Vous avez quitt la France pour des raisons professionnelles ou tout simplement pour vivre une exprience ltranger mais en tant que non rsident, vous souhaitez tout de mme garder un lien avec votre cher pays : la France.
Lachat immobilier est souvent privilgi par les expatris pour investir en France.
Que ce soit pour conserver un pied terre, gnrer des revenus complmentaires, constituer un patrimoine ou pallier la baisse de revenus au moment de la retraite, nous vous conseillons de suivre ces quelques astuces pour que lacquisition dun bien immobilier français se fassent dans les meilleures conditions.
Au pralable : quel type de placement immobilier recherchez-vous ?
Est-ce un investissement locatif de pur rendement que vous recherchez ? Si c’est le cas, nous vous conseillons l’investissement en SCPI plus connu sous le terme «Pierre Papier». Investir dans des SCPI permet de percevoir des revenus immobiliers sans avoir de problme de gestion locative et en mutualisant les risques.
En revanche si vous souhaitez acqurir un bien immobilier en guise de rsidence secondaire, pour loger vos enfants pendant leurs tudes, ou bien pour le mettre en location, alors lacquisition dun bien immobilier en direct est faite pour vous.
| Conseil : Si vous achetez un bien immobilier ligible un dispositif de dfiscalisation immobilire, prenez connaissance de l’impact de votre statut de non rsident : Expatriation et investissement en dfiscalisation immobilire |
Etudiez le march immobilier
Etudiez la rgion
Dterminez la rgion de prdilection pour votre investissement. Entourez-vous dun agent immobilier ou dun expert pour obtenir les informations ncessaires votre projet : prix du m², prix de march, adquation entre votre projet et la situation gographique En fonction de votre budget, certaines rgions seront plus ou moins accessibles.
Lorsque lon est loign, il nest pas inutile davoir un agent immobilier pour vous conseiller et vous reprsenter sauf si un membre de votre entourage peut assurer cette tâche.
| Conseil : Si votre projet est de mettre en location meuble, ou en location saisonnire votre bien immobilier, assurez-vous que la rgion dans laquelle vous investissez est favorable ce type de location. Certaines rgions sont inadaptes. |
Etudiez lemplacement
Renseignez vous sur les alentours du bien : transports, commodits, montant des loyers pratiqus si vous le mettez en location, proximit des coles.
Etudiez le bien immobilier
Menez une tude approfondie des caractristiques des biens immobiliers qui vous intressent :
- Exigez les diagnostics immobiliers obligatoires : amiante, plomb, lectricit, gaz, termites, mrule, radon.
- Evaluez ltat des parties communes, les charges de coproprit, les travaux de coproprit venir
Dautres caractristiques devront galement tre prise en compte : prsence dun parking ou facilits pour se garer, mitoyennet, voisinage .
| Conseil : N’hsitez pas demander lancien propritaire le montant de la taxe foncire et de la taxe dhabitation pour viter les mauvaises surprises |
Prenez connaissance des frais et charges
La dpense lie lacquisition dun bien immobilier ne se rsume pas au seul prix du logement.
Voici une liste non exhaustive des frais et charges prendre en compte :
- Frais de notaire : Emoluments et honoraires du notaire. A noter que le notaire est le collecteur de limpôt. Plus connus sous le terme de frais de notaire, les frais dachat dun bien immobilier sont principalement composs de taxes collectes par le notaire pour le compte de lEtat.
- Impôts et taxes prlevs par le notaire : Renseignez-vous sur le montant des taxes et impôts lis lacquisition. Sachez que les frais de transfert de proprit reprsentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2% et 3% pour un bien neuf.
- Frais dagents immobiliers — commissions : Vous pouvez prospecter seul ou bien vous pouvez faire appel une agence immobilire pour vous aider dans vos dmarches d’acquisition, mais cela engendrera des frais supplmentaires. De plus, si vous souhaitez confier la gestion de la location une agence, cela vous coûtera entre 5% et 10% des revenus par an.
