Le contexte immobilier en France à la fin de la Seconde Guerre mondiale est dramatique : 400 000 Immeubles (750 000 habitations en comptant les maisons individuelles) ont été détruits et 2 000 000 ont été fortement endommagés, provoquant une grave crise du logement. Les premières mesures daprès-guerre ont eu pour objectif de créer les conditions de la relance.
- 1944 : le gouvernement crée le MRU (ministère de la reconstruction et de lurbanisme), représenté dans chaque département, dont la mission principale est de réparer les dommages de guerre et de lutter contre les logements vétustes. De nombreux Français vont être relogés dans des logements collectifs réhabilités ou nouvellement construits.
- 1945 : institution dun impôt sur les locations, destiné à alimenter la » Caisse Nationale pour lamélioration et lentretien de lhabitat rural et urbain » qui deviendra le FNAH puis en 1971 lANAH.
- 1948: création de lALF (allocation de logement familial) destiné à aider les foyers modestes à supporter laugmentation des loyers.
- 1950 : création des habitations à loyer modéré (HLM) qui prennent la relève des HBM (habitations à bon marché) créées avant la Première Guerre mondiale. Plan » Courant » favorisant la construction de masse.
- 1953 : institution du 1 % logement. Les entreprises participent désormais à leffort de construction. La France accentue sa politique de construction de masse de logements neufs.
- 1958 : le décret relatif aux zones à urbaniser en priorité (ZUP) va sensiblement modifier le paysage par la création de grands ensembles qui deviendront les cités tant décriées aujourdhui.
- 1965 : création de lépargne-logement. Les PEL et CEL resteront longtemps les placements préférés des Français qui après une phase dépargne permettent de bénéficier de prêts à taux préférentiels.
- 1977 : mise en place de nombreuses mesures daides comme lAPL (aide personnalisé au logement), lOPAH, le PAP (prêt aidé au logement) et les PLA (prêts locatifs aidés).
- 1986 : première mesure de défiscalisation avec la Loi MÉHAIGNERIE.
- 1991 : introduction dans la Loi de lobligation de création de logements sociaux
- 2000 : Loi SRU (relative à la solidarité et au renouvellement urbain).
- 2014 : Loi ALUR pour lAccès au Logement et pour un Urbanisme Rénové qui instaure un mécanisme de plafonnement des loyers dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants.
- 2015 : Loi MACRON pour la croissance, lactivité et légalité des chances économiques.
Préparer son projet immobilier : mode d;emploi
Quel que soit votre objectif : devenir propriétaire de votre résidence principale, réaliser le meilleur investissement locatif ou acheter la résidence secondaire de vos rêves, vous ne réaliserez une bonne affaire que si vous prenez soin de préparer votre projet immobilier en amont. Pour cela, il est nécessaire de procéder par étapes :
- Établissez un budget prévisionnel, même sommaire
- Estimez le marché le plus largement possible
- Élargissez vos techniques de prospection afin daugmenter vos chances de dénicher la bonne affaire
- Consultez plusieurs banques et faites établir différents plans de financement
Faites vos comptes
Un budget prévisionnel permet danticiper sur les charges qui ne manquent pas dimpacter durablement vos comptes, un investissement immobilier seffectuant généralement sur du long terme. Taxe foncière, charges de chauffage, frais de déplacement… Faites un inventaire complet de vos futures dépenses.
Evaluez le prix du marché
Il ny a pas de technique particulière mais quelques astuces simples vous permettront dévaluer le marché et fixer un objectif de prix. Les statistiques tenues par les notaires permettent à coup sûr de connaître le prix des biens immobiliers en fonction du nombre de pièces, de la surface et de la localisation du bien. En revanche, elles ne tiennent pas compte de létat du logement.
Une autre solution consiste à interroger les agences, ce que vous ferez inévitablement dès lors que vous commencerez vos recherches. Mais rien ne vous empêche dexplorer les annonces immobilières sur Internet et détablir un prix moyen qui vous permettra dévaluer de suite la valeur du bien visité.
