Crer une socit civile immobilire est un mcanisme bien connu pour les locaux professionnels. Mais il peut galement tre utilis dans un cadre beaucoup plus large.
Si la SCI ne dispose pas de fonds propres pour financer lacquisition du bien immobilier, elle peut parfaitement contracter un emprunt directement. Les intrts de lemprunt tant dductibles du bnfice imposable et le coût de la garantie hypothcaire tant moindre en raison de lexonration de la taxe de publicit foncire (0,715%).
Cet emprunt ne sera pas soumis aux formalits de la loi Scrivner qui impose lenvoi en recommand de loffre lemprunteur et un dlai de rflexion pour laccepter. Ltablissement bancaire exigera en plus de la garantie hypothcaire sur le bien immobilier acquis le cautionnement personnel des associs ou un engagement de non cession de leurs parts. Si la SCI contracte lemprunt directement, elle ne pourra pas bnficier des prts pargne-logement PEL, ni des prts taux zro.
Avantage dune SCI
Par ailleurs, la cration dune SCI offre des avantages :
conserver le pouvoir de gestion : une SCI permet aux parents de transmettre leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion de ce bien. Pour cela, les parents crent une SCI laquelle ils apportent limmeuble en question, puis donnent les parts de la socit leurs enfants. Les parents sont nomms grants et gardent ainsi la matrise du bien ;
conserver la jouissance ou les revenus dun bien : une SCI permet de transmettre un bien tout en continuant loccuper (sil sagit dune rsidence principale ou secondaire) ou percevoir les loyers (sil sagit dun bien immobilier donn en location). La technique consiste associer donation et dmembrement des parts de la SCI. Les parents peuvent, par exemple, crer une SCI laquelle ils apportent un immeuble. Ils donnent ensuite la nue-proprit des parts sociales leurs enfants mais en conservent lusufruit. Les parents, en tant quusufruitiers, perçoivent les revenus ou disposent du bien. Les enfants, comme nus-propritaires, rcuprent la pleine proprit du bien sans aucun droit de succession au dcs de leurs parents ;
chapper lindivision : ce rgime sapplique en cas de divorce ou de sparation. L o lindivision subordonne la prise de dcision lunanimit ou la majorit absolue, la SCI permet la nomination dun grant avec des missions dtermines.
Contitution dune SCI
La cration dune socit civile immobilire (SCI) impose la rdaction des statuts de la socit et laccomplissement de formalits de publicit. tablis par crit, les statuts peuvent prendre la forme dun acte notari ou dun acte sous seing priv. Des modles rdigs sont proposs par diffrents organismes, notamment sur Internet. Nanmoins, lintervention dun notaire est obligatoire lorsquun immeuble est apport la SCI. Les statuts doivent prciser :
le nombre de ses associs : ils sont au minimum 2. Ils doivent faire des apports la socit en numraire (somme dargent) ou en nature (apport dun bien ou dun droit de jouissance sur ce bien). Lensemble de ces apports forme le capital de la SCI. La loi ne prvoit pas de montant minimal pour ce capital ;
les modalits de fonctionnement. Les statuts dterminent les pouvoirs du grant, les modalits de consultation des associs et les rgles de prsence et de majorit aux assembles ;
sa dure dexistence. Elle ne peut excder 99 ans mais il est possible de prvoir une dure plus courte ;
sa dnomination et son sige social. Il peut tre tabli au domicile du grant.
Les statuts doivent tre signs par tous les associs et tre enregistrs auprs de ladministration fiscale dans le dlai de 1 mois. Aprs cette dmarche, plusieurs formalits de publicit sont obligatoires :
insertion dun avis de constitution de la SCI dans un journal dannonces lgales ;
dpôt des statuts au greffe du tribunal de commerce ;
immatriculation au registre du commerce et des socits.
La SCI qui opte pour limpôt sur le revenu adresse une dclaration dexistence ladministration fiscale, dans les 3 mois de sa cration.
Les frais de constitution dune SCI se situent entre 1.500 et 3.000 €.
Organiser sa transmission
Une Socit civile immobilire (SCI) est galement un outil pour organiser de son vivant la transmission dun patrimoine immobilier. La cration dune socit civile immobilire prsente la fois des intrts patrimoniaux et fiscaux. Elle permet par exemple de faciliter considrablement la transmission du patrimoine entre ascendants et descendants, de manire anticipe ou au dcs dun ascendant.
Par rapport la donation directe dun immeuble, la donation de parts de SCI prsente plusieurs avantages fiscaux. Le patrimoine de la SCI peut tre transmis plus facilement grâce des donations successives de parts. Il est beaucoup plus difficile de respecter les plafonds dabattement de donation en transmettant un bien immobilier quen transmettant des parts sociales, facilement partageables. Ainsi, en talant vos donations de parts sociales, vous pouvez profiter de labattement plusieurs reprises.
Dcote des parts de SCI
Lorsquun bien est mis en SCI, la valeur patrimoniale du bien est divise en parts sociales qui sont ensuite partages entre tous les associs.
Or, la valeur des parts subit ce que lon appelle une dcote, cest—dire une diminution de valeur. Autrement dit, le prix du bien immobilier est toujours suprieur la somme de la valeur vnale de la totalit des parts. La dcote dcoule du fait que les parts sociales dune SCI familiale ne sont pas susceptibles dvoluer sur un march et sont difficiles vendre une autre personne quun associ.
Dailleurs, bien souvent, les statuts de la SCI prvoient une clause dagrment selon laquelle la cession de ses parts par un associ est subordonne lacceptation des autres associs. En rgle gnrale, pour les SCI familiales, la valeur des parts de la SCI est infrieure dau moins 10% celle du bien rapporte au nombre de parts. Or, cest la valeur des parts de la SCI qui sert de base imposable pour le calcul des droits de donation. Le montant de limposition sen retrouve donc diminu, ce qui permet de profiter au maximum des abattements.