Pour savoir si un investissement immobilier est intressant, il est primordial de calculer sa rentabilit locative en fonction de son prix et du loyer pay par les locataires. Cela permet de savoir sil est judicieux dacheter un appartement pour le louer ou de calculer sil est rentable de conserver un placement immobilier actuel la vue de ses performances.
Les prix et les loyers varient fortement dune ville française une autre, les rendements potentiels sont donc trs diffrents dun endroit un autre. Pour savoir dans quelle ville investir dans un logement avec le plus de chances dobtenir une bonne rentabilit, voici un point sur les rendements locatifs bruts en 2019 de 100 grandes villes françaises.
Rappel de la dfinition de la rentabilit pour de limmobilier locatif
Pour comparer lintrt de diffrents placements pour votre pargne, il faut avoir un indicateur similaire. On utilise dans la plupart des cas le taux de rentabilit net annuel du placement, cest—dire combien dargent ce placement rapporte sur une anne par rapport largent investi et cela aprs dduction des diffrents frais, taxes et impôts.
Le cas le plus simple est celui du livret A. Comme cest un placement non imposable, son taux dintrt brut vous donne directement son taux de rentabilit net annuel. Actuellement il est de 0.75 %.
Pour des livrets ou autres placements terme soumis la fiscalit, il faudra dduire du taux dintrt brut annonc les prlvements sociaux (CSG/CRDS) de 17.2 % et les impôts sur les revenus perçus qui dpendront de votre tranche marginale dimposition (TMI). Pour un mnage qui a une TMI de 14 %, il faudra donc dduire 31.2 % des revenus gnrs par ce placement pour calculer la rentabilit. Cela monte 47.2 % pour ceux avec une TMI de 30 %, puis 58.2 % pour ceux avec une TMI de 41 %, etc.
Dans le cas dun placement dans un bien immobilier lou, ce sont tous les loyers hors charges perçus qui vont gnrer des revenus. En comparant le total de ces loyers bruts au prix dachat (ou la valeur actuelle du logement), vous obtiendrez un taux de rentabilit locative brute.
Par rapport ce rendement brut, vous devrez dduire toutes les charges supportes pour ce logement (de gestion, de financement, dassurances, etc.) et ensuite dduire les impôts et les prlvements sociaux sur ces revenus locatifs nets. Vous trouverez tous les dtails dans notre article sur le calcul de la rentabilit locative dun bien immobilier.
Attention, en immobilier, la rentabilit nette est beaucoup plus basse que la rentabilit brute. Vous ne pouvez donc pas comparer avec un placement financier classique sur la base dun taux brut. Il ny a pas que limpôt sur les revenus et les prlvements sociaux dcompter, il y a galement toutes les charges de linvestisseur
En fonction du montage de votre investissement, de votre niveau dimposition, etc. il nest pas rare quun taux brut de 6 % se transforme en un taux net de moins de 2 %
CALCULEZ VOTRE RENDEMENT LOCATIF
La liste des rendements pour chaque grande ville ainsi que le ratio prix/loyer
Comme nous lavions fait en 2011, voici pour chaque grande ville française des informations sur le rendement brut et le ratio prix/loyer partir du prix et du loyer du m² daprs les derniers chiffres connus en 2019. Lancien tableau de 2015 a t mis jour avec des chiffres plus rcents, on peut voir quen 4 ans, la forte baisse des taux tirer les prix vers le haut, mais que les loyers nont pas forcment suivi au mme rythme. Du coup, la rentabilit locative moyenne est souvent moins bonne quil y a 4 ans :
| Ville | Prix au mtre carr | Loyer au mtre carr | Rentabilit brute | Ratio prix / loyer |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 9 610 € | 26.2 € | 3,04% | 367 |
| Marseille | 2 300 € | 12,8 € | 6.21% | 180 |
| Lyon | 3 990 € | 13,3 € | 3.72% | 300 |
| Toulouse | 2 680 € | 12,8 € | 5,33% | 209 |
| Nice | 3 680 € | 16.4 € | 4,97% | 224 |
| Nantes | 2 950 € | 12,3 € | 4.65% | 240 |
| Strasbourg | 2 560 € | 12,5 € | 5,45% | 205 |
| Montpellier | 2 630 € | 14,0 € | 5,94% | 188 |
| Bordeaux | 4 170 € | 13.6 € | 3.64% | 307 |
| Lille | 3 180 € | 13,7 € | 4.81% | 232 |
| Rennes | 2 690 € | 12,4 € | 5,15% | 217 |
| Reims | 1 980 € | 12,1 € | 6,82% | 164 |
| Le Havre | 1 690 € | 11,5 € | 7,60% | 147 |
| Saint-tienne | 870 € | 8.0 € | 10.26% | 109 |
| Toulon | 2 140 € | 11.5 € | 6.00% | 186 |
| Grenoble | 2 100 € | 12,4 € | 6,59% | 169 |
| Dijon | 1 970 € | 11,7 € | 6,63% | 168 |
| Angers | 2 000 € | 10,7 € | 5.97% | 187 |
| Le Mans | 1 290 € | 9,7 € | 8.39% | 133 |
| Aix-en-Provence | 3 810 € | 16,4 € | 4.80% | 232 |
| Brest | 1 240 € | 8,8 € | 7.92% | 141 |
| Villeurbanne | 2 980 € | 12,7 € | 4.76% | 235 |
| Nmes | 1 580 € | 10,5 € | 7.42% | 150 |
| Limoges | 1 190 € | 9.3 € | 8,72% | 128 |
| Clermont-Ferrand | 1 680 € | 10,4 € | 6,91% | 162 |
| Tours | 2 260 € | 12.2 € | 6.03% | 185 |
| Amiens | 2 100 € | 12.2 € | 6,49% | 172 |
| Metz | 1 840 € | 10,5 € | 6,37% | 175 |
| Besançon | 1 630 € | 10.1 € | 6,92% | 161 |
| Perpignan | 1 060 € | 9,7 € | 10.22% | 109 |
| Orlans | 1 870 € | 11,6 € | 6.92% | 161 |
| Boulogne-Billancourt | 8 100 € | 23.8 € | 3,28% | 340 |
| Mulhouse | 1 070 € | 9,3 € | 9.70% | 115 |
| Caen | 1 950 € | 12.1 € | 6.93% | 161 |
| Rouen | 2 330 € | 11.7 € | 5.61% | 199 |
| Nancy | 1 800 € | 10.9 € | 6,76% | 165 |
| Saint-Denis | 3 430 € | 15,2 € | 4.95% | 226 |
| Argenteuil | 2 710 € | 15.9 € | 6.55% | 170 |
| Montreuil | 5 300 € | 19.2 € | 4.04% | 276 |
| Roubaix | 1 510 € | 13.7 € | 10,13% | 110 |
| Tourcoing | 1 390 € | 10.9 € | 8.75% | 128 |
| Avignon | 1 910 € | 11,7 € | 6,84% | 163 |
| Nanterre | 4 710 € | 19.3 € | 4.57% | 244 |
| Crteil | 3 290 € | 15.7 € | 5,33% | 210 |
| Poitiers | 1 570 € | 11.4 € | 8.10% | 138 |
| Versailles | 6 070 € | 20.5 € | 3.77% | 296 |
| Courbevoie | 6 400 € | 22,2 € | 3.87% | 288 |
| Vitry-sur-Seine | 3 480 € | 14,0 € | 4.49% | 249 |
| Pau | 1 390 € | 10,3 € | 8.27% | 135 |
