Comparons 2 situations :
2 trentenaires ayant le même salaire (1 300 € par mois).
Le premier ne souhaite pas investir dans limmobilier.
Le second lenvisage.
1er cas :
Ce salarié devra travailler 42 ans voir 3 ou 4 ans de plus, 47 semaines par an, 8 heures par jour, pour, au bout du compte, espérer obtenir une pension de retraite comprise entre 900 € et 1 000 €.
Cest son choix, et celui de la majorité dentre nous.
2ème cas :
Ce salarié est dans le même cas que le premier mais ne sen satisfait pas.
Il fait lacquisition de 3 appartements lui rapportant un loyer mensuel global de 1 500 €.
Il a dû faire un crédit sur 25 ans dont les mensualités sont remboursées par les loyers.
Même si cet investissement nest pas laffaire du siècle, il sautofinance et couvre les charges.
Il ne coûte rien et ne nécessite que quelques petites interventions dentretien et de renouvellement de locataires.
Alors que les mensualités du crédit restent inchangées pendant 25 ans, les loyers eux sont réévalués chaque année durant cette même période.
Linvestisseur dégage donc, peu à peu, un profit sans pour autant simposer un surcroît de travail.
Il crée son patrimoine grâce aux loyers réglés par les locataires et au prêt accordé par le banquier.
Ce patrimoine peut :
• Représenter un revenu mensuel à vie.
• Représenter un capital financier en cas de revente.
• Être transmis aux héritiers.
Pas totalement convaincu ? Pas grave ! Je ne vous ai pas tout dit. ��
Pour avoir une idée de ce quil est possible de faire avec un petit budget, cliquez ici !
Des questions ? Des commentaires ? Jaurai plaisir à dialoguer avec vous.
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30 Commentaires
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30 Commentaires
Je suis entièrement daccord avec vous ! En revanche jaurai un autre sujet qui pourrait impacter linvestissement de notre bonhomme dans le second cas. Existe-t-il une bulle immobilière ? Si oui nest-ce pas un risque de voir un jour linvestissement dans la pierre dégringoler ? Bien sûr on peut sans doute se prémunir en choisissant le « bon emplacement » comme dit dans votre article sur les 3 règles dor.
La presse parlée, écrite et télévisuelle, se fait lécho danalyses plus ou moins professionnelles dexperts, de journalistes, de professionnels de limmobilier qui utilisent le terme bulle immobilière.
Pour moi ce terme ne signifie pas grand chose. On y met tout ce quon veut (le pire et le meilleur).
Ce que je sais, cest que depuis la nuit des temps les riches ont toujours possédé la terre et la pierre.
Ce que je sais aussi, cest que les banques, les assurances, les grands groupes internationaux investissent leurs bénéfices dans limmobilier.
Ce que je sais encore, cest que les milliardaires étrangers investissent leurs bénéfices faramineux dans tous les beaux quartiers des capitales européennes.
Ce que je sais enfin, cest que limmobilier me procure aujourdhui des revenus me permettant de vivre confortablement.
En outre, la France est le 3ème pays dEurope ayant le plus de locataires.
Cest également le pays le plus touristique du monde, offrant un inépuisable marché de la location saisonnière.
Alors, bulle ou pas bulle, limmobilier à toujours été un placement sécurisant et je ne vois pas aujourdhui ce qui pourrait inverser cette tendance.
Alors mon conseil : Nhésitez pas, composez votre patrimoine.
Ce patrimoine sera :
Un complément de revenu immédiat.
Une retraite complémentaire.
Un héritage qui mettra votre famille à labri.
Je suis entièrement daccord à votre analyse mais ça mintéressait de connaître votre opinion à ce sujet.
Merci pour votre réponse.
Sympa le dialogue qui sinstaure entre nous.
Cest avec plaisir que je vous réponds.
Pour revenir précisément à votre question, vérifions tout dabord que nous sommes bien daccord sur le terme de bulle immobilière.
Restons simples. Quelles sont les composantes ?
Une augmentation importante des prix de limmobilier.
Des transactions immobilières qui perdurent.
Une stagnation des prix à un niveau élevé avec peu de fluctuation.
Quand ces 3 composantes sont réunies, certains spécialistes parlent effectivement de bulle immobilière et dun danger éventuel dune chute brutale du marché.
Cette approche est loin de faire lunanimité des économistes et du monde de la finance.
