Sur la question de savoir s’il faut acheter ou louer son logement, certains propagent l’opinion qu’acheter son logement n’est pas une opération financière intéressante.
Ces gens ont tout simplement tort.
Je persiste et je signe: c’est une erreur de jugement monumentale et qui, surtout, coûte très cher.
Un mystérieux lobby des propriétaires dimmobilier locatif est-il passé par là?
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Acheter son logement, et certainement quand on est encore jeune, est aujourd’hui encore et toujours une décision absolument intelligente et sensée.
Nous sommes en France
Tout d’abord il faut éliminer du raisonnement sur le débat entre acheter ou louer tout un arrière-plan de circonstances qui n’ont rien à voir avec ce que nous connaissons dans nos pays, mais qui ont marqué profondément les esprits.
C’est surtout le cas avec les États-Unis où la bulle immobilière des années 2000 a conduit à une catastrophe qui a commencé en 2008. Le marché immobilier a été massacré. On se demandait si les prix allaient cesser de baisser un jour.
Nous n’avons en aucun cas connu cette situation ici, mais les conseils financiers du style ‘ce n’est pas le moment d’acheter, il faut attendre que les prix baissent encore‘ ou ‘ne contractez surtout pas un prêt hypothécaire pour acheter un logement‘ qui paraissaient à juste titre (et à ce moment là) aux États-Unis, ont transpiré jusqu’ici.
Sans raison.
Sans s’interroger sur des différences énormes d’économie, de culture, de situation immobilière.
Et il y a eu aussi bien sûr la crise immobilière de lEspagne et du Portugal. Rien à voir avec ce qui se passe en France, en Belgique, au Canada ou en Suisse.
Et même dans tous ces pays où il y a eu pendant un certain nombre dannées un sérieux problème, la situation commence à sinverser, et je parie avec vous un casier de Leffe quà long terme tout rentrera dans lordre.
Mais le résultat pervers de tout ceci est que certains continuent à affirmer qu’investir dans son logement est une mauvaise idée, et qu’on peut avoir des rendements plus élevés ailleurs.
Ils argumentent qu’acheter vous lie pour toujours et assassine votre liberté. Que les frais d’entretien sont beaucoup trop élevés. Qu’il vaut mieux louer de façon à ce que ce soit votre propriétaire qui paie toutes les charges.
Mais les 2 arguments les plus utilisés pour prétendre quil vaut mieux louer sont:
- il faut dabord investir en propriétés locatives car sinon votre capacité d;emprunt de 33% de vos revenus est mise en défaut (je démontrerai plus loin combien ceci est une absurdité),
- votre logement nest pas un actif, mais une dépense (cette fable a été propagée par des disciples ignares de Robert Kyiosaki qui l;emploie dans ses livres, et notamment dans ‘Père Riche, Père Pauvre‘. Je vous expliquerai plus loin pourquoi cela est faux sur toute la ligne).
Tous les arguments rencontrés, même s’ils semblent logiques un court moment, sont absolument mis en défaut devant la vérité des chiffres, et labsurdité du raisonnement.
De plus, tous ces arguments se basent sur des chiffres tout-à-fait dépassés depuis que les taux dintérêts sont si bas actuellement, et sur des raisonnements qui ont été à la mode pendant un certain temps, mais qui ont démontré depuis lors quils sont caducs, voire même tout-à-fait faux.
Depuis toujours, posséder son propre logement a été la méthode la plus sûre pour progresser vers la richesse
Rien na changé aujourdhui.
Sauf quà notre époque, on raisonne de plus en plus à court terme.
J’ai déjà démontré à plusieurs reprises dans ce site qu’accéder à la propriété est toujours une meilleure opération que de louer toute sa vie.
Et je le referai volontiers dans ce billet.
Mais nous avons d’abord à nous poser une importante question: comment se fait-il que ce qui a toujours été une sagesse traditionnelle acheter son propre logement est une excellente opération financière- n’est soudainement plus pour certains une perspective intéressante?
La réponse est le problème de la perspective de temps quand on a à décider entre acheter ou louer.
Nous n’avons plus de vision à long terme sur notre futur. Nous optimalisons notre vie pour de petites gratifications instantanées à la place de gros profits dans le futur.
Même si devenir propriétaire de son logement peut vous faire gagner sûrement plusieurs centaines de milliers d’euros sur votre vie entière, et donc être ainsi une des meilleures décisions financières que vous pouvez prendre dans votre vie, les mauvais conseils financiers que l’on voit parfois apparaître aujourd’hui escamotent tout ceci en faveur d’une vision absolument étroite et tronquée de ce que sera votre vie à très court terme.
Vous méritez beaucoup mieux.
Comment calculer sil vaut mieux acheter ou louer ?
Supposons que vous soyez âgé de 25 ans et que vous ayez à décider s’il vaut mieux acheter ou louer votre logement.
Vous avez dans votre recherche trouvé quelques articles écrits par des soi-disant experts financiers bien payés, et qui vont vous vendre l’idée qu’être propriétaire est un gâchis d’argent, et que vous pouvez jouir d’une vie extraordinaire et d’une richesse incomparable si vous ne faites pas.
Pour commencer, dites-vous bien qu’en général ces gens sont évidement propriétaires eux-mêmes.
Et demandez-vous donc pourquoi ils nont pas suivi leurs propres conseils.
Et c’est vrai que si vous achetez un logement, vous devez bien faire votre boulot pour être sûr que vous achetez quelque chose qui ait, et qui gardera, sa valeur.
Mais tout le reste est absurde.
Regardez bien cette carte qui a été compilée par le site Meilleurtaux.com.
Et ces chiffres sont bien sûr valables pour la Belgique, la Suisse, le Canada, et pratiquement tous les autres pays.
Combien dannées pour que lachat soit plus intéressant que la location (appartement de 70m2)?
