L’ investissement immobilier est la façon la plus simple et la plus sûre que je connaisse pour devenir riche, sans investir soi-même un sou.
Si vous souhaitez tirer le meilleur parti des possibilités offertes par un investissement immobilier, ce guide vous sera indispensable.
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L’ investissement immobilier est la façon la plus sûre et la plus simple que je connaisse pour devenir riche.
Je suis un grand partisan de linvestissement locatif, car il m’a permis de devenir multimillionnaire et de conquérir ainsi mon indépendance financière en moins de 20 ans.
Grâce aux méthodes que je vais expliquer plus loin, j’ai réussi à devenir propriétaire dune quinzaine d’appartements en moins de 20 ans, et tout cela avec un investissement au départ de moins de 12.500 Euros.
Oui, vous avez bien lu: jai ainsi engrangé en une vingtaine dannées un patrimoine de plusieurs millions dEuros sans rien investir moi-même.
Devenir riche grâce à linvestissement immobilier
Ce patrimoine, je lai finalement réalisé, ce qui signifie que jai vendu toutes mes propriétés, et que jai placé largent ainsi récolté dans un portefeuille boursier.
Mais jaurais tout aussi bien pu continuer à récolter les loyers: 12.000 Euros de revenu par mois, cest pas mal, sans avoir, je le répète, rien payé moi-même, et sans devoir travailler!
Bon, il y en a qui trouvent que ce nest pas assez rapide, et en effet, linvestissement l’immobilier locatif ne nous enrichit pas du jour au lendemain.
Cela reste un investissement à long terme.
Il faut compter environ 10 ans minimum (avec un prêt sur 10 ans), mais ce sera plus facile et réaliste 15 à 20 ans.
Je ne comprends cependant pas ces gens qui font la fine bouche: refusent-ils donc de devenir riche parce que cela prend au moins 10 ans?
Jaimerais savoir comment ils font pour devenir riche encore plus rapidement, sans employer leur propre argent, sans trop de travail, et probablement avec le risque potentiel le moins élevé quil soit possible dobtenir?
A l’heure actuelle, ce qui rend les choses plus faciles, c’est le taux d’intérêt incroyablement bas.
Il faut en profiter tant que cela dure!
Ensuite, le prix de l’immobilier stagne en effet depuis quelques années (mais n’a pas vraiment baissé), mais cela remonte petit à petit…
Il faut donc se dépêcher de se lancer dans un investissement immobilier.
Les loyers par contre sont toujours en augmentation: l’histoire montre que la demande locative baisse très rarement (et quen France elle atteint des records européens) et que les loyers suivent en général le rythme de l’inflation.
Faire un investissement immobilier est un outil pour créer votre liberté.
Ce n’est pas le seul mais il marche terriblement bien.
Pourquoi cela ne marcherait-il pas?
Je suis la preuve vivante, avec des milliers d’autres propriétaires qui sont devenus fortunés comme moi sans investir de moyens propres, ou très peu, que c’est possible!
Les avantages dun investissement immobilier sont immenses
1. Vous pouvez créer un revenu supplémentaire.
Il est tout à fait possible, en cherchant bien et en réalisant consciencieusement votre travail de prospection, d’acheter des immeubles que vous pouvez louer avec un cash-flow positif, c’est à dire où le total des frais (remboursement de l;emprunt, taxes, entretien) est inférieur aux revenus des loyers que vous percevrez.
2. C’est un investissement relativement peu taxé.
Même si on nest pas à l’abri des taxes et d’une augmentation de celles-ci (comme l’augmentation de la taxe sur la plus-value en France), au total, celles-ci sont toujours largement inférieures aux taxes sur les revenus du travail. Ici aussi des techniques particulières de défiscalisation immobilière permettent de diminuer grandement la pression fiscale (comme la loi Pinel ou la loi Denormandie).
De par l’effet de boule de neige, c’est uniquement la première propriété qui est difficile à acquérir.
Celle-ci augmente en réalité votre bilan financier personnel et sert donc en quelque sorte de garantie pour la suivante: vous induisez ainsi une spirale positive vers la propriété de nombreux immeubles.
3. Un investissement immobilier n’exige pas une charge de travail importante.
Trouver un immeuble, l’acheter, éventuellement le (faire) remettre en ordre, (ou le faire construire), trouver un locataire sont les boulots les plus durs au début. La maintenance de votre bien et la gestion des flux dargent (sous forme de loyers) sont beaucoup plus aisées.