En ce qui me concerne, je rejoins ceux qui ne croient pas à cette vision pessimiste du marché et ceux, tout aussi nombreux, qui comme je lexpliquais dans ma première réponse, sécurisent et gèrent tout ou partie de leur fortune au travers de limmobilier.
Effectivement Julien ! Très bon contact ��
À la vue de vos explications sur ce quest une bulle, je vous rejoins totalement sur la sécurité dinvestir dans la pierre de nos jours !
Je vois quon est bien en phase. Nous ne promettons pas la lune à nos lecteurs.
Je nai pas de soucis pour tes bailleurs et tes locataires, ils sont manifestement entre de bonnes mains.
Si je peux contribuer grâce à mes articles, au sérieux de ton travail, cest avec plaisir ��
Euh, non, je crains fort que ce dont vous parlez est terminé.
1 : Aujourdhui lautofinancement dun achat par la location est impossible, du moins dans les zones tendues (Paris, IDF, Lyon, Grandes villes) depuis fin 2009.
2 : les prix ne remonterons plus (à moyen et long terme). Je vous invite à lire de la doc sur le sujet et ne surtout pas croire ce qui disent Moodies, SP et Goldman Sacks qui ont provoqués la crise des subprimes et qui ont notés les dettes titrisées AAA. On en paye encore les conséquences. Sans compter que la moindre remontée des taux (inévitable à moyen terme) fera chuter le prix de vos investissement surtout si vous pensez à une revente.
3 : A cause de lincertitude fiscale et de la très mauvaise croissance de la France les investisseurs ont plutôt tendance à fuir qua arriver en masse pour investir dans la pierre. Le volume des ventes en france à chuter dramatiquement et la construction est en berne.
La déflation qui nous pend au nez devrait nous inciter à ne pas investir justement. Car la déflation (je vous le rappel ou je vous lapprend) cest avant tout la baisse des actifs, voyez ce quil se passe au Japon. A tokyo, une des villes les plus denses du monde, les prix ne font que baisser depuis 23 ans !
Quand vous dite que ca a toujours été un placement sécurisant vous vous trompez grossièrement. De 1990 à 1999, les prix à Paris ont chutés de 40% par exemple. Léconomie est cyclique, faite de haut et de bas et surtout (vous auriez du lapprendre) aucun actif sur terre ne fait que monter aucun.
Je vous invite à regarder les travaux de Friggit, à vous renseigner sur la notion dacheter/vendeur net et à regarder ce qui se passe dans dautre pays dEurope. Si vous avez eu la chance dacheter avant la flambée des prix de 2000 grand bien vous en fasse mais ce nest pas le cas de tout les lecteurs de votre blog et si vos conseils auraient étés valables en 2002, ils ont perdu toute valeur en 2014.
Japprécie que vous ayez pris le temps de laisser un commentaire détaillé et précis auquel je vais pouvoir vous répondre point par point :
Euh, non, je crains fort que ce dont vous parlez est terminé.
1 : Aujourd’hui l’autofinancement d’un achat par la location est impossible, du moins dans les zones tendues (Paris, IDF, Lyon, Grandes villes) depuis fin 2009.
Lautofinancement est tout à fait possible, pour les zones tendues également.
Je peux même vous confirmer quun cash flow est possible, pour les zones tendues également.
A condition de ne pas investir de la même façon que tout le monde.
2 : les prix ne remonterons plus (à moyen et long terme). Je vous invite à lire de la doc sur le sujet et ne surtout pas croire ce qui disent Moodies, S&P et Goldman Sacks qui ont provoqués la crise des subprimes et qui ont notés les dettes titrisées AAA. On en paye encore les conséquences. Sans compter que la moindre remontée des taux (inévitable à moyen terme) fera chuter le prix de vos investissement surtout si vous pensez à une revente.
Au lieu de se baser sur les dires des agences de notation, je préfère me baser sur du concret.
Mes revenus immobiliers me permettent de vivre confortablement, les taux dintérêts remonteront oui, mais ne changeront pas mes revenus.
De plus, pourquoi je souhaiterai vendre ?
Je préfère acheter, surtout en ce moment !
3 : A cause de l’incertitude fiscale et de la très mauvaise croissance de la France les investisseurs ont plutôt tendance à fuir qu’a arriver en masse pour investir dans la pierre.
Limmobilier a toujours été connu pour être une valeur refuge, malgré la fiscalité.