Vous allez comprendre très vite qu’il est plus intéressant de devenir propriétaire de sa résidence principale que de la louer.
En effet, l’achat de votre logement se rentabilise le plus souvent en moins de 2 ans, après 13 ans à Paris et Bordeaux, après 18 ans à Lyon.
Si on considère l’ensemble du territoire, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 3 ans et 5 mois pour un 70 m².
Cette analyse indique donc que si l’on possède un bien de 70 m2 en résidence principale, au bout de 3 ans et 5 mois, l’achat se révèle plus intéressant que la location.
Au-delà de ces 3 années et 5 mois, celles et ceux qui décident de rester locataire de ce type de bien, commencent à perdre de l’argent.
Et donc, comme c’est la mode aujourd’hui de ne penser que sur 2 ou 3 ans, on tire les mauvaises conclusions.
Rappelez-vous seulement que l’espérance de vie moyenne dans nos pays est à présent de plus de 82 ans, hommes et femmes confondus.
Par conséquent, si vous avez 25 ans, et que vous avez à décider d’acheter ou louer, voilà ce que cela signifie réellement: à 25 ans, vous avez encore une espérance de vie restante de l’ordre de plus de 57 ans, soit quatre fois la période qu’il faut pour rentabiliser votre achat.
Et ce n’est qu’à Paris et Bordeaux que la situation est aussi défavorable.
Dans tous les autres cas, la rentabilité est déjà atteinte entre un et 10 ans!
En d’autres termes, en devenant propriétaire à 25 ans, vous épargnez en général de 30 à 60 ans de loyer.
Les propriétaires sont en moyenne 21 fois plus riches que les locataires
Dans son état des lieux annuel sur les niveaux de vie et le patrimoine des Français, publié en juin 2018, l’Insee (Institut National de Statistique, des gens qui, eux, cest garanti, savent calculer) observe que l’écart de fortune grandit entre ceux qui possèdent leur logement et ceux qui ne le possèdent pas.
‘L’accession à la propriété et à la résidence principale est particulièrement discriminante, écrivent les auteurs de l’étude de l’Insee, Aline Ferrante et Rosalinda Solotareff : ‘ Le patrimoine brut des accédants s’élève à 265.000 euros, assez proche de celui des propriétaires s ans emprunt qui atteint 285 600 euros, mais très loin des locataires dont la fortune se résume à 13 200 euros ‘
Ce nest pas moi qui ait écrit cela.
Ce sont des statistiques solides, mais impitoyables.
Je n’invente donc rien.
Ce nest pas le genre de la maison Brialy.
C’est comme ça et pas autrement: il vaut mieux acheter que louer.
Et jai mis cette phrase en rouge pour que vous la reteniez bien, car je vais y revenir plus loin, puisquelle contient un trésor caché.
Puisquen France la valeur moyenne des immeubles s’est appréciée de plus de 10% par an depuis l’an 2000, de 8,75% depuis 1900 (Calculs de lINSEE et courbes de Friggit), les propriétaires de leur logement sont par conséquent en moyenne 21 fois plus riches que les pauvres locataires.
C’est normal, puisque 1.000 euros investis dans l’immobilier en 1950 en valent aujourd’hui 100.000.
C’est un facteur de multiplication de 100.
Une autre façon dexpliquer cela est d’imaginer cette situation: si vous aviez acheté en 1950 un logement pour 100.000 francs, vous pourriez le revendre aujourd’hui pour 10 millions de Francs (1,5 million d’Euros).
Et pendant ce temps, les pauvres locataires nont fait que payer des loyers à perte, rendant chaque mois leur propriétaire plus riche.
Calculateur Acheter ou Louer
Un de mes fidèles étudiants, Yann D., mécrit ceci:
‘En cherchant à calculer exactement l’avantage d’acheter plutôt que louer, je suis tombé sur ce calculateur, qui permet de tout prendre en compte, y compris le coût d’opportunité d’investir la différence mensualité-loyer, ou loyer – mensualité:
https://www.lafinancepourtous.com/calculateurs/louerouacheter/louer_ou_acheter.php
Je me suis dit que cela pourrait vous intéresser.
En me baladant sur leboncoin et en cherchant des appartements qui sont déjà loués (pour voir le montant du loyer, mentionné en description), j’ai pu faire des calculs, et sur tous les essais que j’ai fait il était tout le temps plus avantageux d’acheter plutôt que louer.‘
Je me suis attelé également à la tâche, jai fait lessai avec 50 locations réparties à travers toute la France, et je suis arrivé à la même conclusion.
Jai également demandé à 1.000 abonnés de ma newsletter sil pouvaient faire les calculs réels avec leur propre logement.
Jai eu 236 réponses positives, avec le résultat de leurs calculs (merci les amis!).
- Dans 67% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 10 ans.
- Dans 25% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 20 ans.
- Dans 8% des cas, la rentabilité est atteinte en moins de 25 ans.
- Il ny a eu aucun cas où louer était plus intéressant que dacheter.
‘Louer votre logement coûte, en moyenne, sur la durée d’une vie humaine, plus de 500.000€ de plus que de l’acheter
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Achetez le plus vite possible
Louer votre logement coûte donc, en moyenne, sur la durée d’une vie humaine, plus de 500.000€ de plus que de l’acheter.
Oui, vous avez bien lu: un demi-million d’euros de plus.
Et ce chiffre ne tient même pas compte de l’inflation!
Si on tient compte de linflation, il sagit évidement de plusieurs millions dEuros déconomies entre acheter ou louer.
Évidemment, au plus vous attendez pour acheter, au moins vous économiserez.
Achetez donc le plus vite possible!
Le raisonnement reste de toute façon valable, peu importe lâge que vous avez aujourdhui.
Figurez-vous que j’ai trouvé des articles utilisant le même tableau que ci-dessus pour conclure qu’il vaut mieux louer que d’acheter.
