Partagez cette image sur votre site en copiant/collant le code ci-dessous
Sommaire
Acheter en Allemagne peut être une bonne idée niveau investissement, sachant qu’un propriétaire paie beaucoup moins de taxes foncières qu’en France et aucune taxe d’habitation. De plus beaucoup de charges sont déductibles, les personnes détenant un appartement en Allemagne peuvent amortir le bien immobilier, ce qui fait qu’ils ne paient presque pas d’impôts. Nous allons vous décrire les étapes pour acheter en Allemagne et quelles grandes différences existent avec la France.
Trouver un financement de préférence en France si vous résidez en France mais souhaitez acheter un bien en allemagne
En amont, avec l’intention d’achat il est conseillé de se rendre dans sa banque pour évoquer le projet d’achat d’un bien immobilier à l’étranger. Il est important d’avoir trouvé une banque qui serait prête à vous prêter car une fois que vous vous êtes engagé dans l’achat d’un appartement, il faudra verser rapidement la somme totale pour devenir officiellement propriétaire.
Et oui c’est comme ça que ça marche de l’autre côté du Rhin, la somme doit être versée au vendeur pour devenir soi-même acquéreur. En Allemagne, la clause suspensive d’achat n’existe pas.
Comment trouver le financement pour l’achat d’un bien immobilier en Allemagne lorsque vous résidez en France ?
- Demander le crédit à sa banque parce qu’elle vous connaît
- Les banques françaises sont un peu frileuses lorsqu’il s’agit de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger. La garantie sur un bien immobilier en France est la seule condition pour vous prêter de l’argent pour l’achat d’un bien immobilier à l’étranger. Il faut que vous ayez du patrimoine en France qui sera hypothéqué
- Les banques en France réagissent plus lentement qu’en Allemagne
- Il est important d’avoir un accord de principe ferme de la banque avant de se lancer dans la recherche
- Une banque allemande pourra financer en général jusqu’à 60% du prix d’achat, bien que la moyenne se situe plus vers 40%. Ce sera certes un peu plus compliqué qu’en France, et les conditions peuvent être moins attractives si on compare avec l’achat dun bien en France par un résident francais, mais pour un achat en Allemagne, elles peuvent être intéressantes. En investissant plus de temps et de travail, et si le dossier est bon, le prêt peut monter jusqu’à 60% hors frais annexes.
Comment trouver le financement pour l’achat d’un bien immobilier en Allemagne lorsque vous résidez en Allemagne ?
Si votre résidence principale est en Allemagne et que vos revenus perçus sont allemands :
- Une banque en Allemagne peut vous financer à 100%(compris ou non les frais de notaire et l’impôt sur l’achat) si vous êtes salarié en Allemagne et que vous y payer vos impôts ou êtes freelances depuis au moins 3 ans. Ce financement est cependant rare car il faut justifier de revenus allemands suffisants et stables, faciles à saisir pour la banque.
- En Allemagne, le crédit s’étale sur une courte période. Il faudra donc demander plusieurs crédits successifs : vous vous engagez pour une durée précise de remboursement (par exemple pendant 10 ans) et à la fin des 10 années de crédit, la somme restante peut être remboursée en une fois ou en reprenant un crédit avec un nouveau taux.
Bon à savoir
L’Allemagne et la France ont des taux d’intérêts similaires.
Se rendre sur place, visiter
C’est important de se rendre sur place pour se rendre compte de la situation géographique du lieu. A quoi ressemble la rue, la ville, quels transports en commun desservent l’endroit ? Visiter l’appartement est important pour se rendre compte de l’agencement, des éventuels travaux à réaliser et des vices cachés (plomb, amiante).
Signer un document de réservation
Contrairement à la France, il n’y a pas de compromis ou promesse de vente en Allemagne . Le document de réservation signé par les deux parties engage le vendeur à ne pas vendre le bien à quelqu’un d’autre. L’acheteur gagne du temps mais il ne s’engage pas à acheter. Il risque seulement de perdre les frais de réservation s’il n’achète pas.
La réservation est valable en général 2-3 semaines. Ce contrat a une valeur juridique mais il n’a pas d’effet sur l’achat lui-même. Le vendeur ou l’acheteur peuvent se retirer à tout moment. Commence alors une course contre la montre. A partir de ce moment, l’acheteur ou le vendeur doivent contacter un notaire dans les deux semaines qui suivent la signature du document de réservation.
Il s’agit de contacter un notaire pour seulement prendre rendez-vous afin de signer l’acte notarié. En général c’est l’agent immobilier qui propose un notaire. Le notaire en Allemagne est entièrement neutre et son rôle est très limité contrairement à sa position en France.
Rôle du notaire en France et en Allemagne
| France | Allemagne | |
|---|---|---|
| Rôle du notaire | Notaire de famille garant de toutes sécurités, rôle traditionnel de protéger les intérêts de la famille. Il s’occupe des affaires de succession, de mariage, etc | Notaire neutre, il arbitre, il n’a pas le droit de prendre partie pour l’acheteur ou le vendeur. Il a le rôle d’un greffier. Il vérifie que la vente se déroule dans des règles juridiques, consulte le cadastre* |
| Paiement au fisc des droits | Les impôts au fisc sont compris dans les frais de notaire | Pas d’impôts dans les frais de notaire |
| Frais de notaire | 3-4% dans le neuf et 7-8% dans l’ancien | 0,1-1% |
| Actes | Le notaire se charge de l’acte de propriété, des droits de mutation, des droits d’enregistrement | Le notaire se charge de l’acte notarié de vente |
*cadastre : document dressant l’état de la propriété foncière d’un territoire.
En Allemagne il est conseillé de s’adresser à un avocat qui aura alors le rôle du notaire de famille en France (Nous vous conseillons le cabinet Jacobi-legal). L’avocat en Allemagne n’est pas l’avocat américain qui passe au tribunal. Un avocat en Allemagne est plutôt :
- Un conseiller
- Un fiscaliste (il va déclarer vos impôts en Allemagne)
- Un défendeur de vos intérêts
- Un représentant légal qui va expliquer l’acte notarié lors de la signature du contrat chez le notaire. Il est impératif de comprendre les termes et clauses du contrat sinon le notaire peut arrêter la lecture de l’acte. Prendre un traducteur n’est pas forcément la meilleure idée car il faut comprendre le langage juridique du contrat
- Il va verser au fisc les droits de mutation qui est un paiement unique en fonction des régions.
A Berlin, les droits de mutation (qui sont le transfert de propriété. En allemand Grunderwerbsteuer) sont de 6%, à Leipzig de 3,5% du prix de vente.
Bon à savoir
Les droits de mutation représentent le transfert de propriété alors que les droits d’enregistrement au registre foncier sont les frais payés au cadastre.