De plus, cette fiscalité peut être fortement diminuée voire annulée, avec des stratégies tout à fait légales.
Le volume des ventes en france à chuter dramatiquement et la construction est en berne.
Cest une situation idéale pour investir !
Les vendeurs sont près à faire une baisse de prix considérable, puisquils ne trouvent pas acquéreurs.
Cest la loi de loffre et de la demande.
Létat du marché immobilier actuel ressemble à celui de 1991, crise pétrolière, marché immobilier difficile.
Résultat : Les investisseurs ont réalisés de forts profits grâce à limmobilier.
La déflation qui nous pend au nez devrait nous inciter à ne pas investir justement. Car la déflation (je vous le rappel ou je vous l’apprend) c’est avant tout la baisse des actifs, voyez ce qu’il se passe au Japon. A tokyo, une des villes les plus denses du monde, les prix ne font que baisser depuis 23 ans !
La déflation (je vous le rappelle ou je vous lapprends) est avant tout une baisse de lindice des prix, donc une baisse du coût de la vie.
De plus, la déflation sectorielle démontre que lévolution des prix de certains actifs peuvent être déconnecté de ceux de la consommation.
Je vous le rappelle également ou je vous lapprends, la France est:
Le 3ème pays d’Europe comptant le plus de locataires.
Le pays le plus touristique du monde, offrant un inépuisable marché de la location saisonnière.
Quand vous dite que ca a toujours été un placement sécurisant vous vous trompez grossièrement. De 1990 à 1999, les prix à Paris ont chutés de 40% par exemple. L’économie est cyclique, faite de haut et de bas et surtout (vous auriez du l’apprendre) aucun actif sur terre ne fait que monter… aucun.
Quel que soit létat du marché :
Limmobilier a toujours été, est sera toujours un placement sécurisant comparé à tous les autres actifs.
Voilà pourquoi cest le placement préféré des Français.
Que préférez vous ? Le Livret A ?
Je vous invite à regarder les travaux de Friggit, à vous renseigner sur la notion d’acheter/vendeur net et à regarder ce qui se passe dans d’autre pays d’Europe. Si vous avez eu la chance d’acheter avant la flambée des prix de 2000 grand bien vous en fasse mais ce n’est pas le cas de tout les lecteurs de votre blog et si vos conseils auraient étés valables en 2002, ils ont perdu toute valeur en 2014.
Bien cordialement.
En lisant mon blog un peu plus attentivement, vous auriez vu que mon premier achat était en 2003, donc après la flambée des prix de 2000.
Je connais les travaux de Jacques Friggit, très intéressant dailleurs.
Vous êtes plutôt contradictoire, vous me dites dans votre commentaire :
ne surtout pas croire ce que disent Moodies, S&P et Goldman Sacks.
Alors dans ce cas, pourquoi croire les travaux de Friggit ?
Mon opinion :
Les études économiques, les agences de notation, etc sont des éléments intéressants à regarder, à étudier, à comprendre
MAIS cela ne remplacera jamais laction.
Regarder des graphiques, des courbes, des chiffres, etc cest bien.
AGIR cest mieux !
Cest tout lobjet de mon blog, démontrer quil est toujours possible de réaliser de très belles opérations immobilières, quel que soit létat du marché, quelle que soit la zone (tendue ou non), quel que soit le budget, à condition de ne pas faire comme tout le monde.
Jinvestis régulièrement depuis mon premier achat en 2003, avec la même Méthode de travail, et je vous confirme que le marché immobilier actuel est
parfait pour les investisseurs !
Je vous remercie pour votre commentaire constructif.
En théorie, vous avez raison : si je peux investir, jinvestis et je constitue mon patrimoine ! Seulement, il nest pas aisé dobtenir un prêt immo pour un ménage générant 1300 euros de revenus mensuel, pour reprendre votre exemple.
Ensuite, lauto financement est un mythe ou presque : si on prend lexemple de « limmobilier de rapport » avec une excellente rentabilité (rapport loyers annuels/ prix dachat) et mensualité équivalente au loyer mensuelle je suis daccord .
Seulement, dans le cas présent, je dois macquitter de la taxe foncière, des charges de copropriétés, de lImpôt sur le revenus (les revenus fonciers sont les plus fiscalisés) TMI + CSG le calcul nest plus le même . mais ceci dit limmobilier reste un placement rentable
Votre commentaire est très intéressant, car jai justement créé ce blog pour éviter la théorie et démontrer de manière concrète quil est possible dinvestir dans limmobilier et de vivre confortablement de cet actif, et ce, même avec un salaire mensuel de 1 300 €. Détails en cliquant ici.