Et la principale raison avancée pour énoncer cette absurdité est que 13 ans (à Paris) est décidément une trop longue période pour rentabiliser son achat.
13 ans sur une espérance de vie de 82!
Et que dire des habitants de Mulhouse qui rentabilisent leur achat après déjà une année?
Voilà donc où nous en sommes à notre époque: certains soi-disant conseillers financiers ne reconnaissent même plus la valeur essentielle de leur métier: le temps comme principal allié du bon investisseur.
De qui se moque ton?
Devenir propriétaire est en réalité encore beaucoup plus intéressant que les chiffres évoqués ci-dessus le laissent penser
- Je nai pas tenu compte de la valeur de votre propriété à la fin du remboursement de votre prêt hypothécaire ou au moment de votre retraite.
Même si la valeur de votre propriété ne se serait pas appréciée durant ces longues années, ce qui serait très étonnant si on consulte les statistiques à long terme oui à long terme. des prix de l’immobilier, vous aurez une importante somme d’argent à votre disposition si vous revendez pour financer votre retraite.
Ou vos héritiers le jour où vous ne serez plus de ce monde.
Celui qui loue n’a rien construit comme patrimoine, sauf le patrimoine du propriétaire de son logement.
Quand vous achetez votre logement avec un prêt hypothécaire à taux fixe, non seulement vos remboursements restent fixes en termes nominaux, mais en termes réels, ils diminuent de façon constante à cause de (ou plutôt, dans ce cas particulier, grâce à) linflation.
Cest par contre exactement le contraire si vous louez.
Votre loyer sera indexé chaque année. Ce loyer qui a lair tout à fait supportable au début, devient insupportable après quelque temps, et sur la durée dun prêt hypothécaire moyen de 20 ans, la différence entre ce loyer et un remboursement hypothécaire devient gigantesque.
Plus de deux tiers des locataires affirment que leur budget logement a des conséquences sur leurs dépenses alimentaires et d’habillement, qu’ils doivent diminuer pour pouvoir payer leur loyer (selon une étude de linstitut OpinionWay pour létablissement de crédit Sofinco).
Quelques autres arguments fallacieux
Si vous êtes un grand partisan de louer à vie (ou un de ces experts que je viens de nommer ci-dessus), vous en êtes probablement à présent à baver de colère à mon sujet. Et vous êtes prêts à menvoyer un torrent darguments démontrant que jai tort.
Jespère tout simplement que jai pu vous convaincre de ce qui est pourtant lévidence même.
Mais bon, on ne sait jamais, et avant dinonder ma boite à lettres de commentaires, voici déjà ma réponse à propos des arguments les plus populaires qui sont employés en faveur de la location dans le grand débat entre acheter ou louer.
1. Je veux voyager et ne pas être lié. Je veux être liiiiiiiiiiibre.
Cest un argument qui na que très peu de consistance, et qui trouve sa racine dans la croyance assez bizarre que si vous possédez un logement, vous êtes obligés den être lesclave, de ne plus jamais sortir de chez vous, dêtre enchaîné à votre prêt hypothécaire et de travailler pour toujours à la sueur de votre front pour rembourser votre achat.
Tout ceci est totalement faux.
Ici aussi acheter ou louer est un faux dilemme.
Si vous voulez voyager et être libre, vous pouvez mettre votre logement en location et faire payer quelquun dautre (ça sappelle un locataire!) pour rembourser votre prêt hypothécaire et accroître votre patrimoine pendant que vous découvrez le monde.
Pour ceux qui mont déjà traité de dinosaure avec largument quil faut être flexible à notre époque et pouvoir déménager régulièrement pour pouvoir trouver du travail partout (ce qui parfois est vrai), la réponse est cependant identique.
Personnellement jai changé de ville 8 fois durant ma vie, mais cela ne ma heureusement pas empêché dêtre propriétaire! Je me suis retrouvé ainsi avec 8 propriétés que jai mises à chaque fois en location, cest tout, et ce nest pas plus compliqué que cela.
Car si vous mettez votre propriété en location, vous faites donc exactement ce que tout propriétaire fait aujourdhui avec largent de ses locataires: devenir riche en rendant son locataire pauvre.
Et y a-t-il vraiment tellement de travail à être propriétaire? Probablement pas beaucoup plus quà être locataire. Et vous pouvez toujours employer une agence immobilière pour gérer votre propriété. Tout ce que vous avez à faire est de récolter votre argent.
Je suis certain que cest dans vos possibilités?
2. Là où je vis, cest moins cher de louer
Quand vous êtes locataire, vous êtes à la merci des cycles de vie du montant des loyers et du montant du taux dintérêt des prêts hypothécaires.
Tout au long de votre vie, vous verrez ces paramètres monter et descendre.
Mais sur le long terme de votre vie (et jespère bien sûr que votre vie durera le plus longtemps possible), il a toujours été démontré que le coût total de location est plus élevé que le coût total de la propriété.
Et au moment de votre mort, vous naurez évidemment rien construit comme patrimoine en ayant loué toute votre vie.
Et après nous les mouches bien sûr, mais quavez-vous donc à lire des articles comme celui-ci si cest ce que vous pensez vraiment?
Et lexemple de ce brave homme dans sa trentaine qui proclame dans son site sur la colocation combien il est fier de louer sa villa à lîle Maurice plutôt que de lacheter (cette villa coûte 590.000 € hors frais de notaire et du BOI, qui se charge des dossiers d’investissements pour les expatriés) ne me semble pas (mais alors pas du tout) pertinent et représentatif de la réalité quotidienne de la majorité des Français.
Vous allez vraiment acheter une villa dans une enclave pour richards à Maurice comme premier logement? Vous allez vraiment vous engager pour votre premier logement avec un crédit immobilier qui coûte au bas mot 3.150€/mois pendant 20 ans?
Vous non plus je lespère.
3. Je loue parce que je ne veux pas m;emmerder avec le payement de taxes, le remboursement dun prêt, lentretien et tous les autres coûts liés à la propriété
Quand vous louez, vous payez évidemment aussi toutes ces choses, qui sont bien sûr incluses dans votre loyer. Et vous devez tout aussi bien faire un virement pour payer ce loyer. Et vous payez même un petit peu (beaucoup) plus, car il faut bien que le propriétaire soit dédommagé de son travail.
Réfléchissez bien: pensez-vous vraiment que quelquun est réellement assez fou que pour vous loger en perdant de largent? Bien au contraire, les propriétés à louer existent uniquement pour gagner de largent sur le dos du locataire.
Cest bien normal, si personne ne ferait de bénéfice sur cette activité, cette dernière disparaîtrait.
4. Devenir propriétaire est un mauvais investissement. Vous pouvez mieux placer votre argent ailleurs.
Pas parce que je ne crois pas quil nexiste pas dautres bons investissements à côté de limmobilier: je suis un grand fan des fonds de placement/ETF.
Et pas non plus parce que je crois que vous ne pourriez pas être un bon investisseur.
Et je suis le premier à dire quil faut et investir dans limmobilier, et investir en placements financiers.
Lun complète lautre, lun n;empêche pas lautre.
Mais le problème est tout simplement que si vous êtes locataire, vous avez dabord à payer votre loyer, et que vous aurez par conséquent difficile à investir en plus suffisamment dargent pour égaler linvestissement que vous auriez pu réaliser en patrimoine immobilier.
Cest très bien dinvestir en produits financiers.
Je le fais aussi.
Mais quand tout va mal, votre logement sera toujours votre abri ultime.
Pas vos fonds de placement.
La meilleure diversification dun portefeuille dans nos pays est celle où il y a de limmobilier (en commençant par son propre logement) et des actifs financiers.
5. Je loue une maison superbe avec cinq autres copains. Je ne pourrai jamais acheter la même propriété.
Vous comparez des pommes et des poires.
Cest très bien de faire payer vos copains pour la plus grande partie de votre loyer, ce serait encore mieux de les faire payer pour rembourser votre emprunt hypothécaire.
6. Si ma propriété accroît en valeur, je vais devoir payer plus de taxes!
Cest un argument que jai vraiment reçu dans les commentaires à mes articles.
Il signifie en réalité que vous ne voulez pas gagner plus dargent parce que vous aurez à payer plus de taxes.
Et quen fait vous ne désirez pas être riche.
Que voulez-vous que je réponde à cela?
7. Les taux dintérêt sont trop élevés. Ce nest pas le bon moment dacheter.
Pour linstant, les taux dintérêt nont jamais été aussi bas.
Mais ils remonteront bien sûr un jour.
Parfois ils sont hauts, parfois ils sont très bas.
Mais tout cela, cest du raisonnement à court terme. Ne laissez pas votre décision dacheter ou louer dépendre uniquement de ce paramètre.
Moi-même j’ai acheté mon premier logement fin des années 70 avec un prêt hypothécaire à un taux de 9%!
Et mon premier immeuble de rapport en 1983 à une époque où les taux étaient de 15%!
Ce sont des taux que les jeunes daujourdhui nimaginent même pas!
Et alors? Cela ne m’a pas empêché de faire une bonne affaire à long terme, et grâce à cela de devenir riche.
Bien au contraire, cest cette décision (contre lavis de tous ces imbéciles qui déjà à lépoque me conseillaient dattendre que les taux dintérêt diminuent) qui a été à la base de mon indépendance financière rapide!
Limportant est dacheter une propriété qui vaut son argent, et qui a le potentiel de maintenir sa valeur.
Si les taux dintérêt sont trop élevés au moment de votre achat, vous pourrez toujours refinancer votre hypothèque par après.
8. Il est préférable de louer car ainsi on ne sendette pas et on ne touche pas à son taux dendettement
Là je peux être court: jai écrit un article complet au sujet de lignorance financière dramatique de ceux qui pensent quun loyer nest pas pris en compte dans le bilan financier dun candidat emprunteur.
On touche ici vraiment au ridicule complet.
Contrairement à ce que beaucoup semblent penser, être propriétaire de son propre logement ne change en général pas votre capacité d’emprunt.
Cela étant, depuis 2020, la notion de taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier de maximum 33% a fait jour, et rend l’emprunt pour de l’immobilier locatif beaucoup moins aisé qu’auparavant.
9. Votre propre logement nest pas un actif
Cest le vieil argument que notre ami Robert Kyiosaki emploie dans ses livres, et notamment dans son best-seller ‘Père Riche, Père Pauvre‘.
Lerreur de son raisonnement (qui a été très généralisé à une certaine époque par beaucoup qui feraient mieux de réviser leur cours de comptabilité: un étudiant qui me sert cela, je le buse sans pitié!) est de penser quun actif doit générer du cash flow pour être défini ainsi.
Malheureusement pour Kyiosaki et ses disciples ignares, la définition dun actif est une notion comptable et financière extrêmement précise et bien documentée, dont on na pas à inventer les termes pour le bénéfice de sa fausse démonstration.
Un actif est un élément identifiable du patrimoine dun agent économique (comme un ménage) ayant une valeur économique positive, cest-à-dire générant une ressource que cet agent contrôle du fait dévénements passés et dont cet agent attend un avantage économique futur.
Un logement correspond évidement tout à fait a cette définition, puisque c’est un élément identifiable du patrimoine qui a une valeur économique positive et qui est possédé par le ménage en question.
Et la meilleure illustration du fait quun logement est bien un actif est que, comme tout actif, le logement a une valeur qui peut évoluer à la hausse ou à la baisse, générant des moins-values ou des plus-values.