L’investissement immobilier a quatre caractéristiques qui en font un investissement unique: les avantages fiscaux, les plus-values potentielles, le rendement, l’effet de levier.
Les avantages fiscaux dun investissement immobilier
Limmobilier locatif est soumis à différents impôts (revenus fonciers, taxes régionales, taxes communales, etc.), mais il permet aussi d’obtenir des réductions d’impôts ou des crédits d’impôts en fonction du type d’achat que vous aurez réalisé.
Il existe par exemple en France des produits de défiscalisation immobilière.
La loi Censi-Bouvard quant à elle offre 11% de réduction avec 19.6% de TVA récupérée. À part cela, il y a aussi le dispositif Malraux.
Ces interventions (et dautres) permettent d’augmenter la rentabilité réelle de votre placement grâce à de fortes réductions d’impôts.
Méfiez-vous cependant, ces fameuses défiscalisations sont souvent des attrape-nigauds qui font que les prix des propriétés augmentent, ou les conditions légales pour en profiter vous empêchent de rentabiliser votre bien.
De plus, il faut malheureusement constater que, à l’heure actuelle, le contribuable n’a plus, dans aucun pays, mais particulièrement en France, de sécurité juridique.
Les incitants fiscaux, notamment la déduction des intérêts et la non-imposition des plus-values immobilières, sont le sujet de réformes et de points d’interrogation pour l’avenir.
Néanmoins, en règle générale, un investissement immobilier est à l’abri des grandes ponctions fiscales que l’on connaît pour par exemple les revenus du travail.
Vous avez bien sûr, au moment où vous lisez ces lignes, à vous renseigner sur la situation actuelle.
Par exemple, il est certain quactuellement en France le gouvernement joue à lapprenti sorcier en rendant les choses plus difficiles en cumulant les revenus nets d’un loyer avec les autres revenus (dans d’autres pays, comme la Belgique, ce n’est pas le cas et les loyers locatifs sont donc taxés à environ 10% maximum), ce qui rend l’équilibre d’un bilan locatif plus difficile à réaliser.
Il faut compter en moyenne 25% d’impôts supplémentaires, une fois les charges locatives déduites des revenus locatifs.
Certains systèmes permettent dadoucir la note fiscale: le meublé, la colocation, les status fiscaux comme le LMNP.
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Les plus-values potentielles dun investissement immobilier
En France, la valeur moyenne des immeubles s’est appréciée de plus de 10% par an depuis l’an 2000, de 8,75% depuis 1900 (Courbes de Friggit), et cela malgré le léger ralentissement observé ces dernières années:
Augmentation des prix de l’immobilier depuis 1900
Cest ce qui explique quen définitive les propriétaires qui ont acheté leur propre logement sont en moyenne 21 fois plus riches que les locataires.
Cest bien normal, puisque 1.000 euros investis dans l’immobilier en 1950 en valent aujourd’hui 100.000. Cest un facteur de multiplication de 100.
Une autre façon de comprendre cela est dimaginer cette situation: si vous aviez acheté en 1950 un appartement pour 100.000 francs, vous pourriez le revendre aujourdhui pour 10 millions de Francs (ce qui correspond à 1,5 million dEuros).
Dans son état des lieux annuel sur les niveaux de vie et le patrimoine des Français, publié en juin 2018, l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) observe que l’écart de fortune grandit entre ceux qui possèdent leur logement et ceux qui ne le possèdent pas.
‘L’accession à la propriété et à la résidence principale est ainsi particulièrement discriminante, écrivent les auteurs de l’étude de l’Insee, Aline Ferrante et Rosalinda Solotareff : ‘Le patrimoine brut des accédants s’élève à 265.000 euros, assez proche de celui des propriétaires sans emprunt qui atteint 285.600 euros, mais très loin des locataires dont la fortune se résume en moyenne à 13.200 euros».
Ce nest pas moi qui lécrit. Je ninvente donc rien. Cest comme ça et pas autrement.
Je ne connais pas beaucoup de placements qui offrent une telle protection de votre patrimoine contre leffet du temps!
Quen sera-t-il dans 10 ans?
