Vous tes nombreux nous interroger sur limmobilier en Grce. E st-ce intressant dinvestir Athnes ? Comment faire pour acheter une maison dans les les grecques ? Est-ce vrai quen Grce il ny a pas de cadastre ? Quels sont les piges viter ?
Afin de rpondre toutes vos questions, nous avons fait appel un vrai spcialiste de limmobilier en Grce. Patrick Tkatschenko, co-fondateur de lagence Mobilia Real Estate a gentiment accept de rpondre nos questions.
Bonjour Patrick, pouvez-vous nous en dire un peu plus sur vous ? Depuis combien de temps travaillez-vous dans limmobilier en Grce ?
Cela fait dj bien longtemps que je me suis install en Grce et jai le difficile bonheur de conduire la destine de mon agence MOBILIA real Estate. Difficile bonheur car, si je pratique ce mtier dans le partage de lamour de ce pays qui na jamais faibli en moi, limmobilier en Grce nest pas toujours un chemin parsem de ptales de roses.
La grande crise a boulevers profondment le march immobilier de 2008 2018. Il a fallu inventer de nouvelles pratiques qui ont privilgi lintgration de projets de vie pour nos clients en dlaissant les logiques dinvestissement spculatif des annes de vaches grasses .
Aujourdhui, le march commence tout doucement se restructurer. Dune certaine façon, cette rorientation de lapproche du mtier de limmobilier nous aura tous, clients, investisseurs et professionnels, rorients vers une ralit humaine qui, dans les priodes fastes, avait presque disparu dans la profession.
Aujourdhui, les rglementations sont devenues plus claires et plus transparentes et, assist dune quipe motive et professionnelle, je peux rellement me concentrer sur la construction de rponses adaptes, presque sur mesure, au bnfice de clients internationaux.
Mes quelques vingt annes dexprience mont beaucoup aid devenir un interlocuteur privilgi dans la relation technique et commerciale avec les acheteurs de biens immobiliers en Grce continentale ou sur les les.
Mobilia Real Estate
Beaucoup de nos lecteurs nous posent des questions sur lachat dun bien immobilier en Grce. Pouvez-vous nous expliquer rapidement le droulement de la procdure dachat ?
Lachat immobilier en Grce peut vite transformer un beau rve en cauchemar quand un acheteur inexpriment se lance seul dans laventure. Mais cette remarque serait valable dans beaucoup de pays, mme en France.
Bien entendu, il y a une procdure classique depuis la visite du bien jusqu la signature, mais chaque cas est particulier en raison de lhistoire rglementaire, de lvolution des lois, mais aussi de pratiques anciennes qui rendent parfois le statut des biens un peu atypiques.
Pour ces raisons, plus quailleurs, il faut se faire accompagner par des professionnels accrdits et reconnus pour viter tout problme.
Bien sûr, je pourrais vous lister toutes les tapes dune procdure type, mais ce serait trop long pour une simple interview. Aussi, je recommanderais vos lecteurs de se rendre sur notre site Immobilier en Grce o ils pourront tlcharger gratuitement notre Petit guide pratique de lachat immobilier en Grce que nous avons voulu simple et complet.
Quelles sont les principales diffrences avec la France ?
Le point qui marque le plus les candidats français lacquisition immobilire en Grce repose particulirement sur les infinies prcautions quil faut prendre sur la validit des titres de proprit et sur la lgalit des constructions.
Des lgendes se sont rpandues un temps dans la presse propos dune faiblesse du droit sur la proprit et la transmission du patrimoine, de la quasi-absence de registres cadastraux et d omissions dans les permis de construire. Les choses ont chang et les donnes cadastrales, traditionnellement conserves sur format papier, sont maintenant tout aussi disponibles et renseignes que partout ailleurs en Europe dans des bases de donnes informatises et harmonises.
Mais, cest vrai quil faut parfois redoubler de vigilance, de trs rares occasions, quand on a affaire de trs vieux immeubles ou des biens gographiquement isols qui pourraient tre mal renseigns.
Dans tous les cas, le rôle de lavocat est primordial dans une procdure immobilire alors quun Français a lhabitude de sen remettre un notaire.
On entend dire que lacquisition dun bien immobilier en Grce se rvle souvent tre un vritable parcours du combattant. Quen pensez-vous ?
Oui, jai dj entendu tellement de rcits dsastreux. Jai, frquemment, rpar des cas dsesprs pour des personnes qui vivaient lenfer dune transaction mal engage.
Dans tous les cas, il y a deux sortes de coupables . Parfois, dans lobjectif de minimiser les coûts de transaction et quelques frais, certaines personnes tentent laventure seules et commettent dimportantes erreurs par ignorance. Cest un premier cas de figure.
Ensuite, dautres personnes, pourtant de bonne foi, tombent dans les griffes de mauvais intermdiaires. Il faut savoir quen Grce, beaucoup dindividus simprovisent agents immobiliers sans en avoir ni les comptences ni le statut.
Avec lassociation des agents immobiliers, nous menons actuellement une action denvergure pour faire cesser les mauvaises pratiques. Si la personne qui vous propose ses services nest pas capable de vous montrer sa carte professionnelle, fuyez sinon le parcours du combattant sera une ralit.
Avez-vous des conseils et recommandations particulires pour ceux qui souhaitent acheter en Grce ? Quels sont les piges viter ?
Je pourrais donner des centaines de conseils au regard de tous les cas de figure que jai pu rencontrer. Je dis souvent quun buisson de conseil ne vaudra jamais une seule pine dexprience. Et, cest au nom de cette exprience que je ne donnerai quun seul conseil : Adressez vous un professionnel reconnu qui vous assistera dans toutes vos dmarches et vous conseillera en adquation avec votre projet .
Quel est le prix du m² Athnes ? Dans les les?
Athnes nest pas homogne dans le domaine de limmobilier. Les diffrentes zones et quartiers sont marqus par une grande diversit de qualit de construction et de composition socio-conomique.
Les prix du m² dans un quartier populaire ou dans un quartier chic nont rien en commun, et les variations peuvent tre importantes.
Nanmoins, il semble raisonnable de trouver, assez facilement encore, des biens situs dans des quartiers non stratgiques mais bien placs sous les 1500 € le m². Les choses peuvent voluer car la demande est plus forte que les annes prcdentes. Avouons que les prix restent trs attractifs pour une grande capitale europenne.
Il en est de mme pour les les car selon le paradis convoit et son statut, le rapport de prix peut varier de 1 10. Acheter Mykonos ou Santorin vous demandera beaucoup de moyens alors quune maison Egine sera trs accessible.
Disons quil ny a pas de rgle inscrite dans le marbre pour les achats insulaires. La qualit du bien, sa localisation et sa raret dictent le prix. Cest pourquoi il serait irresponsable de dterminer un prix au m² dans les les. Lexprience de lagent immobilier sera utile pour dterminer la justesse ou lexcs dun prix qui doit toujours tre compar des transactions semblables.
Lagent immobilier pourra toujours, en fonction de votre budget et de vos envies, vous proposer un bien sur une le qui vous correspondra et pourra nourrir vos attentes. Nous avons spcialis une partie de nos quipes sur le march insulaire.
Acheter en Grce, est-ce un bon investissement selon vous ? O sont les meilleures opportunits ? A Athnes ? Dans les les ?
Acheter en Grce a toujours t, et sera toujours un bon investissement. Cest plus vrai encore aujourdhui depuis que la pandmie du Covid-19 a replac lpicentre du tourisme occidental dans le sud de lEurope.
Je pense quil ne faut plus voir lintrt dun investissement immobilier en fonction des seuls aspects financiers.
Bien entendu, il reste les grands classiques tels que les les, la proximit des plages ou les quartiers renomms qui seront des choix sûrs. Mais, la bonne opportunit doit se voir dans ladquation entre un projet de vie, un budget et la qualit dun bien.
Cest la cration de cette harmonie que nous travaillons avec nos clients pour que les opportunits se concrtisent dans un choix qui soit tout aussi objectif quaffectif.
Acheter en Grce pour louer son bien, est-ce intressant ?
Si lacheteur ne vit pas en permanence dans le bien quil a acquis, une location occasionnelle servira toujours lamortissement des frais fixes.
Dans un autre cas de figure, on pourra aussi envisager lachat dun ou plusieurs biens dans le but de louer avec rentabilit. Certains Europens ont investi dans des appartements pour les offrir en location sur la plateforme Airbnb avec divers niveaux de succs. Ce type de location est sujet dimportantes variations et implique un suivi relativement lourd pour maintenir le bien en bon tat.
Une autre option consiste viser une location lanne destination dexpatris en Grce. Cest sans doute un choix plus scuris, spcialement quand on nest pas sur place.
