Vous êtes Français et vous possédez des biens immobiliers en Tunisie ? Vous souhaitez acquérir un bien immobilier situé en Tunisie et appartenant à une personne de nationalité française ?
Le service des affaires juridiques et immobilières du Consulat général de France à Tunis renseigne et conseille les personnes de nationalité française qui possèdent des biens immobiliers en Tunisie, ainsi que toutes personnes désirant acquérir ou vendre un bien immobilier situé en Tunisie et appartenant à une personne de nationalité française.
Avant toute démarche, il convient de se faire conseiller par un avocat.
Acquisition d’un bien immobilier
En Tunisie, les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers sous certaines conditions, à l’exception des terres agricoles.
Avant d’acheter un bien immobilier :
vérifier que le terrain n’a pas une vocation agricole (un terrain agricole ne peut être acquis par un étranger),
s’assurer de la situation foncière d’un bien immatriculé auprès de la Conservation de la propriété foncière compétente. Les biens immobiliers dans les médinas peuvent être acquis mais, le plus souvent, ils ne sont pas immatriculés.
Points essentiels à contrôler :
la nature du terrain (agricole ou non),
l’immatriculation du bien (avec un titre foncier),
l’inscription des droits de propriété du vendeur,
la vocation des lieux (terrain constructible, périmètre touristique),
l’absence de clause de réserve de propriété au profit de l’État tunisien (suite à une expropriation pour cause d’utilité publique ou à une nationalisation en vertu de la loi du 12 mai 1964).
Pour acquérir un bien immobilier, il faut obtenir l’autorisation du Gouvernorat et celle de la Banque centrale de Tunisie.
Autorisation par le Gouverneur
Une autorisation préalable d’achat signée par le Gouverneur est obligatoire, pour l’acquéreur de nationalité étrangère. Les délais d’obtention de l’autorisation diffèrent selon les gouvernorats mais ils sont en moyenne d’un an, au minimum.
Il convient de signer une promesse d’achat et de verser une avance sur le prix total (de l’ordre de 10%). Prévoir une clause de restitution de l’acompte en cas de refus du Gouverneur.
Liste indicative des pièces à fournir
un imprimé de demande dûment rempli en 5 exemplaires ;
un constat réalisé par huissier de justice précisant les conditions du bien ;
un certificat de propriété ;
la promesse d’achat rédigée selon la réglementation en vigueur portant légalisation des signatures des contractants ;
le quitus fiscal du vendeur (si ce dernier est étranger) ;
un quitus municipal justifiant du règlement des taxes municipales ;
les pièces d’identité du vendeur et de l’acquéreur ;
le bulletin du casier judiciaire de l’acheteur (exigé par certains gouvernorats) ;
un plan de situation de l’immeuble ;
une attestation de la municipalité justifiant de la vocation du terrain. Si le terrain est nu, une attestation justifiant que ledit terrain est constructible peut être demandée. Certains gouvernorats exigent en outre l’attestation du Commissariat régional du développement agricole indiquant la vocation du terrain ;
le titre foncier,
tout document attestant de l’origine de propriété du vendeur (si celui-ci est d’origine étrangère, une autorisation préalable d’achat doit être remise),
le procès-verbal de recollement et le permis de bâtir.
La demande d’autorisation préalable d’achat peut faire l’objet d’un accord ou d’un refus.
Si l’autorisation est accordée, le contrat d’achat définitif est signé et légalisé, puis les démarches d’enregistrement et de transcription sont effectuées.
Le contrat de vente doit être enregistré à la Recette des finances du lieu de l’immeuble dans les soixante jours. L’achat en devises d’un bien immobilier (à usage d’habitation) par un étranger non résident est enregistré au droit fixe.
Si le bien est immatriculé, le contrat d’achat doit être transcrit à la Conservation de la propriété foncière compétente.