- Dpôt de garantie : La rdaction et la signature dun compromis de vente saccompagne souvent du paiement dune garantie. Le montant est gnralement dpos sur un compte sous squestre la Caisse des dpôts. Il sera donc immdiatement dbit de votre compte avant mme que vous soyez rellement propritaire. Si la vente est conclue, le dpôt de garantie constituera un acompte sur le prix de vente. En revanche, si vous ne souhaitez plus acheter et que vous avez dpass le dlai de rtractation, lacompte est revers au vendeur titre dindemnits. Le dpôt de garantie est en principe de 10%, mais peut tre ngoci.
- Assurance de prt si vous achetez votre bien crdit : En cas de dcs ou dinvalidit, cette assurance remboursera la banque votre place. Nhsitez pas faire jouer la concurrence afin de diminuer son montant.
Sachez qu’en fonction des rgions, la taxe d’habitation peut tre majore par une «surtaxe» sur les rsidences secondaires (comme Paris et en bord de mer par exemple). En tant que non rsident, vous ne pourrez pas bnficier de lexonration de la taxe dhabitation.
A crdit ou cash ?
Allez-vous payer comptant ou crdit le bien immobilier ?
Sachez quen tant que non rsident, il est plus difficile dobtenir un prt. Lapport minimum demand est gnralement plus lev. Votre statut tant particulier, vous devrez apporter des garanties supplmentaires la banque prteuse.
| Conseil : Ngociez avec votre banque pour ne pas avoir de pnalits de remboursement anticip du prt et ainsi pouvoir rduire les mensualits en cas de rentre dargent. |
Sil nest pas obligatoire de souscrire une assurance de prt, les banques exigent quasi-systmatiquement une assurance pour garantir les risques lis au dcs ou linvalidit. Vous ntes toutefois pas tenu de souscrire cette assurance auprs de votre tablissement bancaire.
En fonction de votre pays de rsidence, vous pourrez tre dans limpossibilit de trouver une assurance de prt et par consquent aucun prt bancaire ne sera autoris.
Si certains pays de rsidence ne posent pas rellement de problme (Allemagne, Espagne, Italie, Sude, Portugal, Belgique, Suisse, Luxembourg), dautres en revanche poseront plus de difficult pour obtenir un prt : Angola, Congo, Côte dIvoire, Haïti, Irak, Iran, Libye, Mali, Syrie.
Patrimea propose des assurances de prts pour les non-rsidents.
Identifiez lacqureur
Souhaitez-vous acheter ce bien individuellement, ou avec un membre de votre famille ?
Faites attention votre rgime matrimonial. Il aura des consquences sur le caractre des revenus locatifs en cas de mise en location du bien, sur le propritaire du bien .
Si vous relevez du rgime de la communaut lgale rduite aux acquts, les biens acquis pendant le mariage seront priori communs, peu importe si un seul des poux la financ. Ce dernier aura alors droit une rcompense dû par la communaut.
Sous le rgime de la sparation des biens, lpoux peut acqurir individuellement un bien immobilier qui restera un propre. Mais les poux maris sous le rgime sparatiste peuvent galement acheter un bien ensemble. Si rien nest prvu, le bien sera dtenu en indivision.
| Conseil : Pensez inscrire dans lacte notari dacquisition les caractristiques et modalits du financement pour viter les conflits en cas de divorce |
Rflchissez la structure de votre acquisition : en direct ou via une socit ?
Vous avez la possibilit dacheter le bien immobilier soit en direct, soit par lintermdiaire dune socit. La structure socitaire aura un impact sur la comptabilit, les formalits accomplir et la fiscalit.
La SCI (socit civile immobilire) est souvent utilise lorsque lon souhaite acqurir un bien avec ses enfants ou bien anticiper la transmission.
Vous ntes alors pas directement propritaire dun bien immobilier, mais tes titulaire de parts sociales dune SCI qui a achet le bien immobilier. Le principal avantage est de pouvoir transmettre au fur et mesure ses enfants en leur cdant des parts sociales.
Mais attention la rdaction des statuts pour viter les situations de blocages. La tenue dune comptabilit est galement obligatoire.
Si votre projet est de faire de la location meuble, la SCI passera dun rgime dimpôt sur le revenu un rgime dimpôt sur les socits. La SCI acquittera alors lIS sur les revenus de la location meuble (15% jusqu 38 120 € et 28% au-del). Les associs ne seront imposs personnellement quen cas de distribution des bnfices sous forme de dividendes.