Les hypothèses divergent, qui peut le savoir? Jimagine que ce sera environ toujours le même taux de croissance.
Heureusement, ce n’est pas très important, comme vous le comprendrez dans la section suivante.
La rentabilité dun investissement immobilier
Les différentes statistiques dans les différents pays s’accordent sur un rendement net du revenu locatif de 1 à 10%.
En France, les statistiques semblent saccorder pour dire quil est en moyenne de 6% brut, donc avant frais et impôts.
Même si ce résultat est nettement plus rentable que la plupart des placements d’épargne traditionnelle et les assurance-vie défensives auxquels tant de gens continuent curieusement à souscrire, il ne faut pas trop s’attarder sur celui-ci.
Certains prétendent même que le rentabilité locative est nulle ou presque, et par conséquent le déconseillent.
Ne vous laissez pas désarçonner par leurs arguments. Ces gens nont pas compris lessentiel.
En effet, ce qui est vraiment important, lessentiel donc, c’est que vous construisez un patrimoine immobilier aux frais de votre locataire. L’éventuel cash-flow positif, si modeste soit-il, n’est que la cerise sur le gâteau.
De plus, beaucoup oublient que quand on cherche à faire couvrir les mensualités de l;emprunt par les loyers, il faut déduire les abattements fiscaux.
Si le loyer perçu nest que de 800€/mois pour un emprunt de 1.000€/mois, mais que vos impôts diminuent (grâce à votre emprunt) de 200€, vous réalisez une opération neutre, ce qui doit être votre objectif.
Vous devenez donc riche facilement et relativement rapidement. Cela vaut donc la peine de travailler à trouver un investissement immobilier qui correspond à vos objectifs!
C’est pour cette raison aussi que la question de la plus-value potentielle de votre investissement immobilier est relativement secondaire: à cheval donné on ne regarde pas les dents!
Vous y gagnez toujours!
Et à linverse, cest aussi la raison pour laquelle vous ne devez et ne pouvez pas rester locataire: pendant que vous rendez votre propriétaire riche à vos frais, vous vous appauvrissez chaque mois davantage.
Quand votre crédit immobilier sera remboursé, vous vous retrouverez en effet avec un immeuble en pleine propriété qui vous aura en réalité été offert par votre locataire.
Et cet immeuble continuera par la suite à vous rapporter de largent chaque mois, toute votre vie durant.
Cest ce quon appelle vivre de ses rentes.
Ou vous pourrez tout aussi bien le vendre et empocher largent ainsi produit.
Tout ceci démontre encore une fois que largent crée largent.
Il ne sagit donc pas de senrichir par la plus-value de votre investissement immobilier, mais par le capital que vos locataires remboursent via leurs loyers et par léventuel profit mensuel dégagé.
Vous ne pouvez jamais connaître à lavance ce que votre bien va valoir dans 10 ou 20 ans, mais vous pouvez être assuré que quoi que ce soit, ce sera à vous, et que le profit mensuel restera tout aussi bien le vôtre.
Cette opération peut donc, dans le cas où vous trouvez un financement à 100%, procurer un rendement, non pas de 1%, non pas de 10%, non pas de 100%, même pas de 1.000%, mais totalement incalculable tellement il est infiniment immense, puisque vous naurez rien investi, mais tout gagné.
Cest le 1er prix au Loto, à la différence que vous êtes sûr de le gagner!
L’effet de levier dun investissement immobilier: devenez riche avec l’argent de votre banquier
Vous êtes-vous déjà demandé comment les investisseurs immobiliers réussissent à devenir riche?
En investissant en biens immobiliers, ils nont en réalité peu ou en général pas du tout employé leur propre argent, mais uniquement l’argent en provenance de tiers.
Et les tiers en question, ce sont les banques.
Cette manière de travailler s’appelle l’effet de levier.
Cet effet de levier permet de gagner plus d’argent encore qu’avec votre propre investissement de base.
C’est le procédé idéal si vous trouvez un investissement immobilier qui rapporte plus quil ne coûte, puisquil ne coûte que son crédit immobilier.
- Vous achetez un immeuble de 250.000€ en fonds propres (cela veut dire avec votre propre argent). Quel est votre profit si l’immeuble se revend 10 ans après pour le double du prix d’achat? 250.000€.