Si l’autorisation est refusée, il est impossible de finaliser la vente. Afin de récupérer l’acompte initialement versé, la promesse d’achat doit prévoir sa restitution en vertu d’une clause claire et précise.
Autorisation par la Banque centrale de Tunisie
Tout achat d’un bien immobilier par un Français non résident est obligatoirement soumis à autorisation de la Banque centrale de Tunisie, conformément à la législation des changes.
Il convient :
d’ouvrir un compte non résident en devises ou en dinars convertibles, dans la banque de leur choix et en correspondance avec leur établissement bancaire en France ;
d’importer les devises destinées à régler l’acompte puis le prix d’achat ;
de demander à sa banque de fournir une fiche d’investissement précisant que les fonds provenant de l’étranger sont destinés à l’acquisition d’un bien immobilier. Il est nécessaire d’obtenir cette fiche d’investissement (dont la production sera indispensable pour la revente) auprès de sa banque dans les 48 heures suivant le transfert des fonds. Dans le cas où il ne pourrait se la procurer, l’acquéreur doit obtenir une attestation de la banque indiquant toutes ces précisions.
Pour les Français résidents, l’achat n’est pas soumis à l’autorisation préalable de la Banque centrale mais cette acquisition doit être faite par une importation de devises. Aussi, ils doivent ouvrir un «compte spécial résident».
Il est préférable que les versements au profit du vendeur soient effectués par virement bancaire, ce qui garantit la transparence et la sécurité de la transaction.
Vente d’un bien immobilier
La vente est généralement soumise à l’autorisation du Gouverneur, dans les mêmes conditions que l’achat. Une autorisation préalable de l’administration tunisienne est indispensable à toute cession d’immeuble.
Cependant, les biens acquis ou construits avant 1956 et vendus au profit d’un Tunisien ne sont pas soumis à l’autorisation du Gouverneur. La seule obligation du vendeur est de signifier au locataire ou à l’occupant de bonne foi, par huissier de justice, une sommation pour exercer son droit de priorité à l’achat. Le locataire dispose d’un délai d’un mois s’il s’agit d’un bien individuel et de deux mois s’il s’agit d’un bien collectif, pour faire valoir son droit de priorité.
Pour les biens acquis ou construits après 1956, la vente est soumise à l’autorisation préalable du Gouverneur sauf si les conditions de cette vente répondent à l’Accord franco-tunisien du 4 décembre 2003. Cet accord prévoit l’exonération de l’autorisation du Gouverneur lorsque la vente s’opère au profit d’un Tunisien et lorsque le vendeur peut prouver que le bien vendu est le fruit d’un investissement en devises.
Pour obtenir l’autorisation du Gouverneur, il convient de déposer un dossier complet de demande d’autorisation de vente auprès du gouvernorat territorialement compétent.
Après obtention de l’autorisation administrative et la signature du contrat de vente définitif, il vous sera possible de transférer en France le produit de la vente.
Transfert des avoirs financiers détenus en Tunisie
Les transferts d’avoirs de la Tunisie vers la France sont possibles pour les étrangers non résidents (depuis 1987) ou résidents (en cas de départ définitif de la Tunisie), après accord de la Banque centrale de Tunisie.
Français non-résidents :
Les avoirs financiers détenus en Tunisie par des non-résidents ayant la seule nationalité française doivent être logés dans des comptes d’attente et ne peuvent être utilisés librement. Ils peuvent être retirés à l’occasion de voyages en Tunisie, mais dans des limites très étroites (environ 100 dinars par semaine, soit à peu près 65 euros ou un montant supérieur, moyennant une autorisation de la Banque centrale).
L’ouverture de comptes d’attente peut se faire auprès de n’importe quelle agence bancaire tunisienne. Nous conseillons toutefois de faire appel à l’une de ces trois banques : UBCI, UIB, Banque tuniso-koweitienne (voir rubrique «Adresses utiles»).
