Afin d’accroître ses chances d’obtenir un prêt immobilier, il convient de connaître les différents critères qui seront utilisés par les organismes prêteur pour l’évaluation des dossiers. Les principaux seront notamment le niveau de ressources du demandeur, sa capacité d’endettement, la manière dont ce dernier gère ses finances ou encore le montant de son apport.
Si les critères qui permettent d’obtenir un prêt immobilier sont aisément identifiables, bien choisir son prêt immobilier consistera à trouver l’offre la mieux adaptée au projet du demandeur et affichant le meilleur taux. A ce titre, il sera très judicieux de comparer les différentes offres de prêt immobilier entre elles. Grâce à un bon simulateur de prêts immobiliers en ligne, cette démarche sera réalisable en quelques clics seulement.
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier et ses caractéristiques (durée, plafond d’emprunt, etc …) ? De même, quels sont les différents types de crédits immobiliers disponibles sur le marché et les meilleures offres du moment ? Toutes ces réponses sont à découvrir sur cette page.
Table des matires
Crédit immobilier : Comment ça marche ?
Souscrit auprès d’un organisme de financement, le prêt immobilier a pour vocation de financer une partie ou l’intégralité d’une acquisition immobilière. Cet emprunt est destiné aussi bien pour une construction que pour des travaux de rénovation.
Comme n’importe quel autre crédit, le prêt immobilier va être octroyé par un établissement prêteur moyennant le versement des échéances du prêt sur une durée fixé et accompagné d’intérêts.
Il faut savoir qu’une fois que l’acheteur a pris la décision de souscrire un prêt immobilier, celui-ci ne pourra faire l’objet d’une annulation qu’à deux conditions seulement. La première est que l’opération d’acquisition ou de rénovation n’a pas été réalisée dans le délai maximal imposé de 4 mois à la suite de la signature du contrat. La seconde s’applique dès lors que l’acquéreur n’est pas parvenu à réunir les fonds suffisant par rapport aux prêts demandés.
Durée et montant emprunté
Au moment d’effectuer la simulation de son prêt immobilier, l’emprunteur devra renseigner ses préférences en matière de durée et de montant souhaité. Ces deux informations revêtent un caractère essentiel puisque ce sont ces dernières qui vont fixer les contraintes financières du demandeur et renseigner l’organisme prêteur sur les risques d’insolvabilité encourus.
En moyenne, la durée d’un prêt immobilier va être comprise entre 15 et 20 ans. Il faut souligner que la durée d’emprunt aura une incidence majeure sur le montant des mensualités de remboursement ainsi que sur le coût total du prêt immobilier.
Concernant le montant empruntable, il n’existe pas de plafond fixé et celui-ci dépendra de la situation financière de l’emprunteur. Ce dernier devra avoir connaissance de son taux d’endettement et également de sa capacité à rembourser. Il est important de souligner que le montant que l’emprunteur devra consacrer à ses remboursements mensuels ne devra pas être supérieur à 33 % de ses revenus. C’est donc la capacité de remboursement de l’emprunteur qui va permettre de déterminer la durée du prêt.
Les éléments à prendre en compte lors de la souscription du prêt immobilier
Avant toute acceptation d’une offre de prêt immobilier, l’emprunteur devra procéder à l’analyse de plusieurs données. L’évaluation de sa capacité d’emprunt, du montant des mensualités, des frais de notaire ou encore du TAEG permettront de déterminer avec exactitude si l’offre considérée est adaptée à ses besoins. Voici les éléments à prendre en compte en détails :
- La capacité d;emprunt
Cest le montant maximal que lon peut investir dans un bien. Lors dune simulation credit immobilier, il suffit dindiquer lapport personnel, les charges mensuelles et les revenus pour connaitre sa capacité d;emprunt. - Les mensualités
En faisant différentes simulations crédit immobilier avec différents montants d;emprunt et durées de remboursement, on accède au montant des mensualités. - Les frais de notaire
Cest une part très importante de linvestissement. La simulation credit immobilier permet de calculer ces frais. Ils peuvent parfois être intégrés dans le financement mais ce nest pas toujours le cas. - Le tableau damortissement
Cest un échéancier détaillé du prêt. Il permet de voir clairement le détail mensuel et annuel des remboursements pour toute la durée du prêt. - TAEG
Le Taux Annuel Effectif Global est lindicateur de référence pour comparer différentes offres de prêts. Il intègre tous les frais annexes en plus du taux nominal qui sert à connaître le montant des mensualités et des intérêts. - Le capital restant dû
Cest le montant qui reste à rembourser. Lors dune simulation de crédit immobilier, il suffit de donner les caractéristiques du prêt au moment de sa souscription (montant, durée, taux, date de la première mensualité) pour savoir ce quil reste à payer. - Taux dendettement
Il est déterminant pour loctroi dun prêt. Il permet de vérifier si l;emprunteur peut faire face aux échéances. Il est généralement de 33 % du revenu annuel.
Comment est calculé le taux dintérêt dun prêt immobilier ?
Le coût global d’un prêt immobilier se compose du capital emprunté, du taux d’intérêt ainsi que des divers frais de l’opération (frais de dossier, assurance, etc …).
Pour ce qui est du mode de calcul du taux d’intérêt, celui-ci va être déterminé selon trois critères. Le taux d’intérêt va ainsi dépendre des taux actuels des marchés financiers, de la marge et de l’ensemble des frais appliqués par l’organisme prêteur.
Le niveau du taux d’intérêt va également être fonction du profil de l’emprunteur. Plus celui-ci présentera un profil risqué et plus le taux du prêt immobilier sera élevé. Il est toutefois possible de diminuer ce taux en cas d’apport personnel ou si le demandeur bénéficie d’un prêt immobilier aidé en complément du plan de financement (prêt à taux zéro par exemple).
La durée du prêt immobilier est également un critère majeur dans la fixation du taux d’intérêt. Plus la durée d’engagement sera longue et plus le montant total des intérêts sera important.
Besoin de connaitre létait exact des taux de crédit immobilier ? Rendez vous sur notre page dédiée.
Les différents types de prêt immobilier
Le prêt immobilier amortissable
Le prêt immobilier amortissable désigne un emprunt dont le remboursement du capital fait l’objet d’un étalement dans le temps. Tout au long de la durée du prêt, l’emprunteur va procéder, chaque mois, au remboursement d’une partie du capital ainsi que des intérêts associés.
Dans le cadre d’un crédit immobilier amortissable, le taux d’intérêt va être fixé dès la signature de l’offre de prêt et le remboursement de ce dernier va s’effectuer via des échéances identiques tout au long de la durée d’engagement.
Le prêt In Fine
Le principe du crédit In Fine est que l’emprunteur ne va procéder qu’aux remboursements des intérêts durant toute la durée de son engagement. Une fois arrivé à l’échéance, celui-ci devra procéder au remboursement du capital emprunté en une seule fois.
Ce type de crédit immobilier va être avantageux d’un point de vue fiscal pour les particuliers à l’imposition très forte et qui disposent de revenus fonciers réguliers. Pour régler le capital dû, la constitution d’une épargne par le biais d’un produit de placement sera la solution à privilégier. Ce sera à l’organisme prêteur de déterminer le support le mieux adapté (une assurance-vie par exemple) et qui fera l’objet d’un nantissement en sa faveur.
Pour un prêt In Fine, les organismes prêteurs exigent généralement de la part de l’emprunteur qu’il souscrive une assurance invalidité-décès.
Le prêt relais
Autre type de crédit immobilier, le prêt relais va permettre à un vendeur/ acquéreur de bénéficier d’une avance de la part d’un organisme prêteur pour faire l’acquisition de sa nouvelle résidence tout en ayant un délai supplémentaire pour réaliser la vente de son bien immobilier actuel.
L’une des particularités du prêt relais est que, lorsque l’emprunteur sera parvenu à vendre son bien immobilier, il aura l’opportunité de procéder au remboursement total du montant emprunté sans la moindre pénalité.
Le prêt relais se caractérise également par sa durée courte dans la mesure où celui-ci est généralement compris entre 12 et 24 mois, le temps pour l’emprunteur de trouver un acquéreur pour le bien actuellement détenu.
Les prêts immobiliers daide à laccession
Différents prêts d’aide à l’accession existent avec des conditions financières très avantageuses pour l’emprunteur. Ces derniers, financés par l’Etat, sont destinés à permettre aux ménages français ayant les revenus les plus modestes d’acquérir un bien immobilier.
Les organismes prêteurs qui peuvent délivrer de tels prêts disposent d’un agrément de l’Etat. En fonction de la composition du ménage et de la situation sociale et professionnelle du demandeur, un ou plusieurs types d’emprunts aidés pourront être disponibles.
Le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro est un prêt aidé est destiné à ceux qui veulent acquérir une résidence principale pour la première fois. Il est accordé sous conditions de ressources bien sûr pour lachat dun logement neuf ou ancien dont le montant des travaux représente au moins 25 % du coût total de lacquisition. Pour les logements anciens, il est réservé à certaines zones. Il est cumulable avec dautres prêts aidés et ne peut financer la totalité de lacquisition.
Le prêt conventionné
Le prêt conventionné immobilier peut être accordé par un organisme prêteur disposant d’une convention avec l’Etat. Cette catégorie de prêt peut aussi bien servir à financer partiellement ou totalement l’acquisition d’un logement neuf ou ancien que toute opération de rénovation ou d’amélioration de l’habitat existant.
L’emprunteur s’engage à rembourser ce prêt avec intérêt et pourra, en respectant certaines conditions, bénéficier de l’APL (Aide Personnalisée au logement).
Le prêt accession sociale
Le Prêt à lAccession Sociale est un prêt conventionné, un prêt aidé qui donne droit à lAPL (Aide Personnalisée au Logement). Il est accordé sous conditions de ressources et ne peut coexister avec un prêt classique ni servir à financer les frais de notaire. Il peut être cumulé avec dautres prêts aidés comme le PTZ, le prêt CEL/PEL.
Le prêt action logement
Anciennement connu sous le nom de « 1% logement », le prêt action logement est un complément de financement au prêt principal et qui peut faire l’objet d’un cumul avec d’autres prêts souscrits.
Cet emprunt à taux réduit n’est réservé qu’aux salariés d’entreprises appartenant au secteur privé et qui ont au moins 10 salariés. A noter que le prêt action logement ne pourra être souscrit que dans le cadre de la construction ou de l’acquisition d’une résidence principale.
Au sein même d’une entreprise, ce prêt fera l’objet d’une attribution selon certains critères de priorité au premier rang desquels figurent le fait d’être en situation de mobilité professionnelle et d’être primo-accédants.
Epargne : PEL et CEL
Plan Epargne Logement
Le PEL est une somme bloquée permettant dobtenir des intérêts, un prêt immobilier et une prime dEtat (sous conditions). Toute personne majeure peut être titulaire d’un (et un seul) PEL avec un versement initial d’au moins 225 euros. Chaque année, les versements doivent être dau moins 540 euros ; ils peuvent être mensuels, trimestriels ou semestriels. Le plafond est de 61 200 euros hors intérêts capitalisés. Un PEL doit être conservé au moins quatre ans et au maximum 10 ans. Le taux de rémunération est fixé à l’ouverture du PEL (de 2,5 à 1 %).
Compte Epargne Logement
Le CEL est un produit d’épargne rémunéré dont les fonds sont disponibles en permanence. Il permet d’obtenir un crédit immobilier à taux privilégié (sous conditions) et une prime d’Etat. Toute personne peut être titulaire d’un CEL (un seul).
Le versement initial est de 300 euros. Les versements ne sont pas soumis à une périodicité mais doivent être supérieurs à 75 euros et ne pas porter la totalité du CEL à plus de 15 300 euros. Le détenteur peut faire de retraits à tout moment sans frais mais le solde doit toujours être supérieur à 300 euros. Le taux de de rémunération est de 0,50 % (mai 2018).
Simulation de votre crédit immobilier en ligne
La souscription d’un crédit immobilier ne peut se faire sans réflexion et étude. Un dossier complet permet d’obtenir un prêt plus facilement avec un taux plus intéressant. Pour négocier au mieux, il est important de faire plusieurs simulations pour pouvoir éventuellement souscrire son credit en ligne.
Une simulation credit immobilier est gratuite, rapide, sans engagement, fiable, disponible 24 heures sur 24. Faire une simulation de prêt immobilier permet de connaître le coût total de l’emprunt et de choisir le meilleur taux credit immobilier. Elle permet davoir immédiatement une offre personnalisée adaptée à sa situation financière.
Avec les comparateurs en ligne, on peut faire différents scénarios en changeant le montant de l’apport personnel, la durée du remboursement, le montant des mensualités. Ce sont les éléments qui vont permettre de négocier au mieux et d’obtenir le meilleur taux de crédit.
Le plus souvent, il suffit de renseigner : le montant des mensualités désiré, le montant de l’apport personnel, la durée du remboursement, le type de bien (neuf, ancien, terrain, locatif…). Avec ces renseignements, le calculateur va évaluer la capacité d’emprunt ou d’endettement, le montant des mensualités et les frais de notaires.
Pour aller plus loin, il faut se munir des deux derniers avis d’imposition, des trois dernières fiches de paye, des trois derniers relevés de compte.
Obtenir le meilleur taux immobilier
Avant de sengager dans un crédit immobilier, il est essentiel de bien se renseigner, que ce soit auprès de sa banque, détablissements concurrents ou en faisant une simulation credit immobilier. Le taux credit immobilier dépend de plusieurs critères.
Pour donner leur accord, les banques vont étudier votre situation professionnelle et financière mais aussi le montant de l’apport personnel (qui dans de très rare cas peut ne pas être requis, plus dinfos ici). Elles vont évaluer votre patrimoine et la nature du bien visé (terrain, neuf, ancien, résidence principale, secondaire, investissement locatif…) ainsi que votre taux d’endettement. Un dossier bien préparé est un atout supplémentaire pour obtenir un taux credit immobilier le plus bas possible.
Le rachat de crédit immobilier
Le rachat de credit immobilier est une opération réglementée qui consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau avec un taux moins élevé soit dans le même établissement (renégociation) soit auprès d’un autre (rachat).
Pour quun rachat de credit immobilier soit possible, il faut que :
- la durée restante soit supérieure à la durée écoulée
- le montant restant dû soit dau moins 50 000 euros
- la différence entre les deux taux soit dau moins 1 point
Il est important de tenir compte des pénalités de remboursement anticipé (généralement six mois avec un maximum de 3 % du capital restant dû), des éventuels frais de mise en place d’une nouvelle garantie. Le rachat de credit immobilier permet de garder la même durée en baissant les mensualités, de réduire la durée et le montant du crédit et de profiter de la baisse des taux.
La proposition des banques en ligne
Pour débuter, séparons bien encore une fois les deux catégories de banques en ligne auxquelles nous avons à faire ; les pures players dun côté, et les banques en ligne de troisième génération de lautre. Du côté des secondes, vous vous doutez bien que rien ne manque à lappel. Tous les prêts conventionnés sont présents et les banques déclinent toutes un prêt immobilier classique, lissable et répondant aux besoins en terme de crédit immobilier. Rachat de prêt, prêt relais, prêt in fine et prêt amortissable sont donc tous de la partie au sein des trois établissements. Rien de surprenant puisque LCL, lagence en ligne de BNP Paribas et Mon banquier en ligne ne sont que des extensions numériques du catalogue des agences de réseaux. Ne vous attendez donc pas à bénéficier de conditions particulières par rapport aux produits commercialisés en agence.
Il est plus intéressant de sattacher aux pures players. En effet, ces établissements construisent à partir de rien. Elles ont toutes débuté avec des gammes de produits très restreintes, notamment basées sur lépargne, avant de souvrir aux différents services et produits que des clients sattendent à trouver dans une banque. Le temps que lévolution du modèle économique permette linvestissement dans une autre voie. Tour à tour, nos pures players se complètent et enrichissent leurs gammes respectives.
La quatrième banque en ligne qui nous propose un crédit immobilier est bien Fortuneo. Après Hello Bank, Boursorama Banque et ING Direct, Fortuneo se lance dans laventure immobilière. Par contre, Monabanq dit toujours réfléchir au sujet depuis près de deux ans. Et pour la banque en ligne du CM-CIC, il y aurait urgence à prendre position. Dabord parce que la banque en ligne du CM-Arkéa, dissident dans la confédération nationale des caisses de crédit mutuel, propose désormais son prêt immobilier, et ensuite parce que les concurrents qui entreront sur le marché des banques en ligne dans les 12 mois qui vont venir ont déjà promis dinvestir la place bien armés. Orange Bank et Fidor (Groupe BPCE) arrivent sous peu, et vont certainement forcer dautres acteurs à se démarquer franchement.
Le crédit immobilier chez les pures players
ING Direct
Même transparence chez ING Direct. On retrouve là ce qui fait la force des banques en ligne. Ici également, le prêt s’étale sur 15 ans au maximum. Les frais de dossier peuvent être offerts (750 €) sous certaines conditions et durant les périodes promotionnelles. Et ici également, les travaux secs ne sont pas finançables. Mais c’est simple, rapide et pratique. Vous pouvez aussi effectuer une simulation en ligne, même si le taux affiché par ING Direct semble plus élevé que ceux de Boursorama Banque et de Fortuneo.
Boursorama Banque
Chez Boursorama Banque, la logique est un peu différente. D’abord, le prêt est bien un produit Boursorama, et il reflète bien l’agressivité de la banque en ligne en matière de coût. Ici, pas de frais de dossier et des IRA (indemnités de rachat anticipé) offertes (sauf rachat concurrence). Mieux encore, un taux clairement affiché et même la possibilité de réaliser une simulation en ligne. Mais attention toutefois. Le montant minimum pour effectuer un dossier de financement s’élève à 100 000 €. Les prêts travaux relèvent des prêts à la consommation.
Fortuneo
Fortuneo a mis en ligne son prêt immobilier le 1er mars 2017. Et, à linstar de Boursorama Banque et dING Direct, Fortuneo joue la transparence et affiche clairement ses conditions et son simulateur en ligne. La banque en ligne du Crédit Mutuel Arkéa accepte même des rachats de soulte avec ou sans travaux complémentaires et vous fait cadeau des IRA et des frais de dossier. Mais vous ne pourrez pas vous servir de ce prêt pour investir dans limmobilier. Lenveloppe court de 100 000 € à 1 000 000 d’€. Notez également que le prêt Fortuneo est bien une ligne de crédit développée spécialement pour la banque en ligne. Au final, seule Hello Bank se sert des produits de la maison mère.
BforBank
Bforbank, la banque en ligne de Crédit Agricole a été l’une des dernières à lancer son offre de crédit immobilier, en avril 2017, quelques semaines seulement après Fortuneo.
Alignée sur le taux d’intérêt proposé par Fortuneo, qui figure parmi les plus bas du marché, ce nouvel entrant se distingue face à la grande concurrence par son TAEG fixé à 1,35% (pour un crédit de 350 000 € remboursable sur 25 ans, assurances et garanties comprises).
Pour être éligible, le souscripteur doit être personne physique majeure résidant fiscalement en France, et doit emprunter un montant minimum de 80 000 euros pour un projet d’une durée de 7 à 25 ans. Vous l’aurez donc compris, avec le crédit immobilier, vous ne pouvez pas prétendre au financement de vos travaux seuls, ni au financement de l’acquisition d’un terrain. A noter que l’ouverture de compte BforBank ou la domiciliation des revenus n’est pas exigée.
Hello Bank
Chez Hello Bank, on ne s’éternise pas. Tout juste raconte-t-on une belle histoire comme celle que l’on lit régulièrement dans les brochures bancaires ; notre prêt est souple, à taux bas, étudié spécialement pour vous. On a envie de dire : encore heureux… Comprenons-nous bien ; loin de nous l’idée de rabaisser le prêt immobilier Hello Bank. Mais on aurait juste aimé une chose. Que le prêt immobilier soit un prêt Hello Bank, et non une intermédiation entre un client et un prêt BNP Paribas. Cela donnerait plus de poids à la banque en ligne que d’élaborer ses propres produits spécifiques.
Les trois autres banques en ligne, Boursorama Banque, ING Direct et Fortuneo, développent des produits qui leur sont spécifiques. Les différences sont dailleurs minimes entre les crédit immobilier de chacune de ces banques. Cela se joue sur des détails. Si nous devions établir un classement, ING Direct et Boursorama Banque se partageraient la première place. Encore une fois, on ne dit pas que le crédit immobilier vu par les autres établissements ne vaut pas le détour. Mais simplement que lon juge ici des produits de banques en ligne, pas des produits de banque de réseau. De fait, seules trois établissements bancaires en ligne ont fait leffort de créer une ligne de crédit immobilier spécifique. Et ce nest pas un hasard si ce sont justement les trois établissements dont le modèle économique a fait ses preuves. En attendant les offres dOrange Bank et de Fidor
Le marché immobilier actuel et ses perspectives
Après la flambée des prix à la fin des années 1990 jusque vers le milieu des années 2000 et a fortiori après la crise financière de 2008 et après, nous revenons à des prix d’il a 15 ans dans certains secteurs. Mais en règle générale les prix dans l’immobilier restent élevés car le marché français est structurellement demandeur. Le marché français fait l’objet d’une pénurie chronique de logements.
Entre 1997 et 2007, les prix dans l’immobilier ont été multipliés par 2.5 voire 3 en moyenne. Les prix ne baissent pas nécessairement mais le volume des stocks (logements en vente) augmente. Ce sont plus les transactions immobilières qui baissent et qui mettent en difficulté le secteur des agences immobilières et les actes chez les notaires.
Comme les revenus ont évolués dans des proportions moindre que le prix de l’immobilier, le taux d’endettement des ménages au augmenté. On est arrivé à un point de saturation. Comme les salaires ne vont pas rattraper les prix, la variable d’ajustement restera le prix des biens immobiliers.
Même si avec une population vieillissante l’offre a tendance à augmenter, ce qui presserait les prix à la baisse il ne faut pas s’attendre à une baisse des prix fulgurante.
Mais faut-il attendre que les prix baissent sensiblement ? Le risque est que les taux remontent de leur côté. Les deux effets peuvent s’annuler. Avec des taux bas on peut obtenir un plus gros prêt. Si les taux montent l’enveloppe sera plus faible pour des biens qui auront aussi baissés. En gros ça peut revenir au même.
La seule réflexions qu’on l’on peut se faire dans ces conditions et peut-être qu’il vaut mieux quand même investir que de payer des loyers pendant encore plusieurs années en attendant une baisse significative des prix pendant que les taux remontent.
D’un côté les taux sont aux plus bas historiques et l’immobilier quasiment aux plus hauts historiques.
Certaines études parlent d’une baisse de 30 % à 40 % des prix dans un horizon de 5 à 10%. Mais si les taux qui sont à 1.30 % à 15 ans actuellement repassent à 4 % ou 5 %, cela veut dire une hausse de 400 % et plus.
Comme nous l’avons noté plus haut, la durée moyenne d’un prêt est de 8 à 10 ans suite à un remboursement anticipé ou une vente du bien. Par conséquent ne vaut-il pas mieux prendre la certitude d’un taux bas que l’hypothèse de la baisse du marché dans 5 ans ou 10 ans. Entre temps vous paierez des loyers à fonds perdus et ça c’est une certitude.
Ci-dessous vous trouverez l’historique de l’indice des prix des prix des logements anciens. La base 100 est au 1er trimestre 2010 et recalculé jusqu’en 1996 et l’indice des prix des logements neufs en base 100 également en 2010.
En 20 ans on passe d’un indice recalculé à 42.5 à 104.6 soit plus qu’un doublement des prix. Le pic a été atteint au 3ème trimestre 2011 à 110.6. Cet indice démontre que la bulle immobilière en France n’est pas résorbée ce qui corrobore les analyses d’un dégonflement probable surtout si les taux remontent. Il en est de même pour l’indice des prix pour les logements neufs. La base 100 est en 2010 et l’on constate que le plus haut vient d’être atteint au second trimestre 2020 à 106,8.
Le mot de la fin
Pour la construction, l’achat ou la rénovation d’un bien immobilier, il existe de nombreuses solutions de financement ayant chacune des conditions et des caractéristiques à connaître. Pour trouver le prêt immobilier présentant le meilleur taux et les conditions les plus avantageuses pour l’emprunteur, il convient de mettre en concurrence les différentes offres présentes sur le marché. A cet effet, si ce travail de recherche peut s’avérer fastidieux, le recours à un simulateur de prêt immobilier constituera un outil rapide et efficace pour obtenir immédiatement les informations souhaitées.