Il est vrai que lobtention dun prêt immobilier nest pas chose aisée avec ce salaire, cependant cest tout à fait possible !
Cest certain, les premiers investissements immobiliers ne seront pas dans le 16ème arrondissement de Paris. ��
Lessentiel, cest quils soient rentables, et que votre patrimoine se développe.
Lautofinancement est loin dêtre un mythe, je dirai même quil est
indispensable pour un investisseur, taxes foncières, charges, etc inclus.
Quant à la fiscalité, de nombreuses possibilités légales existes pour diminuer voire annuler cet impôt.
Je suis daccord avec vous, limmobilier est un placement rentable, même très rentable avec la Méthode Larcher.
Vous le découvrirez en suivant mon blog. ��
Je dirai que ce nest pas une question totale à laquelle on peut répondre par oui ou non. Cela dépend de la situation de chacun. Certains vivent très bien avec 1300 € de salaire par mois, sont très heureux et nont pas besoin dargent pour lêtre encore plus car ça leur apporte rien.
Dautres qui gagnent 5000 € par mois, en veulent encore plus car ils sont pas heureux et croient que va leur apporter le bonheur.
Pour le second cas, je pense que le mec a intérêt à saccrocher pour acheter 3 appartements (en tout cas à Paris il faut être réaliste, il peut se brosser). Même en prenant en compte 70 % des loyers (toutes les banques ne le font pas), les banques resteront fixées sur le salaire et penseront au pire (locataires qui ne payent pas etc.). Je trouve la question trop générale. Elle aurait été plus intéressante si tu aurais précisé quel type de bien et à quel endroit. Car par exemple, entre acheter un studio de 20 m2 en plein quartier Saint-Germain-des-prés à 15 000 € le m2 et un autre même surface, en pleine campagne à 400 € le m2, où il ny a rien à faire, les enjeux ne sont pas du tout les mêmes.
Il est bon de ne pas penser à largent forcément mais penser à ce que ça peut apporter dinvestir dans ce domaine. Personnellement, je my intéresse à 80 % par passion, pour partager mes connaissances à mes proches et aux lecteurs et à 20 % pour sécuriser mon avenir dun point de vu financier.
Faut il investir dans limmobilier ?
Sous son apparence de question totale, cest en fait une question ouverte, qui laisse place aux dialogues, aux opinions différentes, aux idées philosophiques et aux questions.
Il ny a donc aucune réponse fausse. Ton argumentaire est très pertinent, certains sont très heureux avec 1 300 € de salaire mensuel, toutefois dire que largent ne leur apporte rien, je ne pense pas que ce soit la réalité. ��
Lexemple dacquisition de 3 appartements est une illustration pour comprendre le mécanisme, aucune zone géographique et aucun type de bien nest concernés et ce volontairement.
Le but est de laisser lesprit méditer sur ce sujet pour que chacun y trouve ses réponses, certains diront ce nest pas pour moi, dautres diront je vise un complément de revenus, je prépare ma retraite, je crée une sécurité pour ma famille, je prépare la transmission pour mes enfants, et dautres diront :
je souhaite vivre de mes revenus locatifs pour profiter de la vie.
Moi jai fait mon choix. ��
Tout à fait, je pense quil faut se poser la question du pour quoi faire. Personnellement, jai investi dans une place de parking pour les raisons suivantes : car il sagit dun investissement avec une très bonne rentabilité, car au vu prix peu élevé il y a peu de risques, car si jamais un locataire ne paye pas il est facile de lexpulser, car il ny aura pas dentretien à faire, car la demande est élevée dans ma région, car jai envie de toucher des revenus passifs, car jai envie dêtre enfin propriétaire.
Tes raisons tont fait passer à laction, cest le principal !
Tu auras peut être dautres envies et tu feras peut être dautres choix dans le futur.
Surtout après avoir vu le potentiel et les possibilités quoffre linvestissement immobilier. ��
J en redemande . chez moi je vous place dans mes preferences, et vous dit a bientot.
A bientôt Sophie. ��
Je pense que la pierre est un bon choix de placement. En ce qui me concerne, j’ai placé un peu de mon épargne dans la pierre papier.
Effectivement la pierre est linvestissement de base pour constituer un patrimoine solide.