- Vous achetez un immeuble de 250.000€ avec un prêt immobilier de 200.000€. Vous devez donc suppléer avec un investissement en fonds propres de 50.000€. Quel est dans ce cas votre profit si l’immeuble se revend après 10 ans pour le double du prix d’achat? 450.000€.
L’exemple ci-dessus montre qu’il est possible de gagner davantage via de l’argent emprunté, car, encore une fois, largent crée largent: cest quelque chose que vous devez désormais comprendre et intégrer pour mener à bien votre conquête de votre liberté financière.
Le réel défi est de trouver un investissement immobilier de qualité et qui vous rapportera plus que le prêt immobilier qu’il vous aura coûté.
Leffet de levier devient en effet gigantesque si vous parvenez à trouver un immeuble dont les loyers obtenus vous remboursent totalement votre emprunt, capital et intérêts inclus.
Cest la magie essentielle du rendement locatif.
Une conclusion extrêmement importante de tout ceci est que, même si vous avez à votre disposition largent nécessaire, vous avez probablement avantage à emprunter plutôt que de payer votre achat dun bien locatif avec des fonds propres: votre rentabilité nen sera que plus grande.
Dautant plus que vous pourrez déduire vos frais d;emprunt de vos impôts, ce qui rend lopération encore plus intéressante.
Ninvestissez donc jamais avec vos moyens propres en investissement immobilier locatif: ce nest pas la bonne méthode pour devenir riche.
Comment devenir riche en achetant (ou en construisant) plus de propriétés immobilières
C’est beaucoup plus simple que vous pourriez le penser.
Voici la marche à suivre:
1. Votre première propriété doit toujours être celle où vous habitez.
Ayant lu cela, vous devriez avoir compris à présent quun locataire sappauvrit en enrichissant son propriétaire.
Il est donc prioritaire de devenir propriétaire de sa résidence principale.
2. Une fois que vous avez commencé à rembourser le prêt immobilier de votre propre logement, vous vous rendrez compte qu’après 2 à 3 ans cette même garantie hypothécaire peut servir de 1ère garantie (partielle) pour l’achat d’une nouvelle propriété.
Cela est dû au fait que la garantie donnée pour le capital emprunté se libère petit à petit par les remboursements que vous faites, et souvent aussi par le fait que votre logement réalise une plus-value naturelle (en moyenne de 8,75% par an comme nous lavons vu plus haut).
Ce raisonnement est valable dans la plupart des pays, sauf en France, où ce quon nomme ici un ‘crédit hypothécaire rechargeable‘ ne peut plus être conclu depuis le 1er juillet 2014.
Toutefois, les crédits hypothécaires rechargeables conclus avant cette date continuent à sappliquer jusquà leur conclusion, mais ne pourront plus être renouvelés.
Cette disposition typiquement française est absolument ridicule, et je ne peux pas en comprendre les motivations, mais cest comme ça.
Cela ne devrait cependant pas vous arrêter, car cette malheureuse initiative singulièrement française nenlève rien au fait quen devenant propriétaire de votre résidence principale, vous améliorez toujours sensiblement votre bilan financier personnel, ce qui vous permet à son tour d;emprunter de largent plus facilement.
Je suis toujours étonné du peu de gens qui comprennent cela, et surtout dans les banques. Vous ne pouvez pas vous imaginer le nombre de banquiers à qui j’ai dû expliquer ce phénomène!
Au cours des années qui passent, il se passe ainsi 3 phénomènes simultanés:
- La valeur de votre immeuble augmente naturellement (je répète: de 8,75% par an depuis 1900 en France),
- Vous remboursez petit à petit le capital de votre prêt immobilier,
- Vous gagnez de plus en plus dargent car vous faites de plus en plus de profit dans lopération puisque chaque année les loyers que le locataire doit payer augmentent grâce à lindexation, tandis que le remboursement mensuel de votre emprunt immobilier à taux fixe reste identique (et en réalité diminue en termes courants grâce à linflation).
Il se fait donc que la différence entre l’emprunt immobilier que vous avez contracté et vos revenus immobiliers a un solde net positif de plus en plus important au cours du temps (valeur de l’immeuble en hausse, dette en diminution).
C’est votre actif net personnel qui augmente.
Ce solde positif, augmenté de vos profits mensuels, peut alors être employé pour garantir des emprunts pour acheter d’autres immeubles.