Lagent immobilier : un interlocuteur controversé
Les agences immobilières sont incontournables pour qui recherche un bien . Plus de la moitié des biens à la vente transitent par les agents immobiliers. En effectuant une sélection des biens disponibles sur la base de vos critères de sélection vous permettra de gagner beaucoup de temps. Augmentez vos chances en multipliant les sources.
La Loi HOGUET nº 70-9 du 2 janvier 1970 a réglementé la profession dagent immobilier. Elle a été renforcée par divers décrets et plus récemment par la Loi ALUR et pourtant la profession est souvent sous le feu des critiques. Il n;empêche que lagent est un acteur incontournable de la transaction immobilière, même si vendeurs et acquéreurs doivent se montrer vigilants dans leurs choix.
Pour les vendeurs, la négociation doit sengager avant de signer le mandat de vente. Rien nest figé et il existe par ailleurs des contrats hybrides qui ne limitent pas le choix entre mandats simples ou exclusifs.
Nous vous proposons par ailleurs un dossier ultra complet sur les frais des agences immobilières. Vous saurez tout sur les obligations légales imposées aux agents immobiliers en matière de rémunération, sur le fonctionnement des barèmes dhonoraires et sur la manière de les négocier.
Quoique très controversé, le bon de visite que vous fait signer lagent immobilier est tout à fait légal, comme le démontrent de nombreuses jurisprudences.
Les annonces de particuliers vous permettront de bénéficier de biens à un prix exempt de commissions dagence. Pensez également à consulter les biens à la vente auprès des notaires. Certains dentre eux notamment en zones rurales proposent des biens avec des commissions réduites par rapport à celles des agents immobiliers.
Limmobilier résidentiel
Il sagit des biens à usage dhabitation. Après avoir connu une décennie de hausse ininterrompue, le marché a mis du temps à se stabiliser malgré la crise économique. Si aujourdhui certaines zones géographiques connaissent des baisses significatives, le prix moyen au mètre carré des grandes métropoles reste toujours très élevé, notamment dans le neuf.
Le logement social
Enjeu politique de lEtat mais aussi des collectivités locales depuis les lois de décentralisation de 1982, la construction de logements sociaux est devenue une obligation légale depuis 2000 et la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain). Elle imposait à chaque commune datteindre 20 % de logements sociaux à lhorizon 2020.
Ce seuil a été porté à 25 % par la Loi de mobilisation foncière de janvier 2013 par la ministre du Logement de lépoque, Cécile DUFLOT. En même temps, les sanctions financières envers les communes récalcitrantes ont été sensiblement renforcées.
Véritable levier de laccession à la propriété, la vente de logements issus du parc social permet de se porter acquéreur de son logement HLM sous certaines conditions :
- Le bien doit avoir plus de 10 ans et répondre à normes dhabilité
- Lacquéreur doit respecter un plafond de revenus.
Outre lavantage de bien connaître le logement pour lequel il se porte acquéreur, le locataire bénéficie généralement dun prix de vente attractif, évalué par le « service des domaines » mais décidé par lorganisme bailleur qui doit respecter une fourchette de 35 % par rapport à lévaluation.
Linvestissement locatif
Linvestissement locatif est dans une période plutôt difficile. Avec un rendement qui sérode chaque année, linvestisseur délaisse un secteur que ne protègent plus les pouvoirs publics. Fiscalité en hausse, encadrement des loyers, difficulté à trouver des locataires fiables, prix à lachat trop élevés, opérations de défiscalisation douteuses Limmobilier ne fait plus autant rêver en dehors de la résidence principale et révèle bien des pièges.
Pour autant, le marché reste actif, mais les opportunités se font plus rares. Là encore, élargissez votre champ de recherche. Pensez aux logements étudiants, aux chambres médicalisées ou une résidence pour senior.
Le viager est une forme dinvestissement qui permet dacquérir un bien à un prix en dessous du marché, même si le coût final dépend de la durée de vie des crédirentiers. Les biens vendus aux enchères peuvent également permettre de faire des bonnes affaires.
