans les mois et les années à venir.

Autrement dit, un effondrement important de la valeur immobilière des biens de commerce est à anticiper à tel point que certains commerçants choisissent déjà de vendre leur commerce pour éviter de vendre à perte.

Secteur logistique

La demande de biens logistiques est en hausse et bénéficie du passage accru aux achats en ligne. Car si davantage de commandes sont passées sur Amazon Co, la demande dentrepôts et de centres de distribution augmente en conséquence.

Immobilier de bureau d’entreprise : moins catastrophique que prévu

Les bureaux restent très demandés. Contrairement aux attentes initiales, le marché des bureaux sest stabilisé dans les mois qui ont suivi le déclenchement de la crise. Il est vrai que le travail à domicile deviendra la norme pour beaucoup à lavenir. Mais pour linstant, la demande dans ce secteur reste soutenue et continue à progresser légèrement.

Hôtel et secteur touristique

Les perspectives restent sombres, car aucune reprise durable du nombre de touristes nest désormais attendue avant 2023 ! Le secteur du tourisme doit s’attendre à de graves difficultés. Les prix sur ce secteur pourraient bien connaître une chute historique.

L’immobilier résidentiel en résistance

Limmobilier résidentiel est toujours très demandé (avec un fléchissement notoire en 2020) et de nombreuses personnes sont encore à la recherche dun logement dans les zones urbaines.

Toutefois, une très grande prudence simpose si les conséquences économiques affectent de plus en plus les finances des acheteurs et des locataires dans les mois à venir.

D’ailleurs, la part des ménages français n’ayant plus la possibilité de devenir propriétaires a une nouvelle fois augmenté en 2020. La raison revient au prix de vente moyen d’une maison ou d’un appartement qui est beaucoup trop élevé en comparaison au revenu moyen : les indices économiques montrent que le prix moyen d’un logement est trop élevé de 40 % par rapport aux capacités budgétaires des ménages.

Chômage et immobilier

Les entreprises ferment et le chômage augmente, ce qui fragilise inévitablement un plus grand nombre de ménages déjà surendettés à hauteur de plus de 100 % de leurs revenus ! Pour gérer, la diminution du pouvoir d’achat, beaucoup prévoient déjà de vendre leur propriété qui leur coûte souvent trop d’argent. Et, par mécanisme de la main invisible, cette augmentation des ventes aura comme effet de faire baisser les prix.

Un taux de crédit faible avec des prix en hausse

Les taux dintérêts auquel vous empruntez ont une incidence directe sur le coût total de l’emprunt. Depuis 2008, lévolution des taux dintérêt dans le secteur de l’immobilier, en réaction à la crise bancaire et financière mondiale est à la baisse et proche de zéro ou presque.

D’ailleurs, historiquement, le taux d’intérêt d’un prêt immobilier n’a jamais été aussi bas : 1,25 % pour un remboursement sur 20 ans et 1,45 % pour un crédit contracté sur 25 ans.

Cela présente des avantages et des inconvénients.

Avantage : les prêts immobiliers sont accordés à des taux très favorables et sont donc relativement bon marché. On sendette pour pas cher.

Inconvénient : la demande de biens immobiliers est encouragée et les prix des terrains, des maisons et des appartements augmentent en conséquence.

Aujourd’hui, en France, les taux d’intérêt immobiliers relativement très bas profitent en fait aux revenus les plus aisés dont les finances leur permettent de s’endetter plus facilement.

Rappelons aussi, que les octrois de crédit immobilier de la part des établissements bancaires augmentent de 5 % par an ce qui correspond en termes de chiffre à une progression de 4,8 milliards d’euros.

L’immobilier dans le cyclone de la spéculation ?

Les acteurs de l’immobilier (agents immobiliers, notaires, négociateurs de biens) en France sont unanimes : à partir du second semestre de l’année 2021 et jusqu’à la fin 2022, il faudra s’attendre à une correction des prix sur la pierre et cela pour tout le territoire. Certains évoquent une bulle spéculative sur le point dexploser, ce qui donne déjà des sueurs froides à la grande majorité des propriétaires.

Quest-ce quune bulle immobilière ?

Le terme « bulle immobilière » fait référence à des biens surévalués dans une ville ou une région et dont la valeur est en constante augmentation. Le marché continue à « gonfler » jusquà ce quun pic soit atteint, auquel cas les prix chutent brutalement en peu de temps. On dit alors que la bulle éclate et cest le krach. Pour parler de bulle immobilière, il faut que les valeurs des logements soient déconnectées des véritables fondamentaux, comme la croissance démographique, pouvoir dachat, loi de loffre et de la demande

Comment les bulles immobilières naissent-elles ?

Trois signes ou facteurs déterminent pourquoi et comment une bulle immobilière se développe :

• Croissance rapide des prix de limmobilier dans une ville ou une région sur une courte période mais pas obligatoirement (de quelques mois à quelques années). Cest ce qui se passe finalement depuis 2008 !

• Des niveaux de prix élevés par rapport aux régions environnantes. Sur ce point, le prix du mètre carré à Paris est surévalué par rapport à l’Île-de-France ou à l’échelle nationale.

Maintien de niveaux de prix élevés malgré laugmentation de loffre de biens immobiliers dans une région.

À noter aussi, ces trois raisons peuvent être déclenchées non seulement par un besoin réel de biens immobiliers, mais aussi par des transactions spéculatives de la part des acteurs du marché.

Constat de l’état du secteur immobilier en France

En considération avec le tableau clinique des signes d’une bulle immobilière, tout laisse à penser que le scénario à venir devrait être une baisse sérieuse des prix de l’immobilier. Pour info, une diminution des prix n’est par ailleurs pas obligatoirement une mauvaise chose. Elle pourrait même redynamiser une demande en baisse et rendre plus facile l’accès à la propriété.

Les agences immobilières voient dun bon oeil une baisse modérée des prix. En effet, il ne faut être un génie pour comprendre que des prix trop chers entraînent inévitablement une diminution des transactions immobilières.

Dès le second semestre 2021 et à moyen terme, les experts comme Marc Touati envisagent déjà une diminution moyenne de 20 % de la valeur immobilière sur l’ensemble du pays (encore plus dans les grandes agglomérations pour lesquels la bulle devient totalement déconnectée de la réalité économique).

Immobilier : Acheter ou vendre en 2021 ?

Pour l’heure, tout laisse à penser qu’il est préférable d’attendre au delà de 2021 pour profiter de prix « plus attractifs ». En effet, les prix vont vraiment baisser et vous allez pouvoir faire des économies.

Par contre, les propriétaires qui viennent d’acquérir un logement ne voient pas d’un bon œil cette tendance. La valeur de leur logement va diminuer et certains se demandent s’il sera encore possible dans un futur proche de revendre sans perte.

En définitive, l’immobilier reste toujours un investissement porteur à condition de bien anticiper aussi bien les fluctuations structurelles que les fluctuations conjoncturelles. Une chose est certaine, les prix vont baisser mais restons prudents car comme souvent en matière de finance, les scénarios sont capricieux et l’actualité imprévisible de nature. Et, observons aussi que le marché immobilier ne change pas comme ça en une semaine, sauf en cas de crises économiques majeures.

Enfin, nous devons évoquer l’amélioration du contexte sanitaire à venir grâce à la vaccination anti-covid 19. Les effets positifs sur l’économie et pour tous les secteurs sont déjà attendus : retour à une activité normale, création de nouvelles entreprises, baisse du chômage, autant de signaux qui pourraient participer à une reprise vigoureuse du secteur immobilier français dans les années à venir. La demande en construction de nouveaux bâtiments devrait repartir à la hausse et les secteurs aujourd’hui fortement fragilisés, comme le commerce de détail devraient commencer à sortir la tête de l’eau. Mais tout ceci ne se passera que dans plusieurs années

