Investir dans l’immobilier : Guide 2022

Investir dans l’immobilier : Guide 2022

Investir dans limmobilier est un incontournable de la gestion de patrimoine. Cest du concret, cest du solide et ça rapporte. Mais savez-vous quil existe de nombreuses façons dinvestir dans limmobilier ? Selon que vous souhaitiez vous impliquer ou y passer peu de temps, que vous ayez des moyens importants ou pas, que vous visiez une rentabilité à court terme ou à long terme, nous vous aidons dans ce guide à trouver la bonne façon dinvestir dans la pierre !

Il y a deux façons « classiques » dinvestir dans limmobilier :

  • Lachat locatif : vous achetez un appartement pour le mettre en location et percevoir des loyers.
  • Lachat et la revente : vous achetez un bien qui a du potentiel, y faites des travaux et le revendez pour toucher une plus-value.

Lune et lautre demandent du temps et un apport initial important. Pour investir dans limmobilier sans les contraintes, il y a :

  • Les SCPI : vous achetez une partie dun parc immobilier géré par des professionnels afin de percevoir des loyers.
  • Les foncières cotées : vous devenez actionnaires dune entreprise cotée en bourse qui gère un parc immobilier et percevez des dividendes.
  • Le Corwdfunding immobilier : vous financez un promoteur immobilier ou un marchand de bien et vous touchez des intérêts sur la somme que vous prêtez.

Faisons le point sur ces différentes formes dinvestissement, leurs avantages, leurs inconvénients et les raisons pour lesquelles les privilégier.

Investir dans limmobilier locatif

Linvestissement locatif est un grand classique de linvestissement immobilier, mais cest aussi une occupation à part entière : chercher un bien, réaliser des travaux, trouver des locataires, entretenir lappartement et intervenir en cas de dégâts, etc.

Rentabilité de linvestissement immobilier locatif

La rentabilité dun investissement locatif est très variable. Le prix du bien et le montant du loyer permettent destimer le rendement brut. Mais il ne faut pas oublier les frais et les charges associés :

  • les frais et droits notariés (7,5 à 8% dans lancien et 2 à 3% dans le neuf) ;
  • les travaux et les coûts dentretien ;
  • les coûts de l’emprunt ;
  • les charges de copropriétés ;
  • la taxe foncière.

Et la liste nest pas exhaustive. Il faut par ailleurs anticiper les jours de vacances. Tout compte fait la rentabilité peut varier de 0 à 10% par an exemple. Suite à quoi il faudra déduire la fiscalité.

Fiscalité de limmobilier locatif

La fiscalité varie selon le modèle choisi :

  • Location nue (non meublée) ;
  • Location meublée non professionnelle (LMNP) ;
  • Dispositif de défiscalisations : dispositif Pinel ou Denormandie, par exemple.

Fiscalité de la location nue

Disons le tout de suite, la fiscalité de la location nue est punitive : les loyers nets de charges (copropriété, taxe foncière, intérêts de l’emprunt, etc) sont à intégrer dans le revenu. De plus, il faudra vous acquitter de 17,2% de charges sociales. Pour peu que vous soyez taxé à la tranche marginale de 41%, alors les loyers seront taxés à hauteur de 58,2%.

Néanmoins, si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, alors vous pouvez opter pour le régime de micro-foncier et profiter dun abattement de 30% sur les loyers perçus. Dans ces cas vos charges ne sont pas déductibles.

Fiscalité dune location meublée non professionnelle (LMNP)

Dans le cas du LMNP, en plus des charges que vous déduisez du loyer imposable, vous pouvez amortir le prix de lappartement ! Autrement dit, chaque année vous allez déduire X% du prix du bien (et des meubles) de vos loyers avant de déclarer vos revenus. Le taux damortissement X est généralement de lordre de 2 à 3% du prix du bien.

Pour faire simple, retenez quavec un LMNP, une fraction réduite de vos loyers sera imposable. Selon les situations, cest la moitié voire la totalité du loyer qui échappe à limpôt !

Sous le régime LMNP, il faudra que vous teniez une comptabilité. Nous vous recommandons pour cela de faire appel à un expert-comptable.

Avantages et inconvénients de linvestissement locatif

Lavantage principal de linvestissement locatif est de pouvoir faire un effet de levier : emprunter pour investir. Cela permet daugmenter vos revenus pour une même mise de départ.

Les inconvénients principaux viennent des frais en tous genres et du temps que vous devrez consacrer à la gestion de votre bien. Ayez aussi en tête que, selon la zone dans laquelle vous investissez, votre bien peut être assez peu liquide. En cas de besoin dargent, il faudra compter plusieurs mois avant de récupérer votre investissement.

Quand réaliser un investissement locatif ?

Limmobilier locatif est un investissement de long terme qui sera rentable si vous y passez du temps. Nous vous conseillons par ailleurs de bien vous documenter sur le sujet et destimer correctement la rentabilité de lopération avant de vous lancer.

Linvestissement locatif requiert, qui plus est, davoir un apport relativement important.

Pour les budgets plus modestes, investir dans un parking peut être une solution alternative. Attention néanmoins, les frais de notaires sont plus élevés.

Lachat-revente de biens immobiliers

Plutôt que dacheter un bien immobilier pour le mettre en location, vous pourriez avoir envie de le revendre peu de temps après, dans lespoir de réaliser une plus-value. Pour pouvoir espérer en tirer un meilleur prix, il faut bien sûr améliorer le bien :

  • soit en réalisant de gros travaux ;
  • soit en réunissant plusieurs lots (comme plusieurs chambres de bonne pour en faire un studio) ;
  • ou, au contraire, diviser le bien (acheter un immeuble et vendre les lots séparément ou acheter une maison et construire sur le terrain une autre habitation, etc.)

Avantages et inconvénients de lachat-revente dun bien immobilier

Pour que lopération soit rentable, il faut bien entendu que les travaux soient réalisés avec beaucoup de soin et en maîtrisant les coûts. Il est donc indispensable davoir un entrepreneur efficace et de confiance, car le risque principal dune telle opération se situe là.

Lautre difficulté réside dans les frais de lopération, avec des frais de notaire incompressibles entre 7,5% à 8% sur le prix du bien, il faut réussir à le revendre nettement plus cher pour que lopération soit rentable. Mais en sachant saisir des opportunités, cela nest pas impossible.

Lavantage de ce type dopération cest quelles pourront être de plus en plus rentables avec le temps. Dune part parce que vous acquérez de lexpérience coté travaux, dautre part parce quune fois la première opération réalisée, vous dégagerez une capacité dachat qui vous permettra dacquérir un autre bien sans condition suspensive. Cest un excellent moyen de négocier les prix à la baisse et de saisir rapidement de bonnes opportunités.

Pour ce genre dopérations, privilégiez les zones tendues où vous savez que le bien acquis sera facilement revendu.

Fiscalité dune opération dachat/revente

Lorsque vous dégagez une plus-value dune telle opération, celle-ci est imposée à hauteur de 19% au titre de limpôt sur le revenu, ce à quoi il faut ajouter 17,2% de prélèvements sociaux. Soit un total de 36,2%.

Bien entendu, les coûts des travaux et les frais liés à lacquisition du bien peuvent être soustraits de la plus-value imposable.

Sachez aussi quaprès 6 ans de détention, vous pouvez profiter dun abattement sur le calcul de la plus-value, mais cest rare dattendre autant dans ce type dopération.

Quand réaliser une opération dachat-revente ?

Ce mode dinvestissement immobilier sadresse plutôt à ceux qui ont une bonne expérience du marché immobilier. Il faut savoir identifier les biens avec une forte décote, être réactif et en mesure de valoriser le bien en faisant des travaux de qualité.

Les SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui acquiert des biens immobiliers pour les mettre en location. En investissant dans une SCPI, vous devenez associé de la société et vous possédez donc indirectement une petite partie de chaque bien. Vous percevez donc une partie des loyers, au prorata du nombre de parts que vous possédez.

Il y a plusieurs centaines de SCPI en France et chacune exploite différents créneaux :

  • Immobilier commercial, de bureaux ou immobilier résidentiel ;
  • Immobilier Parisien, Français ou européenne ;
  • SCPI de rendement, de plus-values ou SCPI de défiscalisations.

Performances des SCPI

En 2019, le rendement moyen des SCPI a été de 4,2%. Bien que les rendements soient en baisse dannée en année, ils sont peu volatils. Vous pouvez donc comptez sur les SCPI pour générer des revenus sur le long terme.

Avantages et les inconvénients des SCPI

Le gros avantage des SCPI est de vous donner accès à un parc immobilier et de le gérer à votre place. Nul besoin de choisir les biens, de les entretenir et de trouver des locataires. Dès 500 € ou 1 000 €, vous pouvez investir dans plusieurs dizaines ou plusieurs centaines de biens, ce qui vous assure une bonne diversification.

En revanche, comme pour lachat dun appartement, lachat de parts de SCPI est soumis aux frais de notaire. De plus, la délégation de gestion entraine des frais. Les frais dentrée dune SCPI sont donc élevés.

Fiscalité des SCPI

Les revenus issus dune SCPI sont soumis au même régime fiscal que les revenus fonciers :

  • Les loyers sont intégrés à limpôt sur le revenu ;
  • Les plus-values potentiellement réalisées par la SCPI sont taxées à 19% au titre de limpôt et à 17,2% au titre des charges sociales, avec un abattement pour durée de détention.

Pour alléger la fiscalité, vous pouvez acheter des parts de SCPI dans une assurance-vie et profiter de son cadre fiscal avantageux. Au sein de lassurance-vie vous aurez aussi la possibilité dinvestir dans des OPCI (plus liquides, avec moins de rais, mais des revenus plus faibles).

Quand investir dans limmobilier avec les SCPI ?

Avec des frais dentrée qui peuvent avoisiner les 10% (frais de notaire compris), ayez en tête que linvestissement en SCPI est fait pour le long terme. Une SCPI vous apportera des revenus stables, idéaux pour un complètement de retraite par exemple.

Les foncières cotées ou SIIC

Les SIIC (Société dInvestissement Immobilier Cotées) sont des entreprises cotées en bourse dont lactivité est la gestion dun parc immobilier résidentiel, commercial, ou de bureau. Certaines gèrent des parcs immobiliers de plusieurs milliards deuros, comme Unibail-Rodemco-Westfield.

Ces sociétés étant cotées en bourse, vous pouvez très facilement en acheter des actions dans lobjectif de percevoir les dividendes et de les revendre avec une plus-value.

Performances des foncières cotées

Les foncières cotées profitent dune capacité dendettement importante et déconomie déchelle dans la gestion de leur stock, ce qui leur permet de verser des dividendes pouvant aller jusquà 5 ou 10%. En réinvestissant les dividendes et en incluant la plus-value, la performance moyenne des 50 dernières années a été de 12% par an.

Néanmoins, comme toutes sociétés cotées en bourse, la volatilité est importante.

Avantages et inconvénients des foncières cotées

Outre une bonne performance de long terme, les foncières cotées ont quatre gros avantages:

  • Super liquidité : les foncières cotées sont super liquides, trois clics suffisent pour vendre et récupérer votre argent.
  • Frais réduits : vous évitez les frais de notaire et les frais dentretien, ne restent que les frais de courtage qui sont minimes.
  • Diversification : avec des ETF immobiliers, vous investissez dans plusieurs centaines de foncières cotées qui investissent elles-mêmes dans des centaines de biens. Niveau diversification, on ne peut pas faire mieux !
  • Fiscalité avantageuse : cest la fiscalité du capital qui sapplique et, cerise sur le gâteau, vous pouvez investir via votre PEA ou une assurance-vie.

Cela ne vient pas sans quelques inconvénients :

  • Corrélation : si vous avez par ailleurs un portefeuille dactions diversifié, le problème des SIIC cest quelles seront très corrélées à vos autres actions dans les gros mouvements de marché. Au niveau global de votre patrimoine lapport de diversification nest pas optimal.
  • Risque de marché : la foncière cotée est linvestissement immobilier le plus volatil.

Fiscalité des foncières cotées

La fiscalité des foncières cotées sera celle applicable à lenveloppe fiscale dans laquelle vous achetez les titres :

  • PEA : dans un PEA de plus de 5 ans, les gains ne sont soumis quaux prélèvements (17,2%).
  • Assurance-vie : dans une assurance-vie de plus de 8 ans, ce sera 7,5% dimpôts et 17,2% de prélèvements sociaux avec, en plus, un abattement annuel.
  • Compte-titres : 30% de taxes (12,8% dimpôts et 17,2% de charges sociales).

Si vous souhaitez investir dans des foncières cotées, retrouvez notre comparatif des meilleurs PEA et notre comparatif des meilleurs compte-titres.

Quand investir dans limmobilier avec des SIIC ?

Finalement, investir dans des foncières cotées ressemble davantage à un investissement boursier quà un investissement immobilier. Nous vous conseillons donc dinclure les SIIC dans votre portefeuille dactions et de les considérer comme une composante à part entière de celui-ci.

Retrouvez notre guide détaillé pour investir en bourse.

Le crowdfunding immobilier

Le Crowdfunding, ou « Financement participatif » est un nouveau mode dinvestissement rendu possible par des plateformes internet. Elles permettent à des particuliers dinvestir quelques centaines deuros ou quelques milliers deuros dans entreprises ou des projets immobiliers.

Concrètement, avec le Crowdfunding immobilier, vous faites un prêt. Vous financez les opérations de promoteurs immobiliers et celles de marchands de biens. En contrepartie, ces entreprises vous versent des intérêts.

Performances du crowdfunding immobilier

Les taux dintérêt des plateformes de financement participatif sont élevés : entre 8 et 12%. Cela en fait un des placements immobilier les plus rentables. Mais votre performance peut être réduite si lun des promoteurs à qui vous prêtez venait à accuser un retard de paiement voire un défaut partiel. Heureusement, avec les projets immobiliers, ces accidents de paiement sont rarissimes.

Avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier

Outre la performance qui est attrayante, le crowdfunding immobilier est intéressant car cest un placement à court ou moyen terme : la durée des prêts séchelonne généralement entre 12 et 48 mois.

En revanche, une fois votre argent prêté, vous ne pouvez pas le récupérer avant de toucher la totalité de vos mensualités. Le crowdfunding immobilier est illiquide.

Fiscalité du crowdfunding immobilier

Le financement participatif vous permet de toucher des intérêts qui sont soumis à la fiscalité du capital : 30% (impôts et prélèvements sociaux compris). Vous pouvez aussi opter pour une intégration des intérêts à vos revenus.

Quand investir dans limmobilier avec le crowdfunding ?

Investir dans limmobilier avec le crowdfunding est une excellente source de diversification de votre patrimoine. Les performances sont bonnes et les risques maîtrisés. Vous pouvez par ailleurs investir avec 1000 € ou moins sur la plupart des plateformes. Si vous avez un capital que vous pouvez immobiliser quelques années cest une très bonne option.

Retrouver notre comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier, ou allez directement chez nos préférées : Homunity, ClubFunding et Bienprêter.

Le super tableau récapitulatif pour choisir son investissement immobilier

Pour vous aider à faire un choix, nous avons synthétisé les différentes manières dinvestir dans limmobilier dans le tableau ci-dessous.

Investissement locatif Achat – revente SCPI Foncières cotées Crowdfunding immobilier
Rentabilité 0 – 10% Très variable 4,5% 10% 8 – 10%
Type de revenus Loyers Plus-value immobilière Loyers Dividendes et plus-value financière Intérêts
Apport minimal 25 000 € 50 000 € 500 € 100 € 1000 €
Horizon Long terme Court terme Long terme Long terme Court terme
Effet de levier Oui Oui Oui Non Non
Fiscalité Moyenne : IR (avec un avantage pour les LMNP) Moyenne (36,2%) Forte en direct, faible avec lassurance-vie Faible (PEA ou Assurance-vie) Plutôt bonne (30%)
Frais Élevés (Notaire : 7,5% + entretiens, taxes..etc) Élevés (Notaire 7,5% + travaux) Élevés ( 10% de frais dentrée + frais de gestion) Faibles ( 0.5%) 0
Diversification Faible (Vous navez quun seul bien ou une poignée) Faible Moyenne Forte Moyenne
Liquidité Mauvaise – Plusieurs mois (trouver un acquéreur + temps de signature) Mauvaise Moyenne (en tant de crise, il peut être délicat de trouver un acquéreur de ses parts) Immédiate Nulle (il faut attendre le remboursement)
Risques Moyens – Vacances et loyer impayés Moyens – Sous-estimer les travaux, sur-estimer le prix de revente Faibles Élevés (volatilité des marchés) Faibles (risque de défaut et retard de paiement)
IFI Oui Oui Oui Non Non
Temps à y consacrer Important Important Faible Faible Faible
Notre conseil Il faut avoir du temps à y consacrer. Il faut avoir une bonne connaissance du marché immobilier et êtes capable de repérer les bonnes opportunités. Bon moyen pour commencer à investir sans deffort. À moins que vous ne vouliez faire un effet de levier, pensez à lassurance-vie pour payer moins dimpôts. À intégrer dans votre portefeuille dactions pour le diversifier, optez pour un ETF pour plus defficacité. Bon moyen de diversifier son patrimoine avec des rendements intéressants. Le ticket dentré étant faible, pensez à diversifier entre projets et entre plateformes.
À lire Notre comparatif des SCPI Notre comparatif des sites de crowdfunding immo

Vincent a travaillé comme agent immobilier avant de faire de l’investissement immobilier sa spécialité. Il vous fait profiter des leçons de ses erreurs et de ses succès.

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