Dans un bilan comptable, votre logement se trouvera évidement dans les actifs, la dette que vous avez contractée pour lacheter dans le passif. Chaque année, votre actif augmente naturellement (de 8,75% par an en moyenne depuis plus de 100 ans à présent) et votre passif diminue grâce à vos remboursements de capital. Le résultat final de ce processus comptable est que votre actif net augmente chaque année, vous rendant de plus en plus riche.
Il ne faut pas, comme Kiyosaki le prétend de façon particulièrement inepte, attendre que votre dette soit remboursée pour que votre logement devienne un actif.
Cest enfin le moment de revenir à létude de lINSEE et à la fameuse phrase en rouge au début de cet article: Le patrimoine brut des accédants s’élève à 265.000 euros, assez proche de celui des propriétaires sans emprunt qui atteint 285 600 euros, mais très loin des locataires dont la fortune se résume à 13 200 euros.
Le trésor caché de cette phrase est celui-ci: au final, cela ne fait pas de différence d;emprunter de largent pour acheter son logement (comme les chiffres le prouvent), et la raison en est que, contrairement à ce que professe scandaleusement Kyiosaki, ce dernier est un actif.
10. Il vaut mieux dabord investir en immobilier locatif avant de devenir propriétaire de son propre logement
A linstar du point précédent, ceci nest évidement pas un argument valable dans le débat entre acheter ou louer, si vous savez analyser un bilan comptable.
Car en réalité, cest même exactement le contraire qui arrive: chaque mois que vous louez, non seulement vous perdez de largent, mais vous diminuez votre capacité d;emprunt.
Par contre, chaque mois que vous remboursez votre prêt logement, non seulement vous augmentez votre capacité d;emprunt, mais vous faites aussi en sorte que votre logement puisse servir de garantie supplémentaire pour lachat de votre patrimoine immobilier locatif.
Cela démultiplie votre effet de levier, car ce que vous possédez déjà sert à garantir et financer vos autres achats.
Au cours des années, il se passe en effet 2 phénomènes simultanés: la valeur de votre immeuble augmente naturellement (en France de 8,75% en moyenne par an depuis 1900), et vous remboursez petit à petit le capital que vous avez emprunté.
Il se fait donc que votre bilan financier personnel a un solde net positif de plus en plus important au cours du temps (valeur de l’immeuble en hausse, dette en diminution).
C’est votre actif net personnel qui augmente.
Ce solde positif vous garantit de pouvoir emprunter pour acheter d’autres immeubles.
Cest ainsi que jai pu acheter des dizaines dappartements sans débourser moi-même un centime en fonds propres, puisque les biens déjà remboursés (partiellement ou totalement) servaient finalement de garantie pour les nouveaux.
Cest un effet boule de neige extraordinaire qui prouve que largent crée largent.
Il est triste de constater encore une fois que léducation financière fait terriblement défaut quand on lit ou entend le nombre invraisemblable de fausses interprétations dans la discussion entre acheter ou louer.
Louer soi-même et investir dans un bien immobilier pour le mettre en location est donc stupide dans la plupart des cas (sauf pour les exceptions listées plus loin).
C’est mettre la charrue avant les boeufs.
Les gens qui profèrent ces âneries ne comprennent rien à la théorie comptable.
11. Il vaut mieux louer, car on revend son logement tous les 7 ans
La statistique des 7 ans comme durée moyenne d’acquisition d’un bien immobilier à laquelle beaucoup font allusion sur dautres sites est employée de façon erronée.
C’est la même erreur qui vagabonde partout sur l’internet en reprenant la fameuse statistique émise par Boursorama (je pense en 2009) et que quasi tous les sites reprennent sans comprendre ce qu’elle signifie vraiment.
En l’occurence, quand on consulte la source réelle et quand on étudie comment elle a effectivement été calculée, ce que peu font, on apprend que cette fameuse détention moyenne est une moyenne incluant les bailleurs (ceux qui mettent en location) et les spéculateurs (ceux qui achètent pour vendre le plus vite possible), ce qui signifie que le raisonnement n’est statistiquement évidement pas correct.
Un peu de bon sens peut nous aider: vous connaissez vraiment beaucoup de gens qui vendent leur logement tous les 7 ans en France?
Non, n’est ce pas?
La réalité pour beaucoup de Français est qu’ils restent évidement dans leur maison toute leur vie, voire depuis plusieurs générations chez certaines familles!
Les vraies statistiques à présent.
Le chiffre exact de détention moyenne d’un propriétaire habitant semble difficile à trouver.
À ma connaissance le seul chiffre publié à ce sujet (mais ce serait intéressant que quelqu’un trouve un chiffre plus récent) est celui du Commissariat Général au Développement Durable en 2009: ‘Près de 8% des logements ont changé chaque année d’occupants entre 2005 et 2007. Ce taux varie de 3,5% chez les propriétaires occupants à 18% au sein du parc locatif privé.’
En d’autres termes, la durée de détention d’un propriétaire de sa résidence principale est de (1 divisé par 0.035): 28 ans et 7 mois, et pas de 7 ans comme certains ânonnent sans réfléchir.
Cela change évidement totalement les calculs.
Même pour les locataires, qui déménagent donc suivant cette staistique en moyenne tous les 5 ans et 7 mois (1 divisé par 0,18), le seuil de rentabilité de la propriété est dans bien des cas extrêmement proche pour eux dans la plupart du territoire Français.
Et de toutes façons, tout cela n’a en réalité aucune influence sur le raisonnement, car si, j’écris bien si, un propriétaire moyen vend sa maison après 28 ans et 7 mois, c’est parce qu’il est entretemps en moyenne proche de l’heure de la retraite, et il ne fait donc rien d’autre que de profiter de celle-ci en achetant autre chose, ses problèmes financiers étant largement résolus grâce à sa prévoyance.
Les cas où louer sa résidence principale a plus de sens que dacheter
Quand il sagit de la question de choisir entre acheter ou louer, il faut admettre que dans une très petite minorité de cas, certaines personnes nont pas avantage à accéder à la propriété, pour diverses raisons.
Êtes-vous lune de ces personnes qui devraient louer et ne pas acheter?
Voici quatre cas possibles.
1. Mauvais rapport de crédit
Si votre réputation après des banques est compromise parce que vous avez eu des difficultés préalables à rembourser vos crédits antérieurs (crédit de consommation, crédit pour une voiture, etc), ce n’est pas une bonne idée de vouloir emprunter pour acheter votre logement.
2. Ratios élevés de dette
Les prêteurs considèrent deux ratios: front-end et back-end.
Le frontal est votre paiement hypothécaire, plus les taxes et les assurances divisées par votre salaire mensuel. Ce sera maximum 30%.
Le back-end ajoute vos autres paiements de dette mensuels à votre remboursement hypothécaire avant de diviser ce chiffre total par votre salaire.
Un ratio dendettement de 50% est un ratio élevé.
Un ratio dendettement élevé signifie que vous pourriez ne pas être admissible au prêt. Même si vous trouvez un prêteur sans scrupules qui est prêt à financer un tel prêt, vous pouvez arriver dans la situation de ne pas pouvoir vous payer vos autres frais de subsistance, ce qui vous met dans une situation pathétique.
3. Instabilité de l;emploi ou réinstallation
Quel est le niveau de sécurité de votre travail? Votre emploi est-il en péril? Votre entreprise est-elle en train de licencier? Pourriez-vous être renvoyé et, dans laffirmative, à quel point serait-il difficile dobtenir un autre emploi immédiatement?
Lindemnisation du chômage est rarement suffisante pour couvrir les versements hypothécaires.
Êtes-vous susceptible dêtre transféré dans une autre ville dans les deux ou trois prochaines années? Si vous deviez vendre en raison dun transfert d;emploi, votre propriété aurait besoin dau moins 15 pour cent de plus-value pour couvrir le coût de la vente. Sans cela, vous perdrez de largent sur la vente.
Lorsque vous achetez une maison, vous devriez donc prévoir de rester en place pendant un certain temps.
4. Problèmes de maintenance
Toutes les maisons ont besoin dentretien.
Tout le monde na pas les capacités, et encore moins le désir, pour sattaquer à des projets de réparation.
En outre, de nombreux accédants à la propriété ne peuvent pas se permettre d;embaucher un professionnel pour réparer des choses qui cassent.
Les experts vous suggèrent de mettre de côté 5 pour cent du prix dachat pour couvrir lentretien et les réparations lorsque vous achetez une maison.
N’achetez donc que des propriétés pour lesquelles vous aurez encore des moyens suffisants que pour les entretenir.
À qui profite le crime?
Le dossier est donc accablant pour les partisans de la location plutôt que lachat.
On se demande donc pourquoi la France est la championne du pourcentage de locataires (40% de locataires contre moins de 30% en Europe)?
Pourquoi tant de sites et de soi-disant experts financiers promulgent tant de mensonges?
Pourquoi certains restent convaincus de leur vision, alors que tous les chiffres prouvent quils ont tort?
Je pense quil y a trois raisons:
1. Je lai déjà écrit: il y a en France un manque fatal de connaissances financières, fiscales et comptables.
Beaucoup trop de gens ne comprennent pas et ne savent pas utiliser des notions élémentaires comme le taux dinflation, les intérêts composés ou les taux dintérêt, pour ne citer que quelques facteurs de base dans les calculs.
Ces malheureux sont évidemment les premières victimes de la deuxième raison:
2. Je ne peux que conclure et imaginer quil existe quelque part un mystérieux et puissant lobby des investisseurs en immobilier locatif qui propagent des fausses nouvelles via des sites web de mauvaise qualité, des réseaux sociaux et des soi-disants experts et journalistes peu critiques et peu consciencieux.
Je ne suis pas un grand partisan des théories cornichonnesques des complots organisés, mais comment expliquer autrement cette invraisemblable arnaque?
3. Pour la 3ème raison, jai demandé à June (mon épouse) si elle avait une idée pourquoi cétait ainsi.
Elle a en général un bon jugement sur ces choses.
Daprès elle, cest dû au fait que louvrage de Kyiosaki a été le premier ouvrage de finances personnelles américain qui ait jamais été traduit en Français (il y a déjà plus de 20 ans), et quil a depuis lors été repris à tort et à travers par tous les blogueurs français comme une bible financière.
Elle pense que je dois être le premier (et le seul?) en France à relayer les critiques qui sont courantes aux États-Unis en général, et dans les milieux académiques en particulier, et qui ont fait tomber depuis longtemps Kiyosaki de son piédestal, faillite comprise.
Elle compare cela à la même fausse étude qui est toujours employée par les opposants aux vaccinations, mais qui court toujours sur tous les sites, forums et réseaux sociaux. Avec tous les dégats que cela provoque.
Elle termine en estimant que pour certains cela doit faire terriblement mal de devoir admettre de sêtre trompé, et que leur ego en prend un terrible coup.
Il y a des gens comme ça: quand un mensonge est dévoilé, ils refusent de voir la réalité.
On choisit consciemment de vivre dans la fantaisie.
La vérité est tout simplement refoulée.
Personnellement, je nai jamais eu de problème à admettre que je me sois trompé.
Il ny a que les imbéciles qui ne changent pas davis.
Acheter ou louer: conclusion
Cela ménerve prodigieusement de voir des experts financiers qui sont en général brillants, donner des conseils aussi mauvais quand il sagit de choisir entre acheter ou louer.
Je ne dis pas quils ont tort sur tous les points quils soulèvent (parfois à juste titre), mais ils se concentrent uniquement sur des aspects de court terme .
Et un des problèmes fondamentaux est la différence dappréciation à ce sujet: pour beaucoup le long terme commence déjà dans 5 ou 10 ans.
