Lors dun projet dinvestissement immobilier, il est rare de ne pas avoir à passer par la case « prêt immobilier ». De plus, devant le taux historiquement bas auxquels les banques prêtent aujourdhui de largent, il serait dommage de sen priver.
Pour autant, chaque établissement bancaire est en mesure de fixer son propre taux de crédit (tant quil ne dépasse pas le taux dusure défini chaque année), ce qui provoque des écarts certains entre les établissements de prêt.
En utilisant un simulateur de prêt immobilier en ligne, vous gagnez du temps mais surtout de largent. Sur 20 ans d’emprunt, même une faible différence de taux peut engendrer des économies considérables !
Notre simulateur de prêt immobilier utilise la technologie unique de lECR Open Data, qui se base tous les mois sur l’analyse de plus de 10 000 offres de prêts déposées sur notre site, et actualisée en temps réel. Ainsi, vous pourrez savoir quels sont les taux actuels les plus attractifs et ainsi mettre toutes les chances de votre côté pour en bénéficier.
Nous calculons également l’économie totale réalisée sur votre assurance de prêt. Cette économie réalisable est calculée par rapport au taux moyen qui sera proposé par votre banque et le taux que nous nous vous proposons. Il s’agit d’un contrat qui sera accepté par votre banque et qui vous couvrira aussi bien, et sans doute mieux, que l’assurance groupe de la banque qui vous fait le crédit immobilier.
Comment faire une simulation de prêt immobilier gratuit ?
Lors de votre recherche de prêt immobilier, vous allez mettre en concurrence les banques afin d’obtenir le taux d’intérêt le plus intéressant et la meilleure mensualité. Ce taux fixe ou variable correspond à la rémunération du crédit pour l’organisme préteur qui est généralement la banque. Plus votre taux sera faible, moins le coût de votre emprunt sera élevé. Le coût total des intérêts versés tout au long du remboursement de votre emprunt correspond à la part la plus importante du coût total de votre emprunt.
Par exemple, pour un prêt de 200 000 € à un taux de 1,5 % sur 20 ans, le coût total des intérêts est de 31 620 €, ce qui représente presque 16 % du montant emprunté. Négocier votre taux d’intérêt est donc essentiel afin de contracter le meilleur crédit.
Actuellement, la plupart des crédits sont à taux fixe : votre taux restera identique tout au long du remboursement de votre emprunt et ne pourra augmenter. Cela ne vous empêchera pas pour autant de renégocier votre taux de prêt immobilier si ceux du marché sont plus faibles. À l’inverse, un taux variable peut être révisé périodiquement par la banque en fonction d’un indice de référence : généralement l’indice Euribor. Votre taux est encadré par un taux minimum et un taux maximum, dont les seuils sont fixés à l’avance avec votre banque. Le taux variable, plus risqué que le taux fixe, est moins opté par les emprunteurs qui peuvent actuellement bénéficier de taux fixes relativement faibles, voire sans intérêts.
Simulation de crédit immobilier : quelles informations fournir ?
Lorsque vous faites une demande d’emprunt auprès dune banque, vous devez transmettre certaines informations sur :
- Votre mode de financement du bien.
- Le montant de votre apport (il est possible de réaliser un prêt immobilier sans apport).
- La destination du bien : location résidence principale, secondaire
- Votre capacité à rembourser l’emprunt.
La banque étudie ensuite votre demande pour s’assurer de votre capacité à rembourser votre emprunt et à payer vos mensualités. En fonction de vos revenus nets (salaires, revenus fonciers, locatifs, etc.), elle détermine vos mensualités maximums, sachant que la part de vos remboursements mensuels ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus net.
Diminuer vos mensualités en augmentant la durée de votre prêt nest pas forcément une bonne idée. Vous paierez plus d’intérêts, ce qui augmentera le coût de votre emprunt.
Votre apport personnel a également un impact sur votre emprunt. En effet, la banque vous prêtera plus facilement de l’argent si vous avez un apport personnel élevé. Si la valeur de votre bien baisse vous devrez davantage d’argent à la banque en cas de revente du bien. Votre apport personnel est ainsi une sécurité complémentaire pour la banque qui diminuera le montant à rembourser en plus du prêt si vous faites une moins-value lors de la revente du bien.
Comment calculer le montant de mon emprunt immobilier ?
Lors d’un achat immobilier, le montant emprunté dépendra dans un 1er temps de votre apport personnel. Il faudra déduire le montant de votre apport du prix du bien pour connaître le montant restant à couvrir. Cela vous donnera une idée de la somme à emprunter que vous pourrez demander à la banque.
Il faut également prendre en compte différents frais liés à votre emprunt et à votre acquisition. En effet, si vous réalisez des travaux, la somme que vous devrez emprunter pourra être supérieure à la différence entre le prix du bien et de votre apport personnel. Il faudra donc demander une somme plus importante à votre banque pour acquérir le bien et réaliser des travaux par la suite. Cela peut même se traduire par 2 emprunts distincts selon les pratiques de la banque prêteuse.
Les frais de notaire peuvent par ailleurs représenter jusqu’à plus de 8 % de votre acquisition si le bien est un logement ancien. Il est parfois nécessaire d’inclure ces frais dans le montant de la somme empruntée, car ils sont généralement payés le jour de la signature définitive de la vente. D’autres frais viennent s’ajouter comme les frais de garantie et les frais de dossier de votre prêt, même si leur montant reste assez faible.
Quels critères peuvent faire varier le taux d’emprunt ?
Votre taux d’intérêt bancaire et votre taux d’assurance emprunteur dépendent du montant et de la durée de votre emprunt, mais aussi de votre profil ! Vous trouverez ci-dessous les différents critères afin d’obtenir le meilleur taux d’intérêt et le meilleur taux d’assurance via notre simulateur de crédit immobilier :
Critères pour un meilleur taux d’intérêt du prêt :
- Votre situation professionnelle : si vous êtes en CDI, votre banque vous prêtera plus facilement, et à un taux compétitif, car votre situation sera perçue comme sécurisée face aux risques de perte d’emploi ou dincapacité à rembourser l’emprunt. En tant quauto-entrepreneur demandant un prêt, il faudra généralement monter un dossier plus solide pour accéder à un taux compétitif ;
- Vos revenus : plus vos revenus (salaires, fonciers, locatifs…) sont élevés, plus vous pouvez obtenir des mensualités de remboursement importantes afin d’emprunter sur une durée réduite. Cela vous permettra aussi d’obtenir un taux d’intérêt plus intéressant. Sachez que vos mensualités ne doivent pas dépasser 33 % de vos revenus nets.
- Votre apport personnel : plus il est important, plus vous pouvez négocier votre taux d’intérêt. Un apport personnel élevé représente en effet une sécurité complémentaire pour la banque.
Combien de mois choisir pour ma simulation de prêt ?
Afin de fixer le montant de vos mensualités de remboursement, il est important de bien définir la durée moyenne de votre prêt immobilier. Plus la durée de remboursement de votre emprunt est longue, moins le montant de vos mensualités sera élevé. À linverse, vos mensualités seront plus faibles en allongeant la durée, mais le coût des intérêts et de l’assurance emprunteur sera alors plus important.
- Le montant des intérêts : les intérêts de votre emprunt correspondent à la rémunération de la banque, qui se protège en cas non-remboursement. En augmentant la durée de l’emprunt, vous augmentez votre risque de défaillance. D’une part, vous paierez des intérêts sur une plus longue période et d’autre part le taux d’intérêt sera plus élevé.
- Le coût de votre assurance emprunteur : il augmente uniquement en fonction de la durée de remboursement du crédit.
Voici un tableau comparatif du coût des intérêts de l’assurance emprunteur en fonction de la durée de remboursement de votre prêt. Nous considérons ici un emprunt pour l’achat d’une résidence principale de 200 000 €, pour un couple cadre non-fumeur de 30 ans.
| Taux dintérêt | Coût des intérêts | Taux dassurance | Coût de lassurance | |
|---|---|---|---|---|
| Emprunt sur 10 ans | 1,2 % | 12 400 € | 0,12 % | 2 368 € |
| Emprunt sur 15 ans | 1,22 % | 18 979 € | 0,13 % | 3 870 € |
| Emprunt sur 20 ans | 1,49 % | 31 333 € | 0,15 % | 5 878 € |
| Emprunt sur 25 ans | 1,6 % | 42 896 € | 0,17 % | 8 389 € |
| Emprunt sur 30 ans | 1,88 % | 61 969 € | 0,2 % | 11 888 € |
Nous avons calculé le coût des intérêts en fonction du taux le plus intéressant dont vous pouvez bénéficier sur le marché pour la durée souhaitée. Le coût de l’assurance emprunteur est calculé en fonction du taux le plus intéressant dont vous pouvez bénéficier via les offres de Réassurez-moi.
Pour rappel, la banque acceptera de vous octroyer un crédit immobilier si le montant des mensualités ne dépasse pas 33 % du montant total de vos revenus nets.
Quel établissement de prêt propose le meilleur taux ?
Notre simulateur vous propose un taux moyen calculé à partir des 10 000 offres de prêt étudiées chaque mois par nos équipes. Ainsi, nous vous indiquons le meilleur taux disponible pour une demande de crédit immobilier auprès dune banque conseillée. Les taux sont actualisés en temps réel. Vous pouvez aussi comparer les taux proposés selon votre âge, le montant emprunté et la durée souhaitée. En fonction de votre projet, vous trouverez le TEG, le taux d’intérêt, les frais de dossiers et le coût de l’assurance emprunteur.
Pour plus de détails, retrouvez l’ensemble des organismes prêteurs (BNP Paribas, Crédit Mutuel, Société Générale, Caisse d’Épargne, Banque Populaire, Banque Postale, Boursorama, ING, ETC.) sur notre page dédiée aux banques de prêt immobilier. Vous retrouverez tous nos conseils, nos guides, notre avis et les services qu’elles proposent pour effectuer un prêt immobilier.
Une simulation de prêt est en général valable pendant 15 jours. Loffre de prêt qui vous est faite doit rester la même si vous lacceptez avant la fin de ce délai.
Simulation de prêt immobilier en ligne : quel crédit choisir ?
Pour financer l’acquisition de votre bien immobilier, la banque pourra vous proposer différents types de prêt, adaptés à votre situation. Voici les principaux types de prêt que vous pourrez obtenir auprès d’un organisme prêteur :
- Le prêt amortissable : il propose un remboursement lissé sur toute la durée du prêt. Il est possible d’y inclure un différé : période pendant laquelle le prêt est débloqué mais vous ne le remboursez pas encore ou uniquement les intérêts. La durée de remboursement de votre emprunt pourra être sur 30 ans maximum avec un différé plus ou moins long, défini à l’avance. C’est ce type de prêt qui est pris en compte dans notre simulateur de prêt immobilier.
- Le prêt in fine : moins courant, vous rembourserez la totalité du montant emprunté à la fin de la durée du prêt. Ce prêt est surtout utilisé pour un investissement locatif afin d’optimiser les déductions fiscales. En effet, le montant perçu des loyers pourra être versé sur un produit de placement prévu (assurance vie, bon de capitalisation…). En plus d’obtenir une déduction fiscale sur le paiement de vos intérêts, vous pourrez bénéficier du placement de vos revenus.
- Le prêt relais : il arrive de vouloir acheter un bien avant la revente du bien occupé. Pour cela, la banque propose des crédits courte durée permettant d’acheter le nouveau bien avant la revente de l’ancien. La totalité de la somme empruntée est remboursée lors de la vente de l’ancien bien immobilier. Ce prêt est généralement accordé sur une période de 24 mois maximum. Il a la même structure qu’un prêt in fine mais est accordé sur une courte durée. Il est possible de compléter ce prêt par un autre prêt classique si le nouveau bien est plus cher que l’ancien bien à revendre.
- Le prêt à paliers : il permet dadapter vos mensualités sur plusieurs périodes. Vous pouvez ainsi avoir des mensualités plus ou moins faibles au début, selon votre besoin. Il est généralement couplé à un prêt complémentaire sur une plus courte période, pour que les mensualités remboursées soient identiques tout le long du remboursement des 2 emprunts. Vous rembourserez ainsi des mensualités plus faibles au début pour votre prêt à paliers pendant le remboursement du prêt complémentaire. Une fois celui-ci remboursé, le montant des mensualités du prêt à paliers seront plus élevées jusqu’à la fin du crédit.
- Les prêts complémentaires : ils peuvent être souscrit en plus d’un crédit principal ou de votre apport personnel pour financer l’achat d’une résidence principale ou pour un investissement locatif. Ils sont uniquement destinés à l’achat d’un bien immobilier pour bénéficier de taux préférentiels et alléger le coût de votre crédit. En dehors de leur taux avantageux, ceux-ci restent des prêts classiques qui doivent être remboursés sur une période définie et qui peut se faire en parallèle dun prêt principal.
Le meilleure méthode est de recourir à un simulateur gratuit en ligne, comme celui de Réassurez-moi. Le futur emprunteur n’a qu’à remplir quelques champs concernant son projet immobilier (durée de l’emprunt, montant du bien, etc.) et l’outil calcule à sa place.
- jouer de son profil “bon client” et demandez un geste commercial au banquier ;
- demander à son banquier de s’aligner sur les offres, meilleures, de la concurrence ;
- changer d’agence bancaire pour tenter de bénéficier d’offres de bienvenue.
Le montant des mensualités dépend des revenus nets de l’emprunteur, mais aussi de la durée du prêt. Plus le prêt est long, moins les mensualités sont élevées. Pour rappel, le montant des mensualités ne peut dépasser 33 % du montant total des revenus nets.
Pour savoir combien emprunter, il faut estimer le coût total du projet immobilier, en prenant en compte les éléments suivants : prix du bien, apport personnel, éventuels frais annexes (travaux, frais de dossier, de notaire et garantie) et tarif de l’assurance emprunteur.