| Colombes | 4 320 € | 18.7 € | 4,83% | 231 |
| Aulnay-sous-Bois | 2 740 € | 17.8 € | 7.25% | 154 |
| Asnires-sur-Seine | 5 880 € | 20.3 € | 3,85% | 290 |
| Rueil-Malmaison | 5 280 € | 19.5 € | 4,12% | 271 |
| Antibes | 4 050 € | 15,8 € | 4,35% | 256 |
| La Rochelle | 3 660 € | 14.5 € | 4,42% | 252 |
| Saint-Maur-des-Fosss | 4 280 € | 19.2 € | 5.01% | 223 |
| Champigny-sur-Marne | 3 150 € | 14,8 € | 5,24% | 213 |
| Calais | 1 410 € | 8.6 € | 6,81% | 164 |
| Aubervilliers | 3 210 € | 17.2 € | 5,98% | 187 |
| Cannes | 4 540 € | 15.7 € | 3,86% | 289 |
| Bziers | 1 000 € | 8.9 € | 9.93% | 112 |
| Bourges | 1 130 € | 9.8 € | 9.68% | 115 |
| Dunkerque | 1 550 € | 11.0 € | 7.92% | 141 |
| Saint-Nazaire | 1 890 € | 9,9 € | 5.85% | 191 |
| Colmar | 1 850 € | 10.0 € | 6,03% | 185 |
| Drancy | 2 610 € | 16,6 € | 7,10% | 157 |
| Mrignac | 2 820 € | 10,6 € | 4.20% | 266 |
| Valence | 1 520 € | 9,3 € | 6.83% | 163 |
| Quimper | 1 380 € | 8,9 € | 7.20% | 155 |
| Issy-les-Moulineaux | 7 150 € | 22.8 € | 3,56% | 314 |
| Noisy-le-Grand | 3 520 € | 16,5 € | 5,23% | 213 |
| Levallois-Perret | 8 670 € | 24.4 € | 3,14% | 355 |
| Villeneuve-dAscq | 1 910 € | 11.9 € | 6.95% | 161 |
| Troyes | 1 260 € | 9.9 € | 8,77% | 127 |
| Antony | 4 580 € | 19,6 € | 4,78% | 234 |
| Neuilly-sur-Seine | 9 630 € | 26.6 € | 3.08% | 362 |
| La Seyne-sur-Mer | 2 570 € | 11,6 € | 5,04% | 222 |
| Sarcelles | 1 830 € | 13.5 € | 8.23% | 136 |
| Clichy | 6 110 € | 21.4 € | 3.91% | 286 |
| Lorient | 1 490 € | 9.8 € | 7.34% | 152 |
| Niort | 1 270 € | 8,8 € | 7,73% | 144 |
| Pessac | 2 840 € | 13.6 € | 5,35% | 209 |
| Vnissieux | 2 010 € | 10,4 € | 5.78% | 193 |
| Saint-Quentin | 970 € | 8.3 € | 9.55% | 117 |
| Chambry | 2 260 € | 12.1 € | 5,98% | 187 |
| Ivry-sur-Seine | 4 500 € | 17,0 € | 4,22% | 265 |
| Cergy | 2 690 € | 16.4 € | 6.81% | 164 |
| Montauban | 1 320 € | 8,4 € | 7.10% | 157 |
| Hyres | 2 940 € | 12.6 € | 4,78% | 233 |
| Beauvais | 1 410 € | 10.3 € | 8.15% | 137 |
| Cholet | 1 240 € | 9,7 € | 8.73% | 128 |
| Bondy | 2 600 € | 16.3 € | 7.00% | 160 |
| Villejuif | 4 430 € | 17.8 € | 4.49% | 249 |
| Vannes | 2 490 € | 10,9 € | 4.89% | 228 |
| Maisons-Alfort | 4 970 € | 20.2 € | 4,54% | 246 |
| Fontenay-sous-Bois | 5 190 € | 17,6 € | 3.79% | 295 |
| Chelles | 2 810 € | 15.1 € | 6,00% | 186 |
| Arles | 1 920 € | 11,0 € | 6,40% | 175 |
| Pantin | 5 070 € | 18.9 € | 4,16% | 268 |
| pinay-sur-Seine | 2 270 € | 13.8 € | 6.79% | 164 |
Le calcul de la rentabilit locative dans ce tableau tient compte des frais de notaire de 7.5 % en moyenne dans lancien : (loyer mensuel *12) / (prix *1.075) * 100
Source des chiffres : Les prix au m² sont ceux donns par ImmoPrix pour la Province (ou par le dernier numro de lExpress pour les rares villes o le site Immoprix ne donne quune fourchette) et par le site des notaires de Paris/Ile-de-France pour lIle-de-France (chiffres davril 2019). Les chiffres sur les loyers proviennent de ltude de Clameur publie en mars 2019.