Jestime que pour une décision aussi importante que laccès à la propriété, il ne sagit pas de parler de 5, de 10, ou même de 20 ans.
Acheter ou louer est dune décision qui vous engage pour votre vie: non pas que vous devenez nécessairement propriétaire dun logement pour toute votre vie, mais vous avez à prendre la décision de vouloir construire votre propre patrimoine (et donc de devenir riche), ou de financer le patrimoine de quelquun autre (et donc de rester pauvre).
Si vous êtes toujours à me lire ici, cest que vous êtes probablement daccord avec moi.
Ou quau contraire vous pensez que je suis fou à lier.
Jespère pour vous et votre famille, et votre prospérité future, que vous êtes dans le 1er cas.
Finalement, acheter ou louer est vraiment une drôle de question.
Pour beaucoup de gens, une maison est le plus gros achat qu’ils auront jamais fait, mais ce n’est pas nécessairement le plus difficile.
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48 Commentaires
En cherchant à calculer exactement lavantage dacheter plutôt que louer, je suis tombé sur ce calculateur, qui permet de tout prendre en compte, y compris le coût dopportunité dinvestir la différence mensualité-loyer, ou loyer mensualité :
https://www.alto-informatique.com/demos/acheter-ou-louer
Je me suis dit que cela pourrait vous intéresser.
En me baladant sur leboncoin et en cherchant des appartements qui sont déjà loués (pour voir le montant du loyer, mentionné en description), jai pu faire des calculs, et sur tous les essais que jai fait il était tout le temps plus avantageux dacheter plutôt que louer.
Merci pour cet article !
Merci Yann. Je vais tester cela aussi!
Je ne comprends pas bien votre raisonnement
Jachète un appart à Lyon 100m2 à 4000€/m2 (prix moyen à lyon) soit 400k€ empruntés sur 25 ans à 1800€/mois
ou
Je fais un investissement locatif de 400k€ qui me ramène 5,5% net après impôts soit 1800€/mois (en gros il sautofinance complètement). et je loue lappartement que je comptais acheter initialement à 12€/m2 (prix moyen à lyon) soit 1200€
Dun côté je paye 1800€ par mois pour posséder mon bien à 400k€ ET en plus le jour ou je veux changer de ville je vais en tirer seulement 1200€ de revenu (sans compter les impôts supplémentaires que ça va générer).
De lautre je paye 1200€ de location et je possède quand même un bien à 400k€ qui me ramènera toujours 1800€ par mois peut importe ou je suis. donc comparé à la solution du dessus jai 600€ par mois dépargne en plus (soit 7200€/an ou encore 180k€ au bout de 25 ans) et je peux utiliser cette épargne pour faire de nouveaux projets à effet de levier
Peut-être que Lyon, deuxième ville de France est un mauvais exemple
Toulon :
jachète 125m2 à 300k (2400€/m2) cout 1300€/mois
je loue ce même appart également 1300€/mois et jinvestis ailleurs ce qui me ramène la même somme mais jai la possibilité de bouger dendroit et je naurais pas de surprise sur mes impôts (dus aux revenus supplémentaires) car cest déjà pris en compte.
Ceci cest sans compter que lorsque lon achète pour soi on a tendance à faire des choix irrationnels, des travaux/aménagements dont le prix ne sera jamais récupéré sur la vente.
Et de lautre côté obtenir 5,5% net cest quand même très largement atteignable en faisant un investissement locatif
Je me trompe peut-être
Oui, vous vous trompez. Et pas un peu.
Si vous en avez les moyens (comme vous semblez le suggérer), et que vous préférez vraiment louer un appartement pour 1.200€ mois au lieu d’en acheter un pour 1.800 par mois, vous ne savez vraiment pas compter et vous êtes incapable de bien gérer votre argent et vous avancez inexorablement vers la pauvreté programmée.
Je suis désolé d’être aussi brutal, et je vous en demande pardon, mais cest avec de bonnes intentions et pour vous aider.
Mais si vous continuez à raisonner de cette façon, il est grand temps de vous réveiller et dabandonner vos visions. Vous ne serez jamais un bon investisseur. Vous n’avez pas bien lu mon article, vous ne l’avez certainement pas compris, et vous navez rien appris à cause de votre attention sélective.
Vous faites réellement partie de ceux que je prends comme cible quand j’écris que les gens sont malades de cette maladie moderne qui s’appelle la pensée à court terme. Dans l’article il est clairement indiqué qu’à Lyon, un achat est plus rentable qu’une location en 9 ans déjà.
Je ne connais pas votre âge, mais cela signifie que vous allez donc tout bêtement payer votre loyer à perte jusquà votre décès (en moyenne vos 82 ans donc) après 9 ans déjà, cela fait 73 années de perte. À Toulon, cest encore pire puisque le seuil de rentabilité se trouve dans cette ville à moins de 2 ans!
Cela vient du fait que vous faites la même erreur que beaucoup: vous ne projetez pas vos chiffres vers le futur, vous raisonnez en effet uniquement à court terme, et vous narrivez pas à imaginer les effets de linflation et des intérêts composés.
Ces effets sont fantastiques: la valeur de l’immobilier a augmenté de 8,75% par an en moyenne depuis plus de 100 ans. L’inflation a été de 2,2% en moyenne pendant la même période. Posséder son logement à long terme bat donc l’inflation de 6 points de pourcentage par an. C’est une précieuse assurance contre l’inflation, surtout si vous êtes jeune, élevez une famille et pensez à la retraite.
Cela signifie donc en pratique que votre logement acheté 400K aujourdhui en vaudra probablement 3.256.804 euros dici 25 ans, et tout cela avec un emprunt de 1.800€ par mois, soit pour un coût total (1800x12moisx25ans) de 540.000€! Cet emprunt dailleurs, également avec leffet de linflation, ne coûtera dans 25 ans en réalité plus que 1050€ en argent daujourdhui. Je ne connais pas beaucoup de placements aussi rentables!
