Est-ce encore intéressant d’investir dans l’immobilier ?
Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?
L’investissement locatif est un investissement qui présente de nombreux avantages, autant en termes de pérennité que de rentabilité. Contrairement à d’autres types d’investissements, comme les produits financiers, l’investissement immobilier est un investissement stable et concret.
L’investissement immobilier vous permet enfin, du moins dans certains cas, de bénéficier de réductions d’impôts plus ou moins importantes (voir plus bas), et ce pendant de longues années.
Quand investir dans l’immobilier ?
Comment préparer son investissement immobilier en 2021 ?
Quelles sont les étapes de l’investissement locatif ?
Comme tout grand projet, un investissement locatif passe par plusieurs étapes.
- Sans surprise, la première étape est celle de la réflexion et de la définition de votre projet. Il faut donc vous poser les bonnes questions !
Vous devez ainsi définir les grandes lignes de votre investissement immobilier, à commencer par votre budget et le type de bien que vous pouvez vous permettre d’acheter. C’est là que notre simulateur d’emprunt se montre particulièrement utile !
Une fois la question financière réglée, vous devez vous demander quel type d’investissement locatif vous souhaitez réaliser : neuf ou ancien, vide ou meublé, location courte ou longue durée ?
- La recherche de votre investissement locatif idéal
Chaque type de location comprend son lot d’avantages et d’inconvénients : il déterminera également le type de bien vers lequel vous vous orienterez.
- Une fois le bien idéal trouvé et le compromis signé vient le temps de la recherche de financement !
Comme vous avez déjà fait des simulations de crédit, vous savez quel montant vous allez pouvoir emprunter et sur quelle durée. Il ne reste plus qu’à trouver la banque qui vous proposera la meilleure offre de crédit ! Pour cela, vous allez devoir faire preuve de patience et d’organisation pour comparer et négocier les différentes offres…
- La quatrième étape consiste à trouver un locataire pour rentabiliser votre investissement au plus vite.
Vous avez ainsi la possibilité d’assurer la gestion locative vous-même ou de passer par un professionnel. Sachez que, bien que le fait de tout faire vous-même vous aidera à augmenter la rentabilité de votre investissement, cela vous prendra beaucoup de temps et d’énergie. Faire appel à une agence a certes un coût, mais cela vous apportera une plus grande sérénité.
- La déclaration fiscale
Votre locataire est en place et vous commencez à percevoir des loyers. Il va maintenant falloir les déclarer à l’administration fiscale ! Suivant le type de location, vous allez devoir déclarer vos revenus locatifs comme des revenus fonciers (location vide) ou comme des bénéfices commerciaux, soit des revenus professionnels (location meublée).
Au moment de déclarer vos revenus, n’oubliez pas que certains frais sont déductibles : provisions pour charges de copropriété, frais d’assurance et de gestion, intérêt d’emprunts, travaux… De même, pensez à bien vous renseigner sur les différents dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, Malraux) qui peuvent vous permettre d’obtenir des déductions d’impôts.
Comment mener sa recherche de bien ?
Pour mener correctement vos recherches du bien idéal, vous devez avoir en tête plusieurs éléments, comme votre budget ou le type de location que vous souhaitez mettre en place. Cela vous aidera à définir plus précisément la zone de recherche pour votre investissement, par exemple, dans un quartier touristique pour de la location courte durée, ou près d’une faculté pour une location meublée pour étudiants.
Dans tous les cas, privilégiez les grandes villes où la demande locative est forte. Vous réduirez ainsi les risques de vacances et trouverez plus facilement des locataires, quel que soit le type de location que vous souhaitez. D’ailleurs, vous pouvez très bien augmenter la rentabilité de votre investissement en combinant un bail étudiant de septembre à juin et la location courte durée pendant l’été.
Dans tous les cas, prenez bien le temps de vous renseigner sur le marché locatif local, ou faites appel à un professionnel de l’immobilier pour mener à bien vos recherches. Il pourra par la suite prendre en charge la gestion locative de votre bien si vous le souhaitez.
Quels sont les risques de l’investissement immobilier ?
Bien qu’il soit plutôt sûr, l’investissement locatif comporte forcément quelques risques, à commencer par le risque économique. Pour vous assurer une plus-value, vous devez donc étudier précautionneusement le marché de l’immobilier pour acheter votre bien au juste prix et vous assurer qu’il ne perdra pas en valeur avec le temps.
L’autre risque se situe au niveau de la location en elle-même, notamment au niveau des vacances et des impayés. Vous pouvez éviter les vacances en choisissant un emplacement attractif et en confiant la gestion de votre bien à un professionnel, mais les impayés sont plus difficilement prévisibles. Le seul moyen de vous en prémunir, c’est de choisir un locataire avec de bonnes garanties !
Sachez également qu’il existe des assurances loyers impayés (qui coûtent environ 4 % du montant annuel du loyer) pour vous protéger en cas d’impayés.