Diversifiez vos opérations
Ne mettez pas tous vos œufs dans le même immeuble. Certains biens atypiques peuvent se révéler très rentables et les niches ne manquent pas pour sortir des sentiers battus. Les places de stationnement par exemple comme les parkings, box ou garages bénéficient dun très bon rapport locatif. Ils nécessitent en outre un investissement relativement faible au regard des autres biens immobiliers et noccasionnent quasiment aucuns frais dentretien.
Encore faut-il connaître la fiscalité applicable (impôts foncier et plus-value en cas de revente) mais aussi savoir le type de bail qui sapplique à la location dun parking.
Estimez le marché
Avant de commencer la recherche du bien, évaluez le marché. Demandez-vous où va la demande ?
- Appartements composés de plusieurs pièces ou studios ?
- En centre-ville ou sur des zones plus excentrés ?
- Quel est le rapport locatif ?
- Quel rendement pouvez-vous escompter pour chacune de ces opérations ?
Pour éviter de faire une mauvaise affaire, nentamez pas vos recherches avant davoir répondu à toutes ces questions.
Faites preuve de patience dans vos recherches
Prenez le temps dexplorer le marché et de visiter plusieurs biens. À moins dêtre certain de tomber sur la perle rare, interdisez-vous dacheter le premier logement que vous visiterez, sauf énorme coup de cœur. Chaque bien présente des avantages et des inconvénients. Dressez un bilan après chaque visite.
Prospectez avec les mêmes exigences qui si vous deviez occuper vous-même le logement. Sachez que vos locataires évalueront chaque élément : exposition, environnement, équipements, transports
Les achats particuliers
La vente immobilière en réméré
Forme particulière dinvestissement immobilier très peu utilisée, la vente immobilière en réméré offre une alternative intéressante aux personnes en situation de surendettement en incluant une clause de rachat. Il faut avouer que les solutions habituellement mises en avant par les professionnels ne sont pas toujours adaptées et ne sont pas sans conséquence.
Monter un dossier de surendettement auprès de la commission de la Banque de France par exemple implique une limitation drastique du budget et racheter ses dettes à laide dun nouvel emprunt entraîne un coût important.
Linvestissement en nue-propriété
Particulièrement séduisant pour réduire lassiette ISF ou la charge fiscale de ses placements locatifs, linvestissement dans un bien immobilier démembré sétablit sur la base dun usufruit temporaire et convient à de nombreux types dinvestisseurs.
Développée depuis le début des années 2000, loffre de logements en usufruit locatif social connait désormais un franc succès.
Le mécanisme de démembrement permet à un usufruitier, en général un bailleur social ou institutionnel délargir son parc, notamment dans le secteur des logements intermédiaires et à linvestisseur dacquérir la nue-propriété à moindre coût, grâce à une décote appliquée sur le prix de vente, fonction de la durée de lopération. Au terme, linvestisseur dispose de la pleine-propriété du bien sans frais.
Le pacte tontinier
Insérer une clause de tontine dans lacte de vente permet de protéger le conjoint survivant, celui-ci étant considéré comme lunique propriétaire du bien au moment du décès du premier co acquéreur. Utile pour les couples pacsés ou vivant en concubinage, lachat immobilier avec insertion dune clause de tontine pose aussi quelques inconvénients dans la gestion du bien, lunanimité étant requise pour toute décision.
La fiscalité immobilière
Le calcul de la plus-value immobilière
Sauf les exonérations habituelles (résidence principale ou cession inférieure à 15 000 €) et certains cas particuliers, la cession dun bien immobilier est imposable au titre des plus-values immobilières. Le calcul seffectue en plusieurs étapes :
- Calcul de la plus-value brute : prix de vente diminué des éventuels frais (diagnostics) prix dacquisition augmenté des frais de notaire et des éventuels travaux
- Diminution des abattements pour années de détention soit 22 ans pour limpôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Calcul des taux dimposition : 19 % pour limpôt sur le revenu et 15,5 % pour les prélèvements sociaux.