Par contre votre loyer de 1.200€ aujourdhui aura, pour les mêmes raisons, déjà augmenté à 2.067€ dici 25 ans, alors que votre emprunt aura toujours été plafonné à 1800€, et que vous naurez plus à payer par après, ayant remboursé votre emprunt. Par contre, le loyer que vous aurez encore à payer toute votre vie, ne cessera, lui, pas daugmenter.
Tout ceci explique pourquoi les propriétaires sont en moyenne 21 fois plus riches que les locataires.
Vous naurez donc pas vos 600€ dépargne par mois en plus pendant 25 ans pour faire dautres projets comme vous le pensez puisque, au contraire, vous perdrez chaque mois de largent, et les banques vous naccorderont pas de prêts pour des investissements locatifs, car nétant pas propriétaire de votre logement, vous navez pas assez de garanties à leur présenter et vous leur afficherez un bilan financier personnel assez lamentable.
Et tout ceci ne tient même pas compte des aides de lÉtat au logement: vous ne pourrez pas déduire les intérêts hypothécaires de vos impôts sur le revenu et vous ne bénéficierez pas de la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale en 3 ans, comme 80% des Français qui sont propriétaires de leur logement.
Vous êtes typiquement, et tout ceux qui raisonnent comme vous, une Perrette avec son pot au lait: adieu adieu veau, vache, cochon, couvée. Dans le cas qui nous occupe: adieu épargne, investissement locatif, effet de levier, retraite facile et confortable. Tout cela parce que vous êtes ébloui par le miroir aux allouettes de la différence à court terme entre le loyer et l;emprunt.
Enfin, vous ne vivrez jamais chez vous: en étant propriétaire, vous pouvez avoir la cuisine et la salle de bain que vous voulez. Vous pouvez déplacer les murs, agrandir ou peindre tout orange vif. Peu de propriétaires sont si indulgents: pour les locataires, ces types de changements sont souvent impossibles. Vous vous sentirez mieux dans votre logement si vous le possédez que si vous louez. Cela na rien à voir avec des choix irrationnels comme vous le prétendez, cest simplement vivre confortablement et à sa façon, en étant vraiment chez soi.
En résumé, les locataires ne deviennent jamais riches, ni financièrement, ni humainement. Ils rendent seulement leur propriétaire riche. Et ils se coupent de toute perspective de jamais investir correctement dans l’immobilier locatif. Et ils ne vivent jamais chez eux, mais chez un autre. Cest déjà pathétique quand on a les moyens dacheter son logement. Mais cela devient insultant pour ceux qui nen nont pas les moyens, et qui sont bien obligés de louer.
je vous avais contacté déjà il y a quelques années (2,5 ans je pense) pour vous remercier du contenu de votre site. A lépoque jétais encore stagiaire. Je suis désormais sur Paris et la question se pose dacheter avec mon compagnon. Daprès les simulations, nous pourrions acheter à deux un bien (à peu près 45m²) à
320 000€, en empruntant sur 20 ans . Notre apport serait assez faible (10 000€) mais nous aurions accès à des aides (prêt 1%, prêt familial) à hauteur de 60 000€ pour le compléter.
Le problème étant que nous envisageons un départ à létranger dici 2 ans.
Si nous mettions le bien en location à notre départ, nous ne rentrerions pas dans nos frais (mensualités à 1800€, et loyers parisiens moyens pour un 45m² à 1400€), sans compter les taxes. De plus, conserver le bien en locatif sachant quon le payerait tout de même 400€ par mois réduirait considérablement notre capacité d;emprunt lors de notre retour en France (sans doute à Lyon, en 2022).
Jhésite donc sur la pertinence dacheter, sachant quil est tout de même déprimant de perdre 1600€ de loyer mensuel en location.
Par ailleurs nos augmentations de salaires respectifs nous permettront vraisemblablement de reconstituer un apport dau moins 10 000€ (en comptant des aleas importants) dici 2022 ; et les plus values sur limmobilier à Paris me semblent plutôt constantes.
Quen pensez-vous ? Vous qui avez régulièrement changé de ville, combien de temps en moyenne avez-vous vécu dans vos résidences principales avant de les mettre en location ? Et dernière question, quel budget est à prévoir lorsquon passe une RP en location ?
Merci encore, par avance pour vos réponses, et pour votre site dont le contenu est toujours aussi inspirant.
Vous êtes un dans de ces rares cas où votre réelle mobilité professionnelle fait que je vous conseillerais de plutôt continuer à louer pendant ces 2 ans au lieu dacheter, même si, comme vous lexprimez si bien ‘cest terriblement déprimant de devoir perdre 1600€ de loyer mensuel en location.
La principale raison en est que je ne pense pas que le bien que vous comptez acheter pour vous-même, même sil convient probablement parfaitement pour être votre logement personnel, soit le bien idéal pour faire de limmobilier locatif, puisque votre cash-flow serait négatif, ce qui enfreint une des grandes règles du succès de ce type dopération (1800€ de mensualités pour 1400€ de loyer).
Le facteur temps (quand mettre en location?), taxes, ou budget sont tout-à-fait subordonnés à la règle précédente.
De plus, il est probable que dici 3 à 5 ans (ce qui semble être votre horizon de certitude personnelle de positionnement géographique pour linstant), beaucoup de facteurs personnels et extérieurs risquent davoir changé. Vous y verrez plus clair dici-là.
Bonjour,
merci de votre réponse. Jai déjà 25 ans, si jattends encore 3 à 5 ans pour investir dans limmobilier cela reporte dautant mon évolution financière. Serait-il judicieux dans mon cas de me tourner directement dans linvestissement locatif (dessayer du moins) ? ou dois-je me contenter de placer lépargne et dattendre ?