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6 Commentaires

Dans une économie de marché et de kibre échange, les prix de limmobilier ne sont pas encadré, ce que je regrette. Pourquoi ? Les propriétaires ne sy enrichissent que temporairement pour mieux sappauvrir ! Curieux comme approche ? Ceux qui ont acheté voient la valeur se leur bien saccroître. Cest parfait mais il sagit pour la plupart se leur seul bien. Par contre quand leurs enfants souhaitent se loger, il leur ai quasi impossible d;emprunter. Les salaires moyens sont quasi non revalorisés depuis plus de 20 ans (ou très faiblement). Ceux qui sont aidés par leurs parents (ceux qui ont encore quelques moyens) achètent très chers les mètres carrés. Les parents voient leurs enfants vivre moins bien queux mêmes ! Où est le réel enrichissement ? Nulle part ! Si les prix évoluaient selon une inflation maîtrisée, chacun pourrait accéder à un confort de vie sans demunir les plus fortunés et sans leur enlever leurs « privilèges » souvent permis par leurs investissements dans leurs études et leur travail oy leur prise de risque. Une des problématiques réside aussi dans lexplosion des besoins en petits logements liés à des nouveaux modes organisationnels et societaux. En revanche, un encadrement des ventes, des prix, des modalités daccès permettrait de régler les prix et offrir au plus grand nombre lassurance daccéder à un logement. Dans cet esprit, lintérêt collectif doit ainsi permettre de répondre aux intérêts individuels. Tant que lapproche sera inversée, les dérèglements du marché continueront sans servir les intérêts du plus grand nombre. Il faudrait que nos gouvernements intègrent qu une politique de logement ne peut se résumer à des avantages fiscaux mais doit se penser de façon globale, dépasser les individualités. Jai toujours souhaité que les prix du logement naugmentent pas même en qualité de propriétaire .
Certains pourraient linterpréter avec une vision socialiste, mais ce qui compte , nest il pas de servir vos intérêts, ceux de vos enfants, de vos proches, de vos amis ?
Pour senrichir, les autres marchés sont prolifiques tels ceux du marché actions, obligations, pour ceux qui veulent risquer davantage, celui des options,marché des matières premières (même si celui ci devrait être encadré pour le bien de tous. Parce que je suis privilégié, je pense que chacun doit pouvoir vivre dignement.
Si mes vœux sont pieux, irréalistes dans notre société consumériste et individualiste, invitant à la moquerie des partisans de légoïsme, je réitère que lamélioration du niveau des vies des individus est possible si nos gouvernements le souhaitent sans freiner lenrichissement des intermédiaires, notamment en augmentant le volume des transactions s tendues possibles,. Dautre part, la régulation de linflation au cours de ces dernières années a montré tout son intérêt, que les soubresauts auxquels nous sommes dernièrement confrontés démontrent toute la violence quelle implique par le creusement des écarts entre les individus.

2021, les prix augmentent en moyenne de 7% en province, cest une honte. Si macron repasse, je pense que cest la france qui va flamber pour de bon, car avec 30 a 40% de plus en 5 ans (le parché du taudis a 50 000), on atteint le seuil de linsupportable et une population que lon ne pourra plus dépouiller. Arrivé a un seuil, va arriver les défauts de payement. Ces vraiment une honte que de se réjouir daugmentation désormait annuelles et déconnectés du marché sans vergognes aucune. Redez vosucompte que face a dces augmentations délirantess de tout, macron va vous faire un cheque de 100 euro, (moins de 9 euros par mois) et celui-ci en fera un argument éléctoral. Sans vergognes.

Les prix vont stagner, pas baisse massive a prevoir d ici 5 ans :
Depuis le confinement les exodes citadins et investissement sur les residences secondaires tendent le marche notamment sur le littoral.
Le nombre d etudiants explose et continuer de grimper pendant 5-6 ans, les villes universitaires comme Rennes ou Grenoble n ont pas les capacites de logement adaptees.
Le nombre de divorces et de familles monoparentales est egalement en croissance.
Peu de construction de logement en cours et la crise du covid a retarde ceux lances.
Donc pas de perspectives de baisse a prevoir.
Certaines villes comme Brest ont vus les prix augmenter de 40 % en 2 ans, un ralentissement de la hausse est certain mais pas de crack en perspective. La demande est bel et bien la, perenne. Mr Touati n est pas a sa premiere erreur d anticipation

Cest oublier que la France ne construit pas assez de logements par rapport aux besoins (avec des retards et des ralentissements imputables notamment à la crise du covid), que la pierre joue plus que jamais le rôle de valeur refuge, que les intérêts bas sont partis pour durer encore un moment, que largent injecté massivement par les banques centrales va renforcer linflation à tous les niveaux

On se revoit dans 6 mois pour constater que cette prédiction était fausse (puisque seuls les faits peuvent trancher). En attendant, des gens vont encore retarder leur achat en se disant « cette fois ça va baisser » et se retrouver de plus en plus exclu du marché de limmobilier

Je plussoie Freddy. Et si Marc Touati annonce un krack immoblier, cest peu être aussi pour mettre en second plan le niveau indécent du CAC40 dans une période ou les risques économiques sont forts. Je mise sur un krack boursier et la bascule de limmobilier résidentiel en valeur refuge !

Ça fait presque 15 ans que Marc Touati annonce un krack immobilier. On attend encore .

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