Les opérations de défiscalisation immobilière
Investir dans limmobilier neuf en bénéficiant de déductions fiscales ne présente plus le même intérêt depuis les coupes franches opérées par lEtat dans les niches fiscales. Reste la Loi PINEL qui a succédé à la Loi DUFLOT en septembre 2014. Vous devez acheter un logement respectant les nouvelles normes énergétiques. La réduction dimpôt va de 12 à 18 % suivant la détention du bien (entre 6 et 9 ans).
Le financement
Pour financer votre bien immobilier, vous allez sans doute faire jouer la concurrence. Pour cela, vous pouvez contacter vous-même les banques ou bien faire appel aux services dun courtier en crédit. Dans tous les cas, plusieurs prêts peuvent concourir au financement de votre bien. En dehors de l;emprunt principal, il est possible en effet que vous bénéficiiez dun prêt réglementé par lEtat (PTZ, Epargne-Logement, PEL ou CEL) mais aussi daides locales à laccession.
Établissez plusieurs plans de financement sur plusieurs durées. Les prêts bonifiés étant généralement plus courts que le prêt principal, demandez à la banque de faire un lissage. Cette technique a pour impact de diminuer la mensualité du prêt le plus long en attendant que les prêts courts se terminent.
Sortez des sentiers battus et utilisez dautres techniques bancaires pour rendre votre financement plus performant.
Utilisez deux lignes de crédit :
- Un prêt sur court ou moyen terme
- Un autre sur long terme
Cette formule a souvent pour effet de diminuer la mensualité globale.
Pensez également au crédit mixte. Ce financement original consiste à partir sur un prêt à taux fixe pendant une certaine période et de basculer ensuite sur un taux variable. Cette solution peut notamment savérer rentable si vous envisagez une revente rapide de votre bien.
Les aides à laccession de L’État
Réservées aux primo accédants, elles permettent de bénéficier de prêts à taux réduit. Toutes les aides à laccession sont cumulables entre elles et présentent en outre lavantage dêtre comptabilisées dans lapport personnel.
- PTZ plus : permet de financer lachat dune résidence principale dans le neuf ou dans lancien si vous achetez en zone B2 ou C et si vous réalisez des travaux représentant au moins 25 % du prix dacquisition.
- Prêt action logement : pour les salariés dentreprises de plus de 10 personnes. Le montant est relativement faible, mais permet de bénéficier actuellement dun taux attractif de 1 %.
- Prêts PEL et CEL. Ils sont moins intéressants depuis la baisse des taux dintérêt sur le marché. Les droits peuvent provenir de vos propres plans ou dopérations ouvertes par les ascendants ou descendants.
Et des collectivités locales
Pensez-y. De nombreuses collectivités locales proposent des aides pour inciter les primo accédants à habiter dans leur commune. Les villes et communautés de communes proposent ainsi une aide complémentaire à celles de lEtat prenant souvent la forme dun prêt sans intérêt, dune subvention ou dune décote sur le prix de vente des logements neufs. Renseignez-vous auprès de votre commune ou consultez notre page spéciale sur les aides locales à laccession.
Le processus de vente
Lavant-contrat
Cest la première étape avant de devenir propriétaireet peut-être la plus importante. Lavant-contrat concrétise les accords entre un vendeur et un acheteur. Il sagit dun engagement ferme, contrairement à ce que lon croit souvent. Certes, la Loi protège lacquéreur et celui-ci peut « sortir » du contrat, mais les cas de rupture sont strictement réglementés et ne seffectuent que dans certaines conditions.
- Délai de 10 jours de rétractation : lacheteur dispose de 10 jours pour changer davis. Ce délai commence à courir à compter du lendemain de la notification du compromis par le vendeur (en général en recommandé avec accusé de réception).
- Non-réalisation dune clause suspensive. La condition suspensive la plus utilisées est celle liée à lobtention dun ou plusieurs prêts. Si lacquéreur nobtient pas son financement, la vente est annulée et le vendeur dispose de 21 jours pour rembourser lacompte versé.