Sachez quen tant que non rsident, et sous rserve de lapplication de la convention fiscale conclue entre la France et votre pays de rsidence, vous tes gnralement imposable dans votre pays de rsidence sur les dividendes de source française. La France peut toutefois garder le droit dappliquer une retenue la source. Le taux de la retenue la source est souvent limit 15% (Allemagne, Portugal, Ile Maurice, Maroc )
Renseignez-vous sur la fiscalit
Outre les taxes inhrentes limmobilier (la taxe foncire, les charges de coproprit, frais de syndic ou la taxe dhabitation), vous serez assujetti la fiscalit lie la structure de votre acquisition.
Prenez connaissances de la fiscalit en cas de dtention dun bien immobilier, en cas de mise en location (location nue, location meuble) et en cas de cession. Ne ngligez pas limpact de votre rsidence fiscale ltranger.
En cas de risque de double imposition (en France et dans votre pays de rsidence), les conventions fiscales internationales, sous rserve de leur applicabilit, dterminerons les modalits dimposition.
Bien immobilier acquis en direct ou par lintermdiaire dune SCI lIR
- Imposition des revenus dans la catgorie des revenus fonciers (au rel ou au micro foncier) avec un taux minimum dimposition de 20% jusqu 27 519 € et 30% au-del (en 2019)
- Imposition des revenus aux prlvements sociaux
- Imposition en cas de cession du bien immobilier ou des parts sociales : plus-value immobilire des particuliers avec abattement pour dure de dtention. Dautres abattements et exonrations sont possibles.
Bien immobilier acquis par lintermdiaire dune SCI lIS
- La socit est imposable sur les bnfices quelle ralise selon les rgles de limpôt sur les socits
- Les revenus distribus aux associs sont imposs dans la catgorie des revenus de capitaux mobiliers
- Les cessions de parts de SCI lIS sont par principe soumises au rgime des plus-values mobilires. Toutefois lorsquelles sont ralises par des non-rsidents, les cessions peuvent tre assujetties un prlvement immobilier particulier.
Enfin, si votre patrimoine net immobilier français est suprieur 1,3 millions d’euros, vous tes potentiellement redevable de l’impôt sur la fortune immobilire.
Nhsitez pas nous consulter pour en savoir plus.
| Remarque : La loi de finances pour 2019 est venue assouplir l’irrvocabilit de l’option pour limposition lIS. La nouvelle version de larticle 239 du CGI prvoit dsormais la possibilit de renoncer loption lIS si ce renoncement intervient dans les 5 ans qui suivent loption pour lIS. Attention, le passage de lIR lIS et inversement ncessite des formalits administratives et comptable strictes. Dimportantes charges fiscales peuvent galement tre gnres. |
A noter que si vous faites de la location meuble au sein dune SCI, cette dernire doit imprativement tre assujettie l’impôt sur les socits.
Pour les non-rsidents : en cas de cession du bien la dsignation dun reprsentant fiscal est obligatoire si la part du prix de vente vous revenant est suprieure 150 000 € et que vous rsidez hors de l’EEE (hors de Union Europenne, de lIslande, de la Norvge et du Liechtenstein).
Anticipez les dlais dacquisition
Outre le fait que nous vous conseillons de visiter le bien acqurir et le lieu de situation pour limiter les mauvaises surprises, nous vous suggrons danticiper les dlais dacquisition : les dlais pour obtenir le prt bancaire ou le dlai des formalits administratives.
Attention, la signature lectronique distance des documents dacquisition du bien nest pas autorise. Si aucune procuration na t donne, vous devrez tre prsent au moment de la signature des actes dacquisition.
Prparez le transfert des fonds
Le taux de change et les frais lis aux transferts de fonds peuvent vous faire perdre quelques dizaines voire quelques milliers deuros en fonction des montants transfrs.
Comparez les diffrentes solutions qui soffrent vous (banques, plateforme ..) et optez pour la meilleure.
Patrimea propose un service de change des taux trs comptitifs. Nhsitez pas nous contacter pour en savoir plus. remplir le formulaire de contact