Transfert à l’étranger d’avoirs financiers :
Pour réaliser un transfert de fonds, vous devez obtenir :
un quitus fiscal : le Centre de contrôle des impôts compétent exige la production d’un certain nombre de pièces avant l’établissement du quitus fiscal (validité 3 mois). Tout demandeur d’une autorisation de transfert en France d’avoirs financiers doit obtenir ce quitus qui est exigé par la Banque centrale.
l’autorisation de transfert en France d’avoirs financiers : c’est la Banque centrale qui délivre cette autorisation. De nombreux justificatifs sont à fournir. En cas de vente, la Banque Centrale n’autorise le transfert que moyennant la production du certificat de propriété au nom du nouvel acquéreur.
En cas d’achat puis de revente d’un bien immobilier, le transfert du produit de la vente n’est possible que si l’origine des fonds par l’importation de devises est justifiée. Nous conseillons aux Français de conserver leurs papiers pour prouver les transferts.
Il est vivement conseillé aux ressortissants français non résidents de se faire représenter sur place en Tunisie pour les démarches auprès des institutions locales (administration fiscale, Conservation de la propriété foncière, gérants immobiliers, banques…).
Obtenir des copies certifiées conformes (un dossier incomplet entraîne des démarches supplémentaires),
conserver tout document original unique (faire des copies certifiées conformes, en cas de besoin),
garder tous les justificatifs, même très anciens (avis de crédit, titre foncier…),
confirmer par écrit la teneur des entretiens téléphoniques,
garder copie de toutes les correspondances et de l’ensemble de leurs annexes,
poster sous pli recommandé avec accusé de réception (ou demander une décharge en cas de remise en mains propres).
Indemnités en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique ou de nationalisation
Les expropriations pour cause d’utilité publique et les nationalisations ouvrent droit à des indemnisations.
Les indemnités ont rarement un montant correspondant à la valeur réelle du bien immobilier (l’indemnité d’expropriation est déterminée par un expert). Elles doivent dans un premier temps être réglées à l’amiable puis, dans un second temps, être faites par la voie contentieuse.
Pour ce qui est des offres publiques d’achat, les accords du 23 février 1984 et du 4 mai 1989 fixent les modalités de cession à l’État tunisien de terrains nus, de locaux d’habitation ou de locaux commerciaux appartenant à des Français, ainsi que les conditions de paiement du prix des ventes. Les démarches se font en deux temps :
La Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT) lance une offre publique d’achat pour l’acquisition d’un bien et le contrat de vente est conclu entre le propriétaire français et la SNIT.
L’Agence nationale pour l’indemnisation des Français de l’Outre-mer (ANIFOM) examine les prix de vente. L’offre d’achat est valable neuf mois à compter de sa publication au journal officiel. Si le propriétaire reçoit une offre individuelle, le délai est de trois mois à partir de la notification. Les réponses ou les réclamations éventuelles doivent être directement adressées par courrier à la SNIT ou à l’ANIFOM (voir rubrique «Adresses utiles»).
Mise en location de biens immobiliers par des non résidents
La mise en location d’un bien immobilier à l’étranger présente des risques de détournements, d’absence réelle de location ou de mauvaise gestion.
Outre la Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT), les biens immobiliers appartenant à des étrangers doivent être gérés par un agent immobilier agréé. L’agent est chargé d’effectuer toutes les formalités relatives à la gestion du bien (recouvrement et transfert du loyer, entretien du local, déclaration fiscale).
Succession de biens en Tunisie
Dans le cadre d’une succession, plusieurs justificatifs seront exigés pour les transactions financières ou immobilières des héritiers.
Pour tous biens immobiliers ou mobiliers en Tunisie appartenant à un défunt français, la succession doit être déclarée en Tunisie et les droits de mutation par décès doivent être acquittés.