Bien entendu, ces chiffres ne constituent que des moyennes qui permettent davoir une vue densemble. Il convient chacun dapprofondir sur un type de bien dans un quartier ou une rue donne car les variations de prix et de loyers peuvent y tre trs importantes. La rentabilit pourra donc fortement varier au sein dune mme grande ville.
Il est possible dobtenir de meilleur rendement dans certains cas, cest l o le bailleur doit faire des efforts pour dnicher de meilleurs placements que ces taux moyens. Nous y revenons ci-dessous.
Plus les prix sont chers, moins les loyers suivent
Lobservation principale que lon peut retenir de ce tableau sur les rentabilits locatives brutes dans chaque ville cest que globalement partout o les prix sont monts trs haut, les loyers nont pas pu suivre la mme flambe. Il en rsulte que quasiment tous les secteurs gographiques avec des prix au mtre carr levs proposent des rendements locatifs trs bas. Dans la plupart de ces villes, linvestissement immobilier moyen est donc bien moins rentable que dautres placements beaucoup moins risqus et o largent est immobilis moins longtemps.
Les risques et les problmes de gestion sont importants sur un placement locatif (risque de perte en capital, surtout en priode durable de baisse des prix, risque dimpays, risque de vacance locative, risque de rduction des loyers, travaux rcurrents prvoir, etc.).
Il faut donc que ces risques soient pris en compte dans la rmunration obtenue sur les revenus fonciers. Cest—dire que le rendement soit suprieur un produit sans risque. Dans le cas contraire, il est prfrable de privilgier dautres supports moins lourds en gestion et presque autant rmunrateur.
Lorsque vous envisagez dacheter un logement pour le louer, il est indispensable de sassurer dune rentabilit locative minimale.
Alors o investir dans limmobilier en France ?
Attention, ce tableau ne donne que quelques indications sur le rendement brut moyen dans chacune des villes. Cela ne tient pas compte :
- Des espoirs de plus-value possible lors de la vente de ce placement locatif : cest une autre manire de gagner de largent avec un appartement aprs la perception dun loyer. Personne ne peut prdire o en seront les prix au moment de votre vente, mais vous pouvez augmenter vos chances de raliser galement une plus-value en ciblant les quartiers en devenir et les secteurs o les prix ont le plus tendance se valoriser avec le temps.
- Des fortes diffrences quil peut y avoir au sein dune mme ville ou agglomration. chaque investisseur de bien tudier les spcificits de son secteur gographique pour tre capable didentifier les meilleures opportunits.
- De votre localisation et donc des coûts de gestion supplmentaires lorsque vous investissez loin de chez vous.
Donc la rponse la question dans quelle ville investir pour de limmobilier locatif ? ne sera pas forcment celle avec le plus haut rendement locatif brut moyen. vous de dterminer si vous privilgiez le rendement des loyers, un espoir de valorisation du prix pour faire une plus-value ou un mix des deux possibilits.
Comment bien investir dans limmobilier dhabitation ?
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Chacun des lments dun placement est dcrypt afin de vous aider prendre les dcisions les plus adaptes votre situation. Vous trouverez notamment diffrentes informations et conseils sur :
- Le financement dun investissement locatif.
- Les moyens pour grer vous-mme vos locations sans intermdiaire pour tout ce qui touche la gestion locative.
- Tout ce quil y a savoir sur la dclaration des revenus fonciers aux impôts, avec notamment le choix entre le rgime micro-foncier et le rel ou encore la liste dtaille des charges dductibles de vos loyers.
- Les outils de dfiscalisation pour payer moins dimpôts grâce vos appartements notamment grâce la loi Pinel ou au mcanisme du dficit foncier.
En travaillant suffisamment sur votre stratgie patrimoniale, vous pourrez optimiser facilement vos placements immobiliers et en amliorer la rentabilit.
Pour en savoir (beaucoup) plus sur ltat actuel du march immobilier en France et recevoir des conseils pour bien investir dans ce contexte, tlchargez gratuitement notre guide de linvestisseur en immobilier en 2022.