Marché immobilier : tendance et évolution des prix de l’immobilier

Marché immobilier : tendance et évolution des prix de l'immobilier

L’analyse du marché immobilier est issue de la Note de conjoncture immobilière des notaires de France. Elle présente la conjoncture immobilière en France : tendance et évolution des prix de l’immobilier.

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Volumes historiques, marché très dynamique

À fin novembre 2021, le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1201000 transactions. Ce volume continue d’augmenter par rapport aux douze mois précédents, enregistrant une hausse de 17,5 % sur un an.

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Cette progression annuelle reste importante mais plus faible que celle enregistrée en août 2021 (+23 % sur un an). Le volume de transactions de logements anciens semble dès lors avoir atteint une phase de stabilisation. Dans un contexte comparable, il pourrait se rétablir vers un seuil de référence encore élevé entre 1 et 1,1 million de ventes dans les mois qui viennent. Il serait ainsi proche de celui de la fin d’année 2019, signe encore d’un appétit pour l’immobilier qui s’observe par ailleurs assez globalement dans l’ensemble des pays de l’OCDE.

Les Français ont accéléré, dans leur ensemble, la concrétisation de leur projet immobilier. Et si l’accentuation du mouvement de déplacements des grands centres métropolitains vers des communes de plus petite taille est une branche de plus dans l’arbre morphologique du marché immobilier, celle-ci reste à relativiser au regard de la volumétrie globale de ces transactions.

À ce titre, s’ils ont pu localement entraîner une hausse des prix et des conséquences sur l’accessibilité des biens en créant un décalage avec certaines populations locales disposant d’un pouvoir d’achat immobilier plus faible, cet effet reste limité à certains secteurs géographiques. A contrario, ce mouvement a pu avoir des vertus positives en relançant le marché immobilier sur des agglomérations à taille plus humaine jusqu’alors davantage délaissées et inciter celles-ci à développer des infrastructures, d’accueil notamment.

Mais au fur et à mesure que les effets positifs des amortisseurs sociaux et économiques mis en place pour pallier la crise sanitaire s’amenuisent, que l’épargne stockée en 20201 aura été consommée, le volume de transactions pourrait à moyen terme être altéré. Néanmoins, l’environnement économique spécifique au marché immobilier demeure sécurisant, les taux d’intérêt des crédits nouveaux à l’habitat restant à un point bas à 1,12 % en novembre 2021, réservant ainsi à la pierre sa qualité de placement sûr et durable.

En province, la hausse des prix s’accentue

Avec +8,8 % entre le 3e trimestre 2020 et le 3e trimestre 2021. Comme depuis le début de l’année 2021, la hausse des prix des maisons (+9,4 % sur l’année au 3e trimestre) est plus forte que celle des appartements (+7,5).

En Île-de-France, les prix des logements anciens sont également en hausse avec +4 % entre le 3e trimestre 2020 et le 3e trimestre 2021. Cette hausse est nettement plus marquée pour le prix des maisons (+7 % sur un an, après +6 % au 2e trimestre et +7,3 % au 1er trimestre) que pour celui des appartements (+2,5 % sur un an, après +2,4 % et +3,6 %). Comme pour l’ensemble du territoire, en Île-de-France la hausse annuelle des prix des maisons est davantage marquée que celle des appartements depuis le 4e trimestre 2020, ce qui ne s’était pas produit depuis 2016.

Avant-contrats

Les projections issues des avant-contrats en France métropolitaine prévoient pour fin février 2022, une poursuite de la hausse annuelle des prix: de février 2021 à février 2022, les prix augmenteraient de 5 % en appartements anciens et 10,1 % en maisons anciennes. Sur les derniers mois, la hausse des prix serait moins marquée avec des évolutions sur 3 mois de l’ordre de +1 % en appartements et +2 % en maisons à fin février 2022 (contre respectivement +1,4 % et +2,5 % pour les évolutions sur 3 mois à fin septembre).

Les projections des avant-contrats mettent en lumière une augmentation des prix sur des villes et des agglomérations de taille moyenne comme Angers, Limoges, Dijon ou Saint-Nazaire au détriment de grandes villes comme Bordeaux qui ont probablement atteint un pic et qui connaîtront une stabilisation des prix voire une légère décrue

Solvabilité des acquéreurs et contexte de prudence

Face à ces hausses de prix, la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, applicable et coercitive pour les banques depuis le 1er janvier 2022, vise avant tout à préserver la solvabilité des acquéreurs dans un contexte de prudence. Rappelons que ces prescriptions, que les banques avaient commencé à normaliser, entraînent une limitation à 35 % de la part des revenus consacrée au remboursement du prêt et au paiement de l’assurance-emprunteur (taux d’effort) et une limitation à 25 ans de la durée d’endettement. Il existe un risque à voir les primoaccédants sans apport désavantagés. Il faut noter que les banques peuvent toutefois déroger à ces obligations à hauteur de 20 % de leur production de crédits par trimestre.

Inquiétudes sur le marché du neuf

Les performances affichées dans l’ancien en 2021 ne doivent pas occulter l’inquiétude due aux difficultés du marché du neuf. La faiblesse de la production de logements neufs depuis plusieurs trimestres concourt directement à la hausse des prix de l’ancien, encore plus dès lors que les stocks de biens à vendre dans l’ancien s’amenuisent. D’ailleurs, le premier objectif de la loi ELAN de 2018 n’était-il pas de construire et rénover « plus, mieux et moins cher »? Ne serait-il pas pertinent de favoriser les autorisations de permis de construire en accélérant celles-ci dans certaines situations? Ou rendre possible la neutralisation de cahiers des charges très anciens dans certains centres urbains ?

Personne n’ignore, au demeurant, que la relance du secteur immobilier et la construction de logements en France restent soutenues par l’incitation fiscale, dès lors qu’actuellement le dispositif Pinel représente environ 50 % de la vente de logements neufs (Source: FPI)

Le marché du neuf

Impact de la loi Climat et nouveau DPE

L’intention est formelle des pouvoirs publics de valoriser la classification vertueuse d’un bien à la vente en stigmatisant économiquement les passoires thermiques, mais en accompagnant la rénovation afin d’améliorer le parc. Cette tendance dépasse largement nos frontières et est inéluctable. À cet effet, l’État a d’ailleurs mis en place des dispositifs d’aide à la rénovation énergétique afin d’accompagner la transition. De même, la loi Climat et Résilience oriente désormais l’affectation du fonds travaux dans les copropriétés à la rénovation énergétique. Si la modification du DPE a pu laisser augurer d’une augmentation des volumes de vente des classes F et G, les bases immobilières notariales, en l’état actuel, ne confortent pas cette analyse. Il apparaît trop tôt de pouvoir affirmer que cette tendance puisse exister. De même, seuls les mois à venir permettront de vérifier si l’intention première des pouvoirs publics – neutraliser le nombre de passoires thermiques, quand bien même les critères de classification auraient changé – se concrétise.

À l’analyse des bases immobilières notariales sur la répartition des ventes de logements anciens selon le DPE au niveau de la France métropolitaine, il apparaît que la performance énergétique globale du parc immobilier s’est, de façon générale, améliorée sur 10 ans.

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