Quant à la pierre papier, cela reste un support de diversification pour placer un peu dépargne comme vous avez fait.
Bonjour Julien,
Très intéressant votre blog et merci pour les informations, jai hésité à passer le cap mais en vous écoutant je pense quil est temps que je me lance.
Jai toujours été fascinée par limmobilier et je pense que la pierre est un bon investissement et cest rentable malgré tout. si on nest pas trop gourmand car les taux sont au plus bas et le prix idem
Je pense que mon prochain objectif sera davoir le courage de créer une SCI.
Encore merci
Je vous remercie pour votre message. ��
Vous avez raison, la pierre est un très bon investissement !
Limmobilier offre tellement de possibilités.
En attendant la création de votre SCI, nhésitez pas à poser vos questions dans les commentaires sous chaque article.
Je réponds toujours avec plaisir. ��
Petite question en passant.
Jai toujours été intéressé par linvestissement locatif, mais je nai pas pu le réaliser quand jétais étudiant (de peu ), par la suite je me suis consacré à la construction de ma maison principal et étant sur la fin de celle ci, je me penche à nouveau sur le sujet.
Les taux sont très favorables mais je suis inquiet par la pression fiscale du gouvernement actuel on échappe de peu à une taxe de « loyer fictif » après remboursement du crédit mais on se dirige vers la création dune nouvelle taxe pour 2017 :
La taxe spéciale déquipement régional (TSER)
Quelle conséquence peut elle avoir sur les revenus locatifs ? Connaissez-vous cette taxe et son futur impact sur notre porte-monnaie ?
En vous remerciant par avance,
Bien cordialement
Il y aura toujours de nouvelles taxes et de nouvelles réformes, pour les entreprises, pour les propriétaires, pour les salariés, pour les retraités, pour tout le monde.
Que faut il faire ?
Arrêter dentreprendre, dinvestir, de travailler, de vivre ?
Je t;embête déjà par mail ^^ et dailleurs merci à toi pour prendre le temps de répondre à chaque fois et toujours de façon précise!
Javais une petite questions, à quel moment une fois le premier investissement locatif effectué et en route, tu estime que tu peux passer sur lachat et linvestissement dun deuxième bien ? et ainsi de suite alors que tu est en plein financement du premier ?? Comment réagissent les banques ??
Merci à toi pour tout se que tu fais et à bientôt
La durée entre 2 investissements locatifs est très variable, ça dépend de tellement de choses, le profil de l’investisseur, son métier, ses revenus, etc…
Et surtout, les caractéristiques des biens déjà acquis, le type de bien, la rentabilité, le cash flow, etc
Mais en général avec un petit projet pour commencer, il est possible d’emprunter à nouveau dans la même année ou l’année suivante pour un projet équivalent.
Et quand tu auras installé une crédibilité suffisante avec tes premiers investissements locatifs, tu pourras aller plus vite et emprunter plus régulièrement.
Pour une bonne évolution, tous tes investissements doivent être rentables, générer un cash flow positif et accompagnés d’une stratégie fiscale.
Et là, tu pourras développer ton parc immobilier.
Que dire de plus. ^^
Merci à toi Julien, encore une fois.
À bientôt bonne continuation
Avec plaisir Clément. ��
Bonjour julien
Je voudrais avoir un conseil car dans ta comparaison tu nintègres pas le fait quil y a un impôt sur le bénéfice fiscal car sur les 1500€ il pourra déduire les intérêts d;emprunt mais sera imposé sur la partie restante a hauteur de son niveau imposition. Du coup il devra payer des impôts avec ses revenus alors que ses loyers lui servent a payer ses crédits.
Tu as raison, je nai pas intégré limpôt dans cet exemple car le statut fiscal de chaque investisseur est différent.
De nombreuses stratégies existent pour diminuer, voire annuler limpôt sur les revenus locatifs.
Le but de cet article était de démontrer simplement quen investissant dans limmobilier, même sans stratégie particulière, le résultat financier était bien plus intéressant quune retraite pour laquelle un contribuable doit travailler de longues années
Et je ne parle même pas du résultat lorsque les investissements sont réalisés judicieusement. ��
Bonjour Julien,
je suis tombé par hasard sur ton blog.
merci pour tes réponses et ta démarche.
Avec plaisir Fabrice !
Nhésite pas à poser tes questions, cest toujours un plaisir de répondre. ��