Enfin, l’autre principal risque de la location est de voir votre bien se dégrader avec le temps ou être endommagé par des locataires peu respectueux. C’est pour cela que vous devez, dès l’étape de la recherche du bien idéal, bien vérifier l’état du bien que vous envisagez d’acheter. Concernant les locataires, seule la caution pourra vous protéger des éventuels dommages causés. Bien que la confiance soit un élément important, vous ne pouvez malheureusement pas tout miser dessus.
Comment financer son investissement immobilier ?
Comment trouver un prêt pour son investissement immobilier ?
Pour pouvoir adresser votre dossier à un maximum de banques et obtenir le prêt idéal en un rien de temps, vous pouvez aussi faire appel à un courtier immobilier. Il se chargera alors de comparer les offres et de négocier pour vous votre crédit.
L’investissement locatif auto-financé existe-t-il ?
Vous devez également rassurer les banques en calculant la rentabilité de votre investissement, qui correspond au pourcentage du prix d’achat que représentent les revenus locatifs annuels que vous percevrez. Elle doit être comprise entre 3 et 7 % du prix d’achat.
Cependant, afin de mettre ce type de montage en avant, il est conseillé de vous faire accompagner par un professionnel du crédit, qui saura de quelle manière valoriser votre dossier.
Prenez en compte les impôts !
De nouvelles taxes
Se lancer dans l’investissement immobilier, c’est faire la connaissance de nouveaux impôts. Le plus célèbre d’entre eux est la taxe foncière, que vous pouvez calculer en amont de votre achat. Elle est obligatoire et due chaque année.
Vous pouvez néanmoins obtenir une exonération partielle, voire totale, selon votre situation, si :
- vous investissez dans le neuf (ou reconstruit)
- votre logement est vacant pour cause de travaux, de déménagement ou de rénovation
- votre logement respecte la norme « bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005 »
Vous pouvez bénéficier de nombreux dispositifs d’exonération fiscale
- La loi Pinel
Si vous investissez dans l’immobilier locatif, vous devez connaître la loi Pinel. Née d’un double objectif (favoriser la construction de logements neufs et l’accès au logement), cette loi peut vous offrir une réduction d’impôts très intéressante. Concrètement, si vous investissez dans un logement neuf et promettez de le louer pendant x années (entre 6 ans et 12 ans), alors vous obtenez une réduction d’impôts de y % de votre investissement (entre 12% et 21%).
Cette réduction d’impôts est soumise à plusieurs critères (l’investissement ne peut pas dépasser 300 000 € par an, le prix du m² ne peut excéder 5 500 €, etc.) et ne s’applique pas à tous les cas. Vous pouvez simuler votre éligibilité Pinel grâce à notre simulateur dédié.
- La loi Denormandie
La loi Demormandie reprend les contours de la loi Pinel et les applique aux logements anciens situés dans les centres-villes désertés. Concrètement, si vous achetez et rénovez un bien qui correspond aux critères établis, vous obtenez une déduction d’impôts calquée sur la durée pendant laquelle vous promettez de le louer (21 % de votre investissement pour une location sur 12 ans). De la même manière, toutes les villes et tous les logements ne sont pas éligibles à ce dispositif.
La liste des dispositifs fiscaux proposés par l’État est encore longue (LMNP, Censi-Bouvard, Malraux, etc.). Prenez rendez-vous avec un de nos experts pour trouver la solution la plus adaptée à votre projet.
Comment investir intelligemment dans l’immobilier ?
Investir intelligemment dans l’immobilier nécessite une bonne connaissance du marché immobilier, afin de réaliser un investissement sûr et rentable. La première étape consiste donc à trouver un bien qui pourra être loué facilement, à un prix suffisant, et ce pendant longtemps.
Bien sûr, la question du financement aussi est importante, puisqu’elle influence aussi fortement la rentabilité de votre investissement. Même si vous disposez d’assez d’argent pour acheter un bien cash, il peut être pertinent d’emprunter en plus pour réaliser un achat plus important, surtout avec les taux pratiqués en ce moment. Si le coût de votre emprunt ne dépasse pas la rentabilité obtenue, vous bénéficierez ainsi de l’effet levier et pourrez vous enrichir grâce à l’argent de la banque.
De même, suivant les moyens dont vous disposez et les raisons qui motivent votre investissement, vous allez pouvoir mener différentes stratégies adaptées à votre situation. Par exemple, si vous payez beaucoup d’impôts, un achat en Loi Pinel ou Denormandie sera particulièrement pertinent. Si vous souhaitez transmettre facilement votre patrimoine ou réaliser un investissement à plusieurs, le régime de la SCI peut être intéressant.
Sachez enfin que vous pouvez investir dans l’immobilier sans forcément devenir propriétaire d’un bien, notamment grâce à une Société Civile de Placement Immobilier. Au lieu de devenir propriétaire d’un bien, vous devenez associé d’une société de gestion professionnelle et détenez alors une partie de son patrimoine. Ce type de société permet de se lancer dans l’investissement immobilier sans mobiliser des sommes trop importantes, avec un investissement minimum conseillé autour de 7 500 €.