Enfin, la location de biens situs dans les les peut constituer un bon niveau de rentabilit. La saison touristique est plus tendue en Grce quailleurs et les voyageurs sniors aiment louer hors saison quand les foules dansantes et animes ont dlaiss les archipels grecs.
Dans tous les cas, il est important davoir un relais sur place pour soccuper de la gestion des problmes, petits ou gros qui ne manquent pas de se produire. On peut trouver un local qui mritera sa confiance mais il ne sera pas mandat ni comptent sur certains aspects administratifs ou techniques.
Le mieux reste de faire appel un service de gestion locative qui pourra parer toute ventualit. Le coût de la prestation est en gnral infrieur celui quimpliquerait un dplacement urgent du propritaire par avion pour rsoudre les problmes sur place.
Cest pourquoi, nous avons lanc le service de gestion locative au sein de MOBILIA afin de scuriser les propritaires loueurs et de prendre en charge techniquement tous les aspects dune location depuis laccueil des locataires jusqu la perception des loyers en passant par ladministration des contraintes lies llectricit ou des travaux dentretien et de rparation.
Nous constatons que nos clients sont trs satisfaits des services offerts et quils apprcient de pouvoir se reposer sur une quipe leur service 365 jours par an.
A combien slvent les frais annexes environ (notaire, avocat, frais dagence, frais administratifs, etc) ? Comment cela se passe t il au niveau des impôts? Est on tax en Grce ou bien dans son pays dorigine? Quel type de taxe (habitation, foncire, sur les loyers)
Votre question est multiple et elle appellerait une rponse longue. Globalement, la fiscalit locale est assez simple et bien moins coûteuse quen France. Une fois encore, vos lecteurs trouveront des explications et des exemples clairs dans notre Petit guide pratique de lachat immobilier en Grce mis en ligne et tlchargeable gratuitement sur notre site Immobilier en Grce.
Certains disent quil est possible dobtenir la nationalit grecque lorsquon achte un bien immobilier en Grce. Est-ce vrai ?
Sil sagit dobtenir la nationalit, de rares exceptions, cest impossible si vous ne remplissez pas des conditions familiales trs strictes. Soyez certain que pour devenir grec il faut ltre dj puisque cest le droit du sang qui sapplique ici. Alors quen France nous reconnaissons le droit du sol.
Il est nanmoins possible, aprs quelques annes de rsidence fixe, dobtenir la citoyennet grecque. Mais vous avez tout de mme raison sur les avantages accords en matire de rsidence pour les trangers investisseurs. Il est possible dobtenir un golden visa pour soi et les proches membres de la famille si on a plus de 18 ans et quon ralise un investissement suprieur 250 000 euros. Ainsi, lobtention dun permis de sjour permanent est possible. Mais ces dispositions ne concernent que les citoyens non originaires de lUnion europenne.
Combien de temps faut il compter pour acheter un bien en Grce en moyenne ? Entre la 1ere visite et la remise des cls ?
Un clbre humoriste vous aurait rpondu un certain temps Humour part, le dlai sera trs court si votre dossier a t bien prpar et si aucun problme rglementaire ne sinterpose. Ainsi le recours de bons professionnels savrera utile. En cas de problmes mineurs, le dossier mettra quelques semaines de plus se concrtiser. Mais nous pouvons dire quun projet peut se boucler entre deux et six mois suivant le cas.
Sachez que jamais, un agent immobilier digne de ce nom ne vous proposera un bien qui pourrait poser de graves problmes nuisibles la transaction.
Peut-on obtenir un prt dans son pays dorigine (en France par exemple) quand on achte en Grce ?
En matire bancaire et financire, tout est une question de confiance et de bonne relation avec son organisme financier. Acheter ltranger nest pas un problme en soi. Mais les banques françaises accorderont dautant plus facilement un prt pour un achat immobilier si elles disposent de garanties financires ou foncires situes dans lHexagone.
Maintenant, les banques grecques sont moins frileuses si vous vous tablissez de manire permanente dans le pays et y domiciliez vos revenus. Nous avons connu certains dossiers financs par lintermdiaire de courtiers en prt depuis la France. Nous pouvons en recommander quelques-uns qui ont dmontr une srieuse performance sur quelques dossiers traits par notre agence.
Dans tous les cas, nous serons prsents pour conseiller. Et pour accompagner tous les candidats lachat immobilier en Grce qui pourraient nous solliciter. Cest notre mtier et notre plus grand plaisir.