Il existe plusieurs types davant-contrat :
- Le compromis de vente (contrat synallagmatique de vente)
- La promesse dachat
- La promesse de vente
- Le pacte de préférence
Lacte authentique
Entre le compromis (ou la promesse) et lacte définitif, il sécoule généralement entre deux et trois mois. Vous allez effectivement patienter, le notaire devant effectuer de nombreuses formalités. Il va consulter le service de la publicité foncière et demander un état hypothécaire. Ce document essentiel pour sécuriser la transaction immobilière permettra de savoir sil y a des créanciers prioritaires et de connaître les éventuelles servitudes.
En bref
Lautopromotion immobilière
Lhabitat participatif se distingue de la promotion immobilière classique par le fait que les acteurs principaux des projets sont les maîtres douvrage eux-mêmes. La construction peut être déléguée en partie, à un organisme HLM par exemple dont lun des rôles faut-il le rappeler est aussi de construire des logements neufs ou être totalement prise en charge par les futurs habitants, en fonction de leurs compétences et de leurs disponibilités.
Mais lautopromotion immobilière soppose aussi au modèle de construction développé et défendu par les promoteurs par une démarche plus respectueuse de lenvironnement, plus soucieuse de la mixité sociale et favorisant les échanges entre les habitants et au final plus responsable et citoyenne.
Lauto construction
Construire soi-même son logement permet de réaliser des économies importantes, à condition davoir des compétences techniques suffisantes et de disposer de beaucoup de temps libre. Sachez toutefois que même si vous réunissez ces deux conditions, vous devrez contourner lobstacle du financement lié à lauto construction.
En effet, les banques hésitent à financer un bien dont la garantie peut être remise en cause en cas de malfaçon. Certaines refusent catégoriquement daccorder un prêt immobilier aux « auto constructeurs », dautres imposent que le gros œuvre et certains chantiers liés au second œuvre comme lélectricité soient effectués par un professionnel. Dautres exigent que l;emprunteur obtienne une assurance de dommage-ouvrage. Mission impossible dans la mesure où les assureurs souvent déficitaires sur ce marché naccordent aucune garantie aux particuliers.
Les logements neufs
Très loin de la production de masse et du concept dalignement des immeubles en vogue dans les années 60, les logements neufs actuels répondent à toutes les conditions dun habitat contemporain : confort, organisation de lespace habitable, respect de lenvironnement, économies énergétiques. Proposés par les promoteurs immobiliers, mais aussi par les bailleurs sociaux, ils bénéficient souvent davantages fiscaux, notamment dans les zones prioritaires.
La démarche reste sensiblement la même que pour lancien. Lacquéreur signe un contrat de construction, avant-contrat qui bénéficie de la même protection quun compromis ou une promesse de vente. Les assurances construction du promoteur (décennale, biennale, garantie de bonne fin) le protègent, à condition de se montrer vigilant lors de la remise des clés.
Une des particularités de limmobilier neuf concerne le déblocage des fonds. Si dans lancien, la banque débloque le prêt en une seule fois, elle ne le fera dans le cadre dune vente en état futur dachèvement que par étapes, au fur et à mesure des appels de fonds effectués par le promoteur, occasionnant le paiement dintérêts intercalaires.
La rénovation énergétique
Volet important de la transition énergétique votée en mai 2015, la rénovation des logements résidentiels existants simpose désormais pour toutes les habitations « énergivores » dont la consommation annuelle dépasse 330 kW/h par m 2 habitable. (1)
Par ailleurs, le PREH (plan de rénovation énergétique de lhabitat) a permis de réhabiliter 500 000 habitations de mars 2013 à décembre 2017. Il permet actuellement de bénéficier dun crédit dimpôt de 30 % sur des travaux déconomie dénergie.
(1) : se calcule sur la base de lénergie primaire.
Définition du parcours résidentiel et précisions sur l’évolution des besoins en terme de logement pour les locataires et les candidats à l’accession.
Quoique méconnu, l’action en rescision pour lésion entraîne parfois l’annulation de la vente immobilière. Comment une (trop) bonne affaire finit par échouer.