Si le défunt a laissé dans sa succession un bien immobilier, il faut régulariser la situation foncière du bien en procédant à la transcription du décès sur le registre foncier. Il convient de verser l’acte de décès, l’acte de notoriété et les actes de naissance des héritiers.
Si le défunt laisse en outre des biens mobiliers (liquidités ou valeurs mobilières), il conviendra de clôturer le compte du défunt et d’ouvrir un compte d’attente au nom de chaque héritier puis de répartir le produit de la succession sur les comptes d’attente des héritiers, moyennant l’autorisation préalable de la Banque centrale de Tunisie.
Par la suite, la Banque centrale autorise le transfert du produit de la succession, moyennant la production du quitus fiscal et d’autres documents.
Accords franco-tunisiens en matière immobilière
Accord sur l’encouragement et la protection réciproques des investissements du 20 octobre 1997, ratifié par une loi de décembre 1998,
Accord relatif au règlement de la question des biens immobiliers français en Tunisie, sous forme d’échange de lettres du 20 octobre 1997.
Listes de professionnels agréés
Consulter la liste officielle des agents immobiliers agréés, établie par les autorités tunisiennes.
Consulter la liste officielle des Conservations de la propriété foncière (Français / onglet Administration / Contact / Direction régionale).
Consulter la liste officielle des avocats agréés par le Consulat Général de France à Tunis.
Consulter la liste officielle des traducteurs-interprètes assermentés en langue française.
Adresses utiles
Banque centrale de Tunisie
Comptoir de Tunis et siège
25, rue Hédi Nouira — BP 777 — 1080 Tunis
Tél : (00 216) 71 340 588
Mél : [email protected]
Site internet : http://www.bct.gov.tn
Union internationale de banques (UIB — Société générale)
65, Av. H. Bourguiba — 1001 Tunis
Tél. : 71 120 333
Fax : 71 120 313
Site internet : http://www.uib.com.tn/public/pages/33013.php
Banque tuniso-koweïtienne (Caisse d’épargne et Banque populaire)
10 bis Avenue Mohamed V — 1001 Tunis
Tél : 216 71 340 000
Fax : 216 71 343 106
Site internet : http://www.btknet.com/site/fr/article.php?id_article=2
Union bancaire pour le commerce et l’industrie (UBCI — BNP Paribas)
139, avenue de la Liberté — 1002 Tunis-Belvédère
Tél : (00 216) 71 842 000
Fax : (00 216) 71 843 814
Mél : [email protected]
Site internet : www.ubcinet.net
Centre régional de contrôle des impôts (Tunis II)
14, rue Asdrubal – Tunis
Tél : (00 216) 71 831 008
Agence nationale pour l’indemnisation des Français de l’outre-mer (ANIFOM)
Tour Gamma B — 193 rue de Bercy — 75012 Paris
Tél : 01 44 87 15 11
Fax : 01 44 87 15 20
Site internet : http://www.minefi.gouv.fr/anifom
Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT)
Cité El Manar II — 1004 Tunis
Tél : (00 216) 71 884 499 / 71 885 649
Fax : (00 216) 71 886 577
Mél : [email protected]
Conservation de la propriété foncière de Tunis
Cité El Khadhra — 1002 Tunis
Tél : (00 216) 71 831 700 — 71 833 451
Fax : (00 216) 71 832 437
Direction des biens des étrangers
Ministère des Domaines de l’État et des Affaires foncières
119, boulevard du 9 avril 1938 — 1000 Tunis
Tél : (00 216) 71 574 432 — 71 574 435 — 71 571 386
Fax : (00 216) 71 574 275
Direction générale du contentieux de l’État
Ministère des Domaines de l’État et des Affaires foncières
3 et 5, rue du Nigéria — Lafayette — 1000 Tunis
Tél : (00 216) 71 795 422
Fax : (00 216) 71 797 013
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Service des affaires immobilières et juridiques du Consulat Général de France à Tunis
1, place de l’Indépendance — 1000 Tunis
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