Vous vous êtes décidés et vous envisagez lachat dun bien immobilier en France. Que ce soit un investissement immobilier ou l’achat d’une résidence secondaire, quels sont les impôts et les déclarations fiscales auxquelles vous serez soumis ?
Les droits d’enregistrement ou frais de notaire
Le total des frais et des taxes payables dépendra du type de bien que vous achetez
Dans le cas de l’achat d’un bien ancien, le total des frais de cession de propriété et des taxes payables pour lachat dune propriété existante se situe entre 7 % et 10 % du prix dachat, à lexclusion des frais dagence immobilière. Le montant des droit d’enregistrement inclus sont de 5,80% du prix d’acquisition et dans certains département de 5,09 %
Dans le cas de l’achat d’un bien sur plan (VEFA) ou d’une propriété de moins de 5 ans par un porfessionnel, vous paierez environ 2% de frais de mutation et de droits denregistrement, plus la TVA au taux de 20% sur le prix dachat, hors frais dagence immobilière. Le montant des droits d’enregistrement inclus sont de 0,7% du prix d’acquisition.
Ces frais et impôts sont payables au moment de l’acquisition au notaire en charge de la vente.
Bien que ces honoraires et taxes soient souvent appelés » frais de notaire « , en fait, les honoraires de notaire réels (émoluments) ne sont que denviron 1%. Le reste est constitué des droits denregistrement et des débours.
L’impôt sur le revenu
Même si vous êtes non-résident fiscal, si vous percevez un revenu de source française, comme un loyer par exemple, vous devez déclarer ce revenu et faire une déclaration fiscale en France. Il n’y a pas de seuil de déclaration, tout revenu doit être déclaré même s’il n’est pas imposable.
Pour déterminer votre assujettissement à limpôt, ladministration fiscale française établira dabord votre revenu total, appelé votre revenu brut global.
Ils effectueront ensuite certains rajustements pour obtenir votre revenu net imposable, appelé revenu imposable.
Votre assujettissement à limpôt sera ensuite calculé progressivement, en fonction de la composition de votre ménage et du niveau de votre revenu.
Les non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire de 20 % ou 30 % (2019 sur le revenu de 2018) sur le revenu imposable net en France.
La déclaration se fait à partir du mois d’avril et l’avis d’imposition est reçu à la fin de l’été de l’année en cours.
Les taxes locales
Si vous possédez un bien France, vous serez soumis à deux taxes locales différentes : la taxe d’habitation et la taxe foncière
La taxe d’habitation
La taxe d’habitation est une taxe annuelle dont le redevable est l’occupant du bien au 1 er janvier de l’année concernée. Même si votre bien est votre résidence secondaire et que vous ne l’occupiez pas physiquement au 1 er janvier, vous êtes redevable de cette taxe. Un nouveau dégrèvement de la taxe dhabitation de votre résidence principale, a été institué à compter des impositions établies au titre de 2018, les résidences secondaires ne sont pas concernées.
Si vous louez annuellement ce bien, le redevable est le locataire.
Le taux d’imposition est déterminé par chaque commune et peut varier considérablement. La méthode de calcul est basé théoriquement sur la valeur locative mais les valeurs n’ayant plus été mise à jour depuis les années 1970, le montant peut ne plus avoir de rapport avec le loyer réel.
Le montant de la taxe d’habitation dépend donc de la décision de chaque commune et de la taille de l’état du bien dont vous êtes l’occupant.
Si le bien est inoccupé, la taxe d’habitation n’est pas due. Pour être considéré comme inoccupé, le bien ne doit pas pouvoir être occupable, c’est-à-dire, par exemple, ne comporter aucun meuble.
Dans ce cas, dans certaines villes de plus de 50 000 habitants, la taxe sur les logements vacants (TLV) est due sur un logement vide depuis au moins un an.
Si vous possédez un téléviseur dans cette résidence secondaire, vous serez également redevable de la redevance audiovisuelle dont le montant était de 139 euros en 2019. Cette taxe est payable avec la taxe d’habitation.
L’avis d’imposition vous sera envoyé au cours du troisième trimestre de l’année d’imposition. L’administration vous l’enverra à l’adresse mentionnée dans votre titre de propriété, sauf contre indication de votre part.
La taxe foncière
Il s’agit d’une taxe annuelle dont le redevable est le propriétaire qu’il occupe ou non le bien qu’il détient.
Comme pour la taxe d’habitation la base d’imposition est la valeur locative qui peut n’avoir aucun rapport avoir un loyer réel.
Il est intére ssant de demander à votre vendeur, à l’agent immobilier ou au notaire une copie de l’avis de taxe foncière afin de pouvoir en estimer le montant.
Si vous achetez un bien immobilier pendant lannée, le vendeur reste tenu de payer limpôt pour lannée en cours, mais il est d’usage quil y ait un accord avec l’ancien propriétaire concernant le partage de cet impôt.
De nouvelles constructions ou des améliorations importantes doive nt être déclarées à l’administration fiscale afin de réévaluer la taxe foncière.
L’avis d’imposition à la taxe foncière est reçu au cours du troisième trimestre de l’année.
En même temps que la taxe foncière est perçue la taxe d’enlèvement des ordures ménagères permettant de financer la collecte par la commune ou le service intercommunale. Si vous louez la propriété, vous avez le droit de récupérer limpôt auprès du locataire
L’impôt sur la fortune immobilière
Si vous ne résidez pas en France, seuls les biens immobiliers situés en France sont pris en compte, sous réserve des dispositions de toute convention fiscale entre votre pays dorigine et la France.
LIFI est un impôt annuel, et la date applicable pour lévaluation des actifs et la détermination du ménage est le 1er janvier de chaque année.
Les actifs imposables en vertu de l’IFI sont tous des biens immobiliers et des investissements dans des biens immobiliers.
Plus précisément, ils comprennent :
- La résidence principale, ainsi que les résidences secondaires, les terrains et les immeubles locatifs ;
- Actions détenues dans des sociétés civiles immobilières (SCI) ;
- Les actions détenues dans des fonds immobiliers, tels que les SCPI
- Les actions détenues dans des sociétés jusquà concurrence de la valeur de leurs biens, dont vous détenez au moins 10 % du capital social.
Les dettes sont déductibles, à condition quelles aient existé au 1er janvier de lannée fiscale, quelles soient à la charge du propriétaire et quelles se rapportent aux biens imposables.
Vous êtes redevables de l’impôt sur la fortune immobilière si la valeur nette de vos biens en France est supérieure à 1.300.000 euros.
Le taux d’imposition varie entre 0,50% et 1,50% de la valeur déclarée des biens.
C’est à vous de savoir si vous devez déclarer ou non vos biens à l’IFI. Toutefois, si les autorités fiscales décident que vous êtes assujetti à limpôt sur la fortune, elles ont le droit de recouvrer les arriérés de paiement avec des pénalités au cours des dix années suivantes.
La date de la déclaration dimpôt est normalement fin mai ou début juin de chaque année.